一 手 樓 登 記 勁 縮 八 成
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【 本 報 訊 】 市 況 淡 靜 ， 發 展 商 以 發 售 貨 尾 及 單 幢 樓 為 主 ， 令 一 手 成 交 越 見 萎 縮 ， 過 去 兩 日 只 得 4 宗 成 交 ， 比 前 周 再 少 近 80% ， 交 投 之 差 猶 如 05 年 中 的 淡 市 。 土 地 註 冊 處 資 料 顯 示 ， 本 月 首 24 日 只 錄 得 328 宗 一 手 住 宅 買 賣 註 冊 登 記 ， 較 上 月 同 期 大 減 82% ， 數 字 反 映 上 月 市 況 ， 顯 示 發 展 商 採 取 不 積 極 賣 樓 的 態 度 ， 已 接 近 兩 個 月 。
新 盤 兩 日 僅 四 宗 成 交
過 去 兩 日 只 有 4 個 樓 盤 有 成 交 ， 包 括 上 環 盈 峰 一 號 、 黃 大 仙 豪 山 及 深 水 時 尚 華 庭 ， 買 賣 之 少 猶 如 05 年 中 的 淡 市 。 中 原 地 產 高 級 區 域 經 理 郭 佩 玲 表 示 ， 屯 門 龍 鼓 灘 龍 濤 灣 畔 3 期 ， 過 去 兩 日 有 兩 宗 成 交 ， 10 座 地 下 及 1 樓 複 式 ， 1400 方 呎 ， 成 交 價 288 萬 元 ， 呎 價 2057 元 。 據 利 嘉 閣 地 產 統 計 土 地 註 冊 處 資 料 顯 示 ， 本 月 首 24 日 只 錄 得 328 宗 一 手 住 宅 買 賣 註 冊 登 記 ， 涉 及 金 額 41 億 元 ， 分 別 較 上 月 同 期 大 減 82% 及 80% 。 據 該 行 統 計 ， 本 月 的 整 體 物 業 買 賣 註 冊 登 記 暫 錄 得 7080 宗 ， 一 手 住 宅 登 記 只 佔 4.6% 。 上 月 同 期 整 體 物 業 買 賣 登 記 9631 宗 ， 一 手 住 宅 登 記 佔 18.9% 共 1825 宗 ， 可 見 一 手 樓 的 買 賣 登 記 大 幅 下 降 。 7 月 的 登 記 數 字 主 要 反 映 上 月 的 市 況 ， 可 見 發 展 商 在 6 月 起 不 積 極 推 銷 新 盤 之 下 ， 引 致 相 關 的 註 冊 登 記 越 縮 越 少 。 至 於 本 月 首 24 日 的 二 手 住 宅 註 冊 登 記 有 5765 宗 ， 較 上 月 同 期 減 少 13% ， 跌 幅 明 顯 較 一 手 樓 輕 ， 可 見 沒 有 一 手 樓 選 擇 之 下 ， 二 手 樓 仍 有 所 承 接 。
本 月 物 業 登 記 情 況
物 業 類 別 ： 一 手 住 宅 6 月 首 24 日 登 記 （ 宗 ） ： 1825 7 月 首 24 日 登 記 （ 宗 ） ： 328 變 化 ： -82%6 月 期 內 金 額 （ 億 元 ） ： 208 7 月 期 內 金 額 （ 億 元 ） ： 41 變 化 ： -80%物 業 類 別 ： 二 手 住 宅 6 月 首 24 日 登 記 （ 宗 ） ： 6619 7 月 首 24 日 登 記 （ 宗 ） ： 5765 變 化 ： -13%6 月 期 內 金 額 （ 億 元 ） ： 209 7 月 期 內 金 額 （ 億 元 ） ： 257 變 化 ： +23%物 業 類 別 ： 工 商 舖 及 其 他 6 月 首 24 日 登 記 （ 宗 ） ： 1187 7 月 首 24 日 登 記 （ 宗 ） ： 987 變 化 ： -17%6 月 期 內 金 額 （ 億 元 ） ： 55 7 月 期 內 金 額 （ 億 元 ） ： 55 變 化 ： – 總 數 6 月 首 24 日 登 記 （ 宗 ） ： 9631 7 月 首 24 日 登 記 （ 宗 ） ： 7080 變 化 ： -26%6 月 期 內 金 額 （ 億 元 ） ： 471 7 月 期 內 金 額 （ 億 元 ） ： 352 變 化 ： -25%資 料 ： 土 地 註 冊 處 / 利 嘉 閣
2008年7月27日 星期日
二手摸貨減 千萬豪宅跌66%
二手摸貨減 千萬豪宅跌66%
2008年7月28日 星期一
香港置業資料研究部指出，截至7月24日，本月至今土地註冊處共錄得5,861宗二手註冊中，只有114宗為摸貨註冊（確認人身份轉售個案），整體摸貨比率只有1.94%，較上月同期的2.5%，回落0.56個百分點。
整體摸貨比率1.94%
香港置業執行董事李志成稱，受銀行加息及股市反覆波動影響，樓市氣氛未回升，整體交投顯著減少，雖有不少心急出貨的業主，願意減價求售，但亦有部分防守能力佳的投資者，決定將單位轉售為租。
研究報告指出，逾千萬元豪宅摸貨註冊在本月下滑，至今只有6宗，較上月同期的18宗減少66%，摸貨比例亦由上月的11%，下跌至本月的5%。豪宅摸貨量減少，相信跟近月投資氣氛不穩有關，部分投資者可能不願動用大量資金作短綫投資，故摸貨註冊集中細價及中價物業。
2008年7月28日 星期一
香港置業資料研究部指出，截至7月24日，本月至今土地註冊處共錄得5,861宗二手註冊中，只有114宗為摸貨註冊（確認人身份轉售個案），整體摸貨比率只有1.94%，較上月同期的2.5%，回落0.56個百分點。
整體摸貨比率1.94%
香港置業執行董事李志成稱，受銀行加息及股市反覆波動影響，樓市氣氛未回升，整體交投顯著減少，雖有不少心急出貨的業主，願意減價求售，但亦有部分防守能力佳的投資者，決定將單位轉售為租。
研究報告指出，逾千萬元豪宅摸貨註冊在本月下滑，至今只有6宗，較上月同期的18宗減少66%，摸貨比例亦由上月的11%，下跌至本月的5%。豪宅摸貨量減少，相信跟近月投資氣氛不穩有關，部分投資者可能不願動用大量資金作短綫投資，故摸貨註冊集中細價及中價物業。
二手樓交投淡 本月料僅6000宗
二手樓交投淡 本月料僅6000宗買家欠信心 短期氣氛難改
2008年7月28日 星期一
樓市走勢持續疲弱，個別投資者、業主不斷減價吸客，暫亦無助刺激交投。據美聯物業的資料顯示，截至7月24日，二手成交宗數僅錄得5,861宗。
市場人士預期，本月二手登記將僅介乎6,000至6,200宗，創2006年12月以來，單月二手註冊量的新低。
上周已有業界預測，本月整體買賣宗數會跌破1萬宗，至約9,000宗，創1年半新低；過去兩年二手交投平均每月企穩8,000至9,000宗水平，本月明顯受樓市偏淡氣氛影響而下跌，反映市場買家信心不足，放緩入市步伐，料8月份改善機會不大。
勢創1年半低 買賣雙方拉鋸
雖然有地產代理認為，在樓價調整及經濟基調仍然良好的情況下，樓市接近「到底」，並有向上回升的勢頭，但亦有業內人士表示，投資者欠缺入市信心，用家獨力難支，預期樓價有1成下調空間，短期成交量將持續處於低水平。
二手的成交量及成交額均創出近期新低，是否代表短期「見底訊號」已出現時，業內意見出現分歧。一批看好樓市發展的人士稱，雖然本月二手成交表現不理想，但經過業主一輪減價後，部分屋苑成交量已止跌回升，故相信樓市已出現「見底訊號」，並將會掉頭回升。
近期樓市偏淡，有市場人士認為，完全因為買家缺乏信心所致。市場人士指出，在去年第四季時，樓市成交暢旺，樓價大升，以致不少買家擔心會「高追」入市，以致農曆新年後樓市開始步入調整期。
雖然5月時受惠於新盤推售，買家因而入市，並令樓市出現了「小陽春」。然而，當新盤市場凍結了不少投資者的資金後，二手市場就因缺乏資金流入而再次陷入調整。
近期成交下跌，不少買家對後市都抱有觀望態度，並開始「大膽還價」，藉以避免於高位入市。然而，投資者、業主卻認為，在高租金、低利率等利好因素下，現時樓市僅屬於健康的調整，並不願意大幅減價。所以，在買賣雙方的看法、取態及樓價存在太大差距的情況下，買賣雙方拉鋸，二手成交膠着，而成交量更於近日跌至低位。
一城美孚新邨 成交挫五成
沙田第一城、美孚新邨等傳統藍籌屋苑，截至本月24日，分別只錄得32及35宗的二手成交，較6月同期的59宗及71宗，分別下跌46%及51%；而10個最活躍屋苑樓價，分別回落1%至5%。
2008年7月28日 星期一
樓市走勢持續疲弱，個別投資者、業主不斷減價吸客，暫亦無助刺激交投。據美聯物業的資料顯示，截至7月24日，二手成交宗數僅錄得5,861宗。
市場人士預期，本月二手登記將僅介乎6,000至6,200宗，創2006年12月以來，單月二手註冊量的新低。
上周已有業界預測，本月整體買賣宗數會跌破1萬宗，至約9,000宗，創1年半新低；過去兩年二手交投平均每月企穩8,000至9,000宗水平，本月明顯受樓市偏淡氣氛影響而下跌，反映市場買家信心不足，放緩入市步伐，料8月份改善機會不大。
勢創1年半低 買賣雙方拉鋸
雖然有地產代理認為，在樓價調整及經濟基調仍然良好的情況下，樓市接近「到底」，並有向上回升的勢頭，但亦有業內人士表示，投資者欠缺入市信心，用家獨力難支，預期樓價有1成下調空間，短期成交量將持續處於低水平。
二手的成交量及成交額均創出近期新低，是否代表短期「見底訊號」已出現時，業內意見出現分歧。一批看好樓市發展的人士稱，雖然本月二手成交表現不理想，但經過業主一輪減價後，部分屋苑成交量已止跌回升，故相信樓市已出現「見底訊號」，並將會掉頭回升。
近期樓市偏淡，有市場人士認為，完全因為買家缺乏信心所致。市場人士指出，在去年第四季時，樓市成交暢旺，樓價大升，以致不少買家擔心會「高追」入市，以致農曆新年後樓市開始步入調整期。
雖然5月時受惠於新盤推售，買家因而入市，並令樓市出現了「小陽春」。然而，當新盤市場凍結了不少投資者的資金後，二手市場就因缺乏資金流入而再次陷入調整。
近期成交下跌，不少買家對後市都抱有觀望態度，並開始「大膽還價」，藉以避免於高位入市。然而，投資者、業主卻認為，在高租金、低利率等利好因素下，現時樓市僅屬於健康的調整，並不願意大幅減價。所以，在買賣雙方的看法、取態及樓價存在太大差距的情況下，買賣雙方拉鋸，二手成交膠着，而成交量更於近日跌至低位。
一城美孚新邨 成交挫五成
沙田第一城、美孚新邨等傳統藍籌屋苑，截至本月24日，分別只錄得32及35宗的二手成交，較6月同期的59宗及71宗，分別下跌46%及51%；而10個最活躍屋苑樓價，分別回落1%至5%。
高 息 屋 苑 頻 獲 連 環 購 貨
高 息 屋 苑 頻 獲 連 環 購 貨
牛 頭 角 淘 大 花 園 獲 投 資 者 一 口 氣 連 掃 三 伙 收 租 。 (星島日報報道)樓市氣氛有待升溫，不少大屋苑業主「積極」調低叫價，令市場筍盤頻現，由於屋苑租金趨升，令租金回報普遍企穩五厘以上，有投資者趁機購入單位作長收租之用，個別屋苑如淘大花園，更有投資者一口氣連掃三伙，有業界人士表示，過去兩天，雖然買賣未算突出，但投資者睇樓比例亦見增長，相信未來一至兩周，交投將逐漸回升。
樓市經多星期拉鋸後，業主叫價持續回軟，投資者亦見出動，香港置業執行董事李志成表示，上周末整體樓市交投回升，買家普遍還價，由於不少人於早前抱觀望態度，至現時見業主議價空間未有太大的增幅，維持約百分三至五，故開始四出睇樓，並帶動上周末整體睇樓量增加兩成。
由於近期單 位叫價回落，加上屋苑租金向上，在一增一減下，令單位租金回報更見理想，投資者亦伺機出動，牛頭角淘大花園獲一名長收租客，一口氣掃入三個單位，，股市表現依然反覆，資金缺乏出路，繼續流入表現較相對的樓市，一名投資者無懼目前入市氣氛淡薄，見市場出現筍盤，按捺不住重返市場，一口氣買入三間淘大花園單位，總值五百一十八萬元，平均每伙造價約一百七十二萬七千元，成交平均呎價三千六百四十三元，較屋苑平均呎價折讓百分之六。
淘大花園七月份至今累錄二十三宗二手買賣，平均呎價三千八百八十五元。目前，淘大花園有約四百二十個放盤待售，每方呎叫價約四千二百元水平。
此外，荃灣麗城花園、東涌映灣園、藍天海岸等，亦見投資者入市購貨，大多作長收租為主，而租金回報亦達五厘以上。而過去兩天，不少地區投資者出動睇樓比例亦見增長，，紅磡區過去兩天睇樓量不俗，由於不少放盤單位已「落價」，故令投資者出動睇樓，睇樓量由上周的兩成左右，升至逾三成，但由於投資者仍然擔心樓價有機會下調，故落實成交的不及用家快。
新界區向以細價屋苑供應為主，其中屯門區屋苑近期樓價調整後，長投資者數目即時遞增，美聯聯席區域經理吳偉光表示，自屯門樓價平均回落百分之八至十後，區內近日二手睇樓量即時增加三成，當中有長投資買家，有見樓價回軟，打算購入單位作收租之用，佔睇樓客中三分之一，數目明顯較早前上升；其中康麗花園二座高層A室，面積四百六十九方呎，由一名收租客以一百零六萬元購入，每方呎價二千二百六十元。
東涌新盤水藍‧天岸部署推售，不少買家偷步入市，當中更不乏投資者，美聯營業經理吳碧珊表示，過去兩天投資者睇樓比例，較上周增加，由兩成上升至約三成左右，令過去兩天東涌屋苑合計錄得約八宗成交，由於區內屋苑回報普遍在五厘以上，市場錄得的投資者入市個案，包括藍天海岸六座中層F室，面積五百五十方呎，以一百八十五萬元易手，呎價三千三百六十四元。
另外，部分大屋苑過去兩天成交亦見上升，不少買家亦覷準現時優質放盤量增，而叫價較以往低的時機入市，令各區優質戶成交比例增，其中以沙田第一城的表現最為突出，共錄得六宗成交，較上周大幅飆升一倍，利嘉閣董事總經理廖偉強表示，過去兩天悶熱天氣未有減退準買家睇樓意欲，多個大型屋苑睇樓量持續上揚，不少換樓及上車用家已趁個別業主態度回軟，決定見好即收，率先入市。
牛 頭 角 淘 大 花 園 獲 投 資 者 一 口 氣 連 掃 三 伙 收 租 。 (星島日報報道)樓市氣氛有待升溫，不少大屋苑業主「積極」調低叫價，令市場筍盤頻現，由於屋苑租金趨升，令租金回報普遍企穩五厘以上，有投資者趁機購入單位作長收租之用，個別屋苑如淘大花園，更有投資者一口氣連掃三伙，有業界人士表示，過去兩天，雖然買賣未算突出，但投資者睇樓比例亦見增長，相信未來一至兩周，交投將逐漸回升。
樓市經多星期拉鋸後，業主叫價持續回軟，投資者亦見出動，香港置業執行董事李志成表示，上周末整體樓市交投回升，買家普遍還價，由於不少人於早前抱觀望態度，至現時見業主議價空間未有太大的增幅，維持約百分三至五，故開始四出睇樓，並帶動上周末整體睇樓量增加兩成。
由於近期單 位叫價回落，加上屋苑租金向上，在一增一減下，令單位租金回報更見理想，投資者亦伺機出動，牛頭角淘大花園獲一名長收租客，一口氣掃入三個單位，，股市表現依然反覆，資金缺乏出路，繼續流入表現較相對的樓市，一名投資者無懼目前入市氣氛淡薄，見市場出現筍盤，按捺不住重返市場，一口氣買入三間淘大花園單位，總值五百一十八萬元，平均每伙造價約一百七十二萬七千元，成交平均呎價三千六百四十三元，較屋苑平均呎價折讓百分之六。
淘大花園七月份至今累錄二十三宗二手買賣，平均呎價三千八百八十五元。目前，淘大花園有約四百二十個放盤待售，每方呎叫價約四千二百元水平。
此外，荃灣麗城花園、東涌映灣園、藍天海岸等，亦見投資者入市購貨，大多作長收租為主，而租金回報亦達五厘以上。而過去兩天，不少地區投資者出動睇樓比例亦見增長，，紅磡區過去兩天睇樓量不俗，由於不少放盤單位已「落價」，故令投資者出動睇樓，睇樓量由上周的兩成左右，升至逾三成，但由於投資者仍然擔心樓價有機會下調，故落實成交的不及用家快。
新界區向以細價屋苑供應為主，其中屯門區屋苑近期樓價調整後，長投資者數目即時遞增，美聯聯席區域經理吳偉光表示，自屯門樓價平均回落百分之八至十後，區內近日二手睇樓量即時增加三成，當中有長投資買家，有見樓價回軟，打算購入單位作收租之用，佔睇樓客中三分之一，數目明顯較早前上升；其中康麗花園二座高層A室，面積四百六十九方呎，由一名收租客以一百零六萬元購入，每方呎價二千二百六十元。
東涌新盤水藍‧天岸部署推售，不少買家偷步入市，當中更不乏投資者，美聯營業經理吳碧珊表示，過去兩天投資者睇樓比例，較上周增加，由兩成上升至約三成左右，令過去兩天東涌屋苑合計錄得約八宗成交，由於區內屋苑回報普遍在五厘以上，市場錄得的投資者入市個案，包括藍天海岸六座中層F室，面積五百五十方呎，以一百八十五萬元易手，呎價三千三百六十四元。
另外，部分大屋苑過去兩天成交亦見上升，不少買家亦覷準現時優質放盤量增，而叫價較以往低的時機入市，令各區優質戶成交比例增，其中以沙田第一城的表現最為突出，共錄得六宗成交，較上周大幅飆升一倍，利嘉閣董事總經理廖偉強表示，過去兩天悶熱天氣未有減退準買家睇樓意欲，多個大型屋苑睇樓量持續上揚，不少換樓及上車用家已趁個別業主態度回軟，決定見好即收，率先入市。
樓市交投淡靜 優質盤獲垂青
樓市交投淡靜 優質盤獲垂青
受港股波動拖累，樓市交投轉靜。本港十大藍籌私人屋苑過去周末及周日兩天合共錄得二十七宗成交，按周減少百分之十八點二。
股市表現反覆，故即使各區睇樓氣氛開始回穩，買家入市態度仍然審慎。在周末及周日兩天，十大屋苑合共錄得二十七宗成交，按周跌百分之十八點二。扯高屋苑平均呎價
雖不旺丁，卻旺財。不少買家趁機購入優質單位，扯高屋苑平均呎價。以太古城為例，周末及周日平均呎價達七千八百二十二元，按周升百分之一點六；海怡半島及麗港城的呎價亦分別按周升百分之七點二及百分之三點五，至五千八百及四千四百元。
現在業主態度普遍仍然「硬淨」，價格上未有作出大幅度讓步，買賣雙方膠着情況持續，故個別地區交投情況呈現牛皮局面，未見有太大改善。新界細價樓跑出
不過，近日不少準買家希望趁現階段在市場搜尋便宜貨，由於個別屋苑細價樓呎價相宜，買賣雙方在實際價格差距分歧上相對較細，市場一批真正用家不願多作糾纏，令新界區細價樓在本周末及周日率先跑出。
此外，本月二手私人住宅登記創過去十個月新低。截至二十四日，本月二手私人住宅買賣合約登記四千九百四十宗，總值一百五十一億三千萬元，預測全月登記推高至六千一百宗，涉及一百八十八億元，預期分別較六月的七千一百六十七宗及二百四十一億一千萬元，跌一成半及二成二，可能創去年九月以來新低。
該行研究部聯席董事黃良昇分析，二手私人住宅買賣登記宗數及金額皆為近期新低，主要因為港股在五至六月波動，投資者態度轉趨審慎。再者，六月連場大雨拖累睇樓活動，亦推低成交量■
受港股波動拖累，樓市交投轉靜。本港十大藍籌私人屋苑過去周末及周日兩天合共錄得二十七宗成交，按周減少百分之十八點二。
股市表現反覆，故即使各區睇樓氣氛開始回穩，買家入市態度仍然審慎。在周末及周日兩天，十大屋苑合共錄得二十七宗成交，按周跌百分之十八點二。扯高屋苑平均呎價
雖不旺丁，卻旺財。不少買家趁機購入優質單位，扯高屋苑平均呎價。以太古城為例，周末及周日平均呎價達七千八百二十二元，按周升百分之一點六；海怡半島及麗港城的呎價亦分別按周升百分之七點二及百分之三點五，至五千八百及四千四百元。
現在業主態度普遍仍然「硬淨」，價格上未有作出大幅度讓步，買賣雙方膠着情況持續，故個別地區交投情況呈現牛皮局面，未見有太大改善。新界細價樓跑出
不過，近日不少準買家希望趁現階段在市場搜尋便宜貨，由於個別屋苑細價樓呎價相宜，買賣雙方在實際價格差距分歧上相對較細，市場一批真正用家不願多作糾纏，令新界區細價樓在本周末及周日率先跑出。
此外，本月二手私人住宅登記創過去十個月新低。截至二十四日，本月二手私人住宅買賣合約登記四千九百四十宗，總值一百五十一億三千萬元，預測全月登記推高至六千一百宗，涉及一百八十八億元，預期分別較六月的七千一百六十七宗及二百四十一億一千萬元，跌一成半及二成二，可能創去年九月以來新低。
該行研究部聯席董事黃良昇分析，二手私人住宅買賣登記宗數及金額皆為近期新低，主要因為港股在五至六月波動，投資者態度轉趨審慎。再者，六月連場大雨拖累睇樓活動，亦推低成交量■
2008年7月23日 星期三
嘉 華 、 信 和 及 南 豐 合 作 發 展 的 香 港 仔 惠 福 道 地 皮 ， 獲 批 建 六 座 介 乎 三 十 三 至 三 十 四 層 商 住 物 業
發 展 商 加 快 項 目 入 則 步 伐
嘉 華 、 信 和 及 南 豐 合 作 發 展 的 香 港 仔 惠 福 道 地 皮 ， 獲 批 建 六 座 介 乎 三 十 三 至 三 十 四 層 商 住 物 業 。
(星島日報報道)發展商加快旗下項目發展部署，紛紛加快入則，上月屋宇署共批出三十三份建築圖則，當中涉及十一項住宅及商住發展，而去年十月由嘉華等投得的香港仔惠福道地皮，亦獲批建六座介乎三十三至三十四層商住物業。此外，嘉里等發展的的西環威利麻街項目，更同時獲批兩份圖則。有業界人士認為，雖然近月獲批則數量一直維持在高水平，但由於未來申請預售需時，相信短期內未能紓緩樓市供應緊張的局面。
屋宇署上月批出的建築圖則，其中由信和、南豐及嘉華的惠福道地皮，獲批建六座介乎三十三至三十四層高商住物業，當中包括三層車庫及兩層地庫，涉及樓面達六十四萬三千多方呎。據了解，是次發展商獲批出的發展圖則屬第二次申請
，而早前亦曾為該項目以地積比率十倍申請，據悉，發展商當年以每方呎八千八百多元、成功投得有關用地時，早已規劃以十倍地積比率發展。
此外，嘉里與投資者楊世杭合作的威利麻街項目，上月獲批兩份圖則，其中一份批建一座三十七層高商住項目，住宅樓面為十一萬八千多方呎，而商業及會所等樓面達二萬一千多方呎；發展商同時亦將該地盤，連同皇后大道西一百八十三號申請發展圖則，則批出可建一座四十二層高商住物業，可建樓面增至十二萬四千多方呎，而非住宅則達二萬二千多方呎。
另外，英皇德輔道西及長庚里項目，獲批建一座三十六層住宅，樓面九萬三千九百多方呎；事實上，堅尼地城德輔道西四百五十四A至四百六十二A、長庚里三號美景大廈，早前獲批可建一座二百八十間房酒店後，現時連同比鄰德輔道西四百五十四號德富工廈再獲批出圖則，估計可提供約三百九十個房間，較原計畫增加約百個房間。
而中低密度項目方面，由「賭王」何鴻燊及三太陳婉珍持有的石澳山仔路四號，獲批建四座三層高洋房，涉及樓面達九千七百五十方呎；而香港興業旗下愉景灣第十四期B，獲批出可建三座十六層高住宅，涉及樓面逾十八萬五千方呎。
另一方面，上月亦有不少酒店項目獲批圖則，其中恒基灣仔謝斐道及馬師道交界的國民大廈，上月獲修訂發展圖則，可建一座三十二層高酒店，涉及樓面達六萬六千多方呎。而遠展旗下位於蘇杭街二十七至三十一號，獲批建一座二十九層高酒店，涉及樓面逾三萬七千多方呎。另惠風街及皇后大道西兩地盤，亦分別獲批一座二十七層及三十一層高酒店。
至於商業及工廈方面，會德豐旗下位於黃竹坑的香葉道二號，亦獲修訂發展圖則可建一座三十二層高商廈，涉及樓面達七十三萬七千多方呎。
近月獲批出的圖則數量一直維持在三十多份水平，反映發展商加快旗下項目部分，不過這批項目雖然已批出發展圖則，但由於尚需要一段時間進行工程以及申請預售才可推出市場，相信短期未能紓緩供應緊張的局面。
2008-07-24
嘉 華 、 信 和 及 南 豐 合 作 發 展 的 香 港 仔 惠 福 道 地 皮 ， 獲 批 建 六 座 介 乎 三 十 三 至 三 十 四 層 商 住 物 業 。
(星島日報報道)發展商加快旗下項目發展部署，紛紛加快入則，
屋宇署上月批出的建築圖則，其中由信和、
，而早前亦曾為該項目以地積比率十倍申請，據悉，
此外，嘉里與投資者楊世杭合作的威利麻街項目，
另外，英皇德輔道西及長庚里項目，獲批建一座三十六層住宅，
而中低密度項目方面，由「賭王」
另一方面，上月亦有不少酒店項目獲批圖則，
至於商業及工廈方面，會德豐旗下位於黃竹坑的香葉道二號，
2008-07-24
港島住宅租務俏 多去年15% 美聯：樓市淡 投資者多轉長揸
| 港島住宅租務俏 多去年15% 美聯：樓市淡 投資者多轉長揸 | ||
| 2008年7月24日 星期四 | ||
| 踏入暑假旺季，各區錄得多宗租務成交，美聯物業（01200）預期，在強大的租務需求下，港島區主要屋苑於7至8月將可錄得900宗租務成交，交投將較去年上升15%。 15屋苑呎租 平均加6.8% 樓市轉淡，不少投資者都將單位「轉賣為租」，令租盤供應增加。不過，由於港島區是商業核心區的集中地，吸引了不少商務租客、白領人士及外籍租客租住該區物業。故此，在強勁的租務需求下，港島租金亦沒有太大的下調壓力。 另外，由於區內擁有穩定、優質的客源，故港島區租金持續上升。而據美聯物業資料顯示，雖然港島區15個屋苑的租盤已由1,364個，上升到1,408個。但是區內的平均呎租，亦由年底的22元，上升至23.5元，升幅達6.8%。 嘉亨灣租6.6萬 呎租達43 而且，近期港島多個屋苑都錄得多宗的高租金成交。其中，位於西灣河的嘉亨灣3座高層A室，面積1,531平方呎，獲租客以6.6萬元租用，平均呎租高達43元。另外，海怡半島2座高層B室，面積642平方呎，更獲日籍公司租客以租金2萬元承租，平均呎租31元。 故此，楊氏表示，由於現時區內15個租務活躍的屋苑已錄得287宗租務成交，所以預計信在暑假這段期間，港島區主要屋苑將錄得近900宗租務成交個案，較去年同期的781宗上升15%。 | ||
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2008年7月11日 星期五
一手註冊半年7338宗 大盤旺場
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2008年7月9日 星期三
港島缺新盤 二手中價樓接力
| 港島缺新盤 二手中價樓接力 | ||
| 2008年7月10日 星期四 | ||
| 港島區一手供應缺乏，二手樓遂成區內主力，有地產代理行預期，下半年港島區二手交投量可達1.6萬宗，將較上半年上升15%，樓價方面則有5至10%升幅，其中新晉屋苑升值潛力可看高一綫。 美聯物業董事楊永健稱，上半年港島區一手註冊量宗僅186宗，估計全年註冊量少於500宗，較去年全年3,012宗大幅下跌逾80%。 他指出，薄扶林貝沙灣5期洋房項目有機會短期內推出，料29座洋房售罄後可套現約40億元，加上貝沙灣6期即將入伙，料港島區第三季焦點將集中於貝沙灣。 港島今季焦點 集中貝沙灣 楊氏稱，港島區上半年二手註冊量13,673宗，樓價升幅6至15%，料下半年在換樓潮帶動下，中價物業將成為下半年主流，料下半年樓價有5至10%升幅，升幅集中於第四季。 租金方面，上半年港島區租金升幅跑贏樓價，錄得10至15%升幅，料下半年租金將額外10%增長。他續指，近月港島區租務表現強勁，7月份至今租務成交比例高達60%。 楊永健稱，港島區上半年新晉屋苑樓價表現優於大市，該區12個新晉屋苑平均呎價由去年底8,521元，上升至現時9,349元，升幅9.7%；區內10個傳統屋苑平均呎價，亦由去年底5,871元上升至現時6,263元水平，升幅僅為6.7%。 | ||
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2008年7月8日 星期二
100 大 屋 苑 58 個 「 供 平 過 租 」
100 大 屋 苑 58 個 「 供 平 過 租 」
私 樓 租 金 持 續 上 升 ， 今 年 首 5 個 月 累 積 增 長 約 8% ， 平 均 呎 租 穩 企 約 18 元 水 平 ， 創 自 97 年 底 後 新 高(見圖一) 。 隨 著 租 金 升 幅 走 勢 緊 貼 樓 價 ， 供 平 過 租 情 況 普 遍 ， 全 港 100 個 大 型 屋 苑 約 有 58 個 出 現 「 供 平 過 租 」 ， 尤 其 臨 近 暑 假 續 租 潮 ， 料 租 金 上 升 將 推 動 更 多 租 客 轉 租 為 買 。
供樓支出較租樓少逾14%
以 大 型 屋 苑 計 算 ， 5 月 份 平 均 呎 價 約 4,207 元 ， 一 個 面 積 500 呎 單 位 ， 以 7 成 按 揭 、 20 年 還 款 期 及 按 息 2.5 厘 計 算 ， 平 均 每 月 供 樓 支 出 約 7,803 元 。 與 同 一 面 積 單 位 計 算 ， 5 月 份 呎 租 約 18.2 元 ， 即 月 租 約 9,100 元 左 右 ， 大 型 屋 苑 平 均 供 樓 支 出 較 平 均 租 樓 支 出 少 逾 14%(見圖二)。
事 實 上 ， 屋 苑 供 平 過 租 情 況 相 當 普 遍 ， 以 100 個 大 型 屋 苑 分 析 ， 約 58 個 屬 於 此 情 況 。 當 中 荃 灣 中 心 情 況 最 為 顯 著 ， 供 樓 較 租 樓 少 約 23% ， 另 沙 田 希 爾 頓 中 心 、 粉 嶺 名 都 、 沙 田 河 畔 花 園 及 將 軍 澳 新 寶 城 等 則 少 約 2 成 左 右 。 值 得 注 意 的 是 ， 上 述 5 個 屋 苑 悉 數 屬 於 新 界 區 物 業 。
供平過租難以短期消失
雖 然 市 場 對 年 內 息 口 走 勢 意 見 分 歧 ， 但 因 租 金 持 續 上 升 ， 料 供 平 過 租 仍 維 持 一 段 長 時 間 。 以 5 月 份 最 新 呎 價 及 呎 租 計 算 ， 按 息 要 由 現 時 水 平 上 調 超 過 1.5 厘 ， 供 樓 與 租 樓 的 支 出 才 達 至 相 若 水 平 。 何 況 今 年 初 本 港 未 有 完 全 跟 隨 美 息 下 調 的 情 況 下 ， 相 信 息 口 回 升 初 期 亦 未 會 即 時 完 全 跟 足 ， 因 此 供 平 過 租 難 以 短 期 內 消 失 。
租金回報率高企5厘或以上水平長達兩年
正 因 近 年 租 金 升 幅 緊 貼 樓 價 ， 令 住 宅 租 金 回 報 率 高 企 5 厘 或 以 上 水 平 已 長 達 兩 年 ， 而 最 新 5 月 份 錄 得 約 5.2 厘 ， 持 續 高 企 的 租 金 回 報 率 對 樓 價 帶 來 支 持 作 用 。
圖一：大型屋苑每月平均呎租走勢
* 08年5月份為臨時數字
資料來源：美聯物業資料研究部
圖二：大型屋苑每月平均供樓支出與平均租樓支出比較
2008年7月6日 星期日
今 季 新 盤 供 應 約 2000 伙
今 季 新 盤 供 應 約 2000 伙
上 環 一 個 新 盤 近 期 推 出 發 售 ， 由 於 屬 於 遠 期 樓 花 物 業 ， 故 不 少 投 資 者 入 市 。
(星島日報報道)發展商近期推盤步伐出現放緩的舻象，踏入第三季，雖然有多個新盤部署推售，但預期本季推出的新盤單位數量，將低於二千一百伙，較第二季時大跌約三成，更創下近五個季度以來的新低。業界人士認為，由於新盤供應不多，令發展商不急於推售，加上在銀行調高按揭息率，令發展商轉趨觀望，不急於推盤，但新盤市場暫時仍未有供應斷層。
美聯首席分析師劉嘉輝表示，過去數季發展商推盤的單位數目相當穩定，近三季均維持約二千九百伙，惟上半年已有多個大盤推出市場，預期第三季未會再有此類項目推出，再加上近期樓市氣氛未及年初，因此相信第三季發展商推盤步伐將會減慢，推售單位只有二千零三十五伙，與第二季相比，下跌約
三成，更創近五個季度的新低。
劉嘉輝表示，預期第三季推出的項目，未會再出現提供逾千個單位的大型新盤，估計當中規模較大的有西九龍海桃灣、元朗原築及東涌水藍‧天岸等，每個項目涉及約五百餘伙左右，並主要集中新界。
香港理工大學建築及房地產學系教授許智文表示，估計下半年所推出的新盤規模，主要為提供低於一千個單位的項目，提供逾千個單位的大型項目將不復見，主因為近日銀行陸續調高按揭息率下，令發展商減慢其推盤步伐，態度亦轉趨觀望。
2008-07-07
上 環 一 個 新 盤 近 期 推 出 發 售 ， 由 於 屬 於 遠 期 樓 花 物 業 ， 故 不 少 投 資 者 入 市 。
(星島日報報道)發展商近期推盤步伐出現放緩的舻象，踏入第三季，雖然有多個新盤部署推售，但預期本季推出的新盤單位數量，將低於二千一百伙，較第二季時大跌約三成，更創下近五個季度以來的新低。業界人士認為，由於新盤供應不多，令發展商不急於推售，加上在銀行調高按揭息率，令發展商轉趨觀望，不急於推盤，但新盤市場暫時仍未有供應斷層。
美聯首席分析師劉嘉輝表示，過去數季發展商推盤的單位數目相當穩定，近三季均維持約二千九百伙，惟上半年已有多個大盤推出市場，預期第三季未會再有此類項目推出，再加上近期樓市氣氛未及年初，因此相信第三季發展商推盤步伐將會減慢，推售單位只有二千零三十五伙，與第二季相比，下跌約
三成，更創近五個季度的新低。
劉嘉輝表示，預期第三季推出的項目，未會再出現提供逾千個單位的大型新盤，估計當中規模較大的有西九龍海桃灣、元朗原築及東涌水藍‧天岸等，每個項目涉及約五百餘伙左右，並主要集中新界。
香港理工大學建築及房地產學系教授許智文表示，估計下半年所推出的新盤規模，主要為提供低於一千個單位的項目，提供逾千個單位的大型項目將不復見，主因為近日銀行陸續調高按揭息率下，令發展商減慢其推盤步伐，態度亦轉趨觀望。
2008-07-07
代 理 人 數 上 升 交 投 未 配 合
代 理 人 數 上 升 交 投 未 配 合
近 半 年 每 月 買 賣 登 記 只 有 約 一 百 宗 ， 未 能 配 合 地 產 代 理 持 牌 人 數 上 升 。
(星島日報報道)地監局公布上月底地產代理個人牌照的持牌人數，共錄得二萬四千四百五十六名，再度刷新該局成立以來的新高數字，但近期樓市情況欠佳，近半年每月買賣登記只有約一萬宗水平，業界人士表示，由於現時買賣宗數與代理人數「不相配」，令每月均有代理出現「食白果」局面，情況較為緊張，若交投持續萎縮，相信會有代理被淘汰。
截至上月三十日為止，個人牌照的持牌人總數達二萬四千四百五十六名，較五月底的二萬三千九百一十一名，高出約五百四十五名，其中持有地產代理（個人）牌照的人士共一萬零七百七十五名，持有營業員牌照的人士共一萬二千零九十名。不單止再度刷新地監局成立以來的最高數字，更屬本年三月份以來，連
續三個月打破持牌人數新高紀錄。
代理持牌人數急增，主要受惠於過去數月，樓市持續熾熱，令入行人數大增，但以現時的持牌人數而言，市場尚未出現飽和現象，而假若未來樓市市況一旦逆轉，屆時自有一批代理被自然淘汰。
以每個月約一萬餘宗的物業成交量推算，就目前代理人數而言，屬於「剛剛好」的水平，依然可提供足夠佣金予從業員，但假若未來樓市氣氛逆轉，每月成交量急跌至低於一萬宗的水平，市場將出現佣金量不足的緊張情況。
過往半年以來，據土地註冊處資料顯示，平均每月的所有樓宇買賣合約數目近一萬一千宗，以現時的代理持牌人數推算，在數字上，即每月至少有一半人數代理「食白果」，未能成功簽單，僅靠底薪糊口。有業界人士表示，但此舉只屬數字上推算，在實際情況而言，市場上往往只有四成代理可成功簽單，競爭甚為激烈，假若每月成交量收縮至低於一萬宗水平，以現時逾二萬四千名的代理人數，不單止激化從業員間的生意競爭，更會出現佣金量不足的局面，影響行業。
2008-07-07
近 半 年 每 月 買 賣 登 記 只 有 約 一 百 宗 ， 未 能 配 合 地 產 代 理 持 牌 人 數 上 升 。
(星島日報報道)地監局公布上月底地產代理個人牌照的持牌人數，共錄得二萬四千四百五十六名，再度刷新該局成立以來的新高數字，但近期樓市情況欠佳，近半年每月買賣登記只有約一萬宗水平，業界人士表示，由於現時買賣宗數與代理人數「不相配」，令每月均有代理出現「食白果」局面，情況較為緊張，若交投持續萎縮，相信會有代理被淘汰。
截至上月三十日為止，個人牌照的持牌人總數達二萬四千四百五十六名，較五月底的二萬三千九百一十一名，高出約五百四十五名，其中持有地產代理（個人）牌照的人士共一萬零七百七十五名，持有營業員牌照的人士共一萬二千零九十名。不單止再度刷新地監局成立以來的最高數字，更屬本年三月份以來，連
續三個月打破持牌人數新高紀錄。
代理持牌人數急增，主要受惠於過去數月，樓市持續熾熱，令入行人數大增，但以現時的持牌人數而言，市場尚未出現飽和現象，而假若未來樓市市況一旦逆轉，屆時自有一批代理被自然淘汰。
以每個月約一萬餘宗的物業成交量推算，就目前代理人數而言，屬於「剛剛好」的水平，依然可提供足夠佣金予從業員，但假若未來樓市氣氛逆轉，每月成交量急跌至低於一萬宗的水平，市場將出現佣金量不足的緊張情況。
過往半年以來，據土地註冊處資料顯示，平均每月的所有樓宇買賣合約數目近一萬一千宗，以現時的代理持牌人數推算，在數字上，即每月至少有一半人數代理「食白果」，未能成功簽單，僅靠底薪糊口。有業界人士表示，但此舉只屬數字上推算，在實際情況而言，市場上往往只有四成代理可成功簽單，競爭甚為激烈，假若每月成交量收縮至低於一萬宗水平，以現時逾二萬四千名的代理人數，不單止激化從業員間的生意競爭，更會出現佣金量不足的局面，影響行業。
2008-07-07
2008年7月3日 星期四
掉 頭 加 息 炒 家 乾 塘 推 樓 市
掉 頭 加 息 炒 家 乾 塘 推 樓 市
半 山 壹 號 於 今 年 五 月 開 售 ， 一 度 成 為 市 場 焦 點 ， 再 次 拉 高 了 「 豪 宅 」 市 場 呎 價 。 （ 《 蘋 果 日 報 》 圖 片 ）
大 家 還 記 得 嗎 ？ 上 月 山 頂 倚 巒 創 每 呎 五 萬 七 千 元 的 亞 洲 新 紀 錄 、 凱 旋 門 天 際 屋 鐵 價 五 萬 元 一 呎 、 新 地 天 璽 亦 「 搏 大 霧 」 叫 價 每 呎 六 萬 ， 一 眾 位 於 火 炭 及 土 瓜 灣 的 「 山 卡 罅 豪 宅 」 ， 亦 每 呎 過 萬 才 有 得 傾 … … 不 過 ， 這 些 已 通 通 成 為 過 去 。
過 去 大 半 年 ， 樓 價 升 幅 過 急 ， 來 到 五 窮 六 絕 的 六 月 ， 各 大 銀 行 已 暗 中 收 緊 銀 根 ， 加 上 最 近 突 然 掉 頭 加 息 ， 炒 家 上 會 難 度 大 增 。 連 一 向 實 力 雄 厚 ， 買 貨 有 入 無 出 的 印 尼 基 金 De Monsa ， 也 急 急 將 部 分 單 位 撻 訂 或 急 讓 ； 而 在 物 業 市 場 上 出 神 入 化 的 樓 王 鄭 躬 明 及 樓 后 鄭 明 明 ， 亦 改 變 投 資 策 略 ， 轉 攻 為 守 ， 暫 且 坐 貨 。
而 去 年 出 售 的 大 型 屋 苑 如 居 屋 豪 宅 海 濱 南 岸 及 翔 龍 灣 等 ， 已 屆 上 會 時 ， 部 分 炒 家 為 免 上 身 紛 紛 劈 價 促 銷 。 未 來 兩 、 三 個 月 ， 樓 市 還 是 處 於 調 整 期 。
印 尼 財 團 De Monsa 弗 人 劉 常 仁 ， 可 謂 撐 起 香 港 樓 市 的 中 流 砥 柱 ； 雖 然 已 經 八 十 歲 ， 但 落 盤 「 狠 勁 」 ， 而 且 有 入 無 出 。 過 去 二 十 多 年 他 已 投 資 逾 百 億 元 狂 掃 物 業 ， 這 一 年 更 瘋 狂 以 天 價 購 入 倚 巒 、 山 頂 歌 賦 山 道 及 貝 沙 灣 五 期 ， 又 轉 戰 九 龍 買 入 三 十 六 伙 何 文 田 半 山 壹 號 單 位 ， 斥 資 接 近 二 十 億 。
不 過 ， 近 一 個 月 來 ， 劉 伯 似 乎 「 好 等 錢 使 」 。 剛 買 入 的 半 山 壹 號 三 十 六 伙 ， 不 足 一 個 月 已 打 算 撻 訂 ； 就 連 持 有 十 五 年 的 灣 仔 會 展 廣 場 辦 公 大 樓 共 六 層 樓 面 ， 亦 打 算 放 售 。 他 去 年 購 入 的 兩 個 金 鐘 美 國 銀 行 中 心 單 位 ， 最 近 亦 已 撻 訂 ， 至 本 週 二 ， 連 去 年 十 一 月 購 入 的 中 環 荊 威 廣 場 三 層 樓 面 亦 撻 訂 告 終 ， 總 共 損 失 四 千 二 百 萬 。 此 舉 一 反 劉 伯 過 往 「 儲 貨 惜 售 」 的 投 資 策 略 ， 「 儲 貨 王 」 變 「 怒 撻 王 」 ， 令 地 產 市 場 中 人 嘩 然 。
劉 常 仁 否 認 急 讓 半 山 壹 號 ， 但 他 的 其 餘 單 位 ， 如 去 年 十 二 月 才 購 入 的 荊 威 廣 場 共 三 層 樓 面 ， 已 證 實 撻 訂 二 千 多 萬 。 （ 林 志 謙 攝 ）
劉 伯 去 年 以 二 億 四 千 萬 購 入 倚 巒 十 五 號 屋 ， 一 度 打 破 亞 洲 豪 宅 呎 價 新 高 。 （ 何 少 忠 攝 ）
半 山 壹 號 風 流 惹 禍
原 來 過 去 一 年 ， 劉 伯 不 問 地 點 、 環 境 、 以 至 價 錢 入 市 ， 另 有 因 由 。 劉 伯 雖 然 年 事 已 高 ， 但 性 情 風 流 ， 行 內 人 所 共 知 。 去 年 他 以 二 億 多 元 買 入 倚 巒 十 五 號 屋 ， 呎 價 五 萬 多 元 ， 創 下 當 時 亞 洲 新 高 紀 錄 ， 推 銷 的 正 是 一 位 穿 著 「 短 裙 仔 」 的 少 女 經 紀 。 有 經 紀 說 ： 「 個 妹 妹 仔 新 ， 條 裙 短 過 大 髀 ， 劉 伯 即 時 暈 晒 大 浪 。 」 而 「 協 助 」 買 入 半 山 壹 號 的 ， 則 是 兩 位 身 穿 超 低 胸 衫 的 美 少 女 。 當 日 在 場 的 經 紀 說 ： 「 兩 個 靚 女 一 左 一 右 夾 住 劉 伯 ， 劉 伯 點 捨 得 走 ？ 去 到 售 樓 處 ， 長 實 高 層 趙 國 雄 等 已 在 場 恭 候 ， 劉 伯 買 一 間 ， 買 一 間 ， 結 果 買 三 十 六 間 。 」 有 見 及 此 ， 各 地 產 代 理 行 紛 紛 找 來 樣 靚 身 材 正 的 少 女 經 紀 ， 來 到 劉 伯 位 於 中 環 永 安 中 心 的 寫 字 樓 進 行 游 說 。
不 過 ， 劉 伯 近 半 年 愈 買 愈 多 ， 銀 行 見 風 險 增 加 ， 開 始 閂 水 喉 ， 劉 伯 終 於 醒 覺 出 事 。 事 實 上 ， 幫 他 計 計 數 ， 現 持 有 的 約 五 十 多 億 元 貨 ， 大 部 分 有 銀 行 按 揭 ， 包 括 豐 、 星 展 、 生 都 有 ， 按 每 個 單 位 承 造 五 成 按 揭 ， 分 十 五 年 攤 還 計 算 ， 每 月 供 款 達 二 千 萬 元 ！ 可 買 起 一 層 豪 宅 。 而 沒 有 美 女 相 伴 、 回 到 辦 公 室 冷 靜 下 來 的 劉 伯 ， 亦 醒 覺 買 入 的 價 錢 太 貴 。
De Monsa 鍾 情 商 廈 豪 宅 ， 現 在 手 頭 持 有 力 寶 中 心 八 個 單 位 ， 但 其 中 一 個 已 撻 訂 。 （ 張 國 慶 攝 ）
De Monsa 物 業 清 單
衝 動 掃 貨 後 悔 莫 及
他 曾 想 將 倚 巒 十 五 號 屋 撻 訂 ， 但 後 來 作 罷 。 據 一 名 經 紀 透 露 ： 「 劉 伯 買 半 山 壹 號 之 後 無 耐 ， 就 覺 得 無 水 位 ， 尤 其 低 層 單 位 ， 佢 係 的 確 考 慮 緊 撻 訂 唔 要 。 」 劉 伯 買 入 的 單 位 已 全 部 放 盤 ， 至 今 只 有 一 間 低 層 單 位 以 一 千 六 百 一 十 五 萬 元 成 功 脫 手 ， 但 單 位 買 入 價 已 要 一 千 五 百 六 十 萬 元 ， 賬 面 只 賺 五 十 五 萬 元 ， 扣 除 釐 印 、 手 續 費 等 ， 根 本 「 無 肉 食 」 。 最 令 他 老 人 家 憂 心 的 是 ， 半 山 壹 號 賣 出 四 百 多 個 單 位 ， 至 今 只 有 他 這 宗 摸 貨 成 交 ， 速 度 之 慢 ， 近 年 罕 見 。
上 週 一 ， 劉 伯 如 常 往 其 永 安 集 團 大 廈 的 辦 公 室 上 班 ， 對 於 記 者 上 前 提 問 ， 劉 伯 最 初 笑 笑 口 ： 「 有 什 麼 事 要 你 專 程 來 啊 ？ 」 當 記 者 向 他 打 聽 半 山 壹 號 是 否 「 撻 訂 」 ， 他 則 緊 張 地 說 ： 「 無 啊 ！ 無 啊 ！ 別 聽 人 胡 說 八 道 。 」 其 後 更 叫 其 經 理 出 來 了 解 ： 「 無 咁 事 ， 都 簽 埋 臨 時 買 賣 合 約 咯 。 」 事 實 上 ， 半 山 壹 號 的 成 交 期 雖 然 長 達 一 年 ， 但 入 伙 前 要 交 樓 價 兩 成 作 首 期 ， 「 佢 班 經 理 覺 得 仲 有 時 間 出 貨 ， 所 以 而 家 佢 貨 開 價 要 賺 百 分 之 五 ， 計 及 使 費 叫 做 平 手 。 總 之 只 求 脫 手 ， 不 求 賺 錢 。 」 一 名 經 紀 說 。 以 前 經 常 集 結 在 劉 伯 寫 字 樓 的 經 紀 ， 都 怕 被 劉 伯 責 罵 而 通 通 絕 跡 。 本 週 一 記 者 再 致 電 劉 伯 ， 他 承 認 對 樓 市 不 算 太 樂 觀 ： 「 我 唔 睇 好 又 唔 睇 淡 ， 未 來 只 會 平 穩 發 展 。 」
樓 后 鄭 明 明 一 改 其 短 炒 獲 利 的 策 略 ， 以 免 成 為 樓 市 逆 轉 下 的 犧 牲 品 。 （ 張 國 慶 攝 ）
鄭 明 明 鍾 情 的 貝 沙 灣 第 六 期 ， 於 去 年 初 發 售 ， 成 交 期 即 將 完 結 ， 區 內 經 紀 指 現 有 不 少 投 資 者 降 價 百 分 之 二 十 求 售 。 （ 《 蘋 果 日 報 》 圖 片 ）
鄭 躬 明 （ 右 ） 開 始 放 棄 豪 宅 市 場 ， 去 年 尾 購 入 的 凱 旋 門 單 位 ， 賺 一 百 八 十 萬 微 利 放 售 。 （ 《 蘋 果 日 報 》 圖 片 ）
樓 王 樓 后 轉 攻 為 守
棄 豪 宅 炒 商 廈
De Monsa 撻 訂 的 一 個 金 鐘 美 國 銀 行 中 心 單 位 及 一 個 海 富 中 心 單 位 ， 原 業 主 就 是 一 向 活 躍 於 樓 市 的 投 資 者 鄭 躬 明 ， 他 認 為 劉 伯 過 分 進 取 ： 「 佢 呢 排 好 似 改 變 晒 策 略 ， 買 豪 宅 唔 要 商 廈 。 去 年 樓 市 頂 峰 ， 佢 掃 幾 十 億 豪 宅 。 今 年 貨 陸 續 到 成 交 期 ， 就 要 搵 銀 行 上 會 。 只 要 銀 行 一 縮 ， 就 會 出 事 。 」
市 況 的 確 瞬 息 萬 變 ， 過 往 一 向 狂 炒 豪 宅 的 鄭 躬 明 ， 亦 大 改 策 略 放 棄 豪 宅 市 場 。 一 向 信 貸 紀 錄 良 好 的 鄭 躬 明 ， 早 已 知 悉 銀 行 會 收 緊 信 貸 ， 不 過 他 說 ： 「 銀 行 息 口 因 人 而 異 。 可 能 我 投 資 時 間 同 做 法 與 其 他 人 唔 同 ， 加 息 對 我 唔 會 有 好 大 影 響 同 壓 力 ， 人 上 唔 到 會 ， 又 唔 代 表 我 上 唔 到 。 」
雖 然 上 會 無 壓 力 ， 但 翻 看 他 的 投 資 紀 錄 ， 就 察 覺 一 向 愛 摸 貨 的 他 在 豪 宅 出 貨 方 面 漸 見 吃 力 。 三 年 前 他 以 二 千 二 百 萬 購 入 的 聚 賢 居 複 式 單 位 ， 直 至 今 年 初 才 以 二 千 七 百 多 萬 元 散 貨 ， 賺 五 百 萬 元 。 由 於 嫌 豪 宅 持 貨 耐 又 賺 得 少 ， 去 年 尾 開 始 ， 鄭 躬 明 再 沒 有 涉 足 豪 宅 ， 實 行 全 面 轉 戰 商 廈 ， 並 花 上 億 元 狂 掃 十 多 個 港 島 甲 級 商 廈 和 商 鋪 ， 大 部 分 單 位 短 炒 沽 出 。 就 如 他 剛 在 上 週 賣 出 的 金 鐘 力 寶 中 心 商 廈 單 位 ， 持 貨 約 兩 個 月 ， 賬 面 獲 利 已 有 二 百 萬 元 。
鄭 躬 明 認 為 樓 市 風 高 浪 急 ， 現 只 持 有 灣 仔 夏 愨 大 廈 九 樓 全 層 。 他 說 ： 「 我 唔 買 豪 宅 啦 ！ 豪 宅 好 難 有 大 升 幅 ， 個 價 都 係 咁 上 下 ， 已 經 冇 咩 水 位 ， 時 間 又 長 ， 潛 力 無 商 廈 同 舊 樓 咁 好 。 」
短 炒 變 長
而 被 外 界 封 為 樓 后 ， 嗜 好 是 炒 豪 宅 的 鄭 明 明 ， 亦 如 鄭 躬 明 一 樣 ， 睇 淡 豪 宅 市 道 。 每 次 有 新 盤 開 售 ， 鄭 明 明 都 立 即 由 上 海 飛 回 香 港 掃 貨 ， 每 次 都 是 以 她 那 張 沒 有 簽 賬 額 的 黑 卡 「 一 圈 圈 咁 掃 」 。 去 年 初 ， 鄭 明 明 正 身 處 北 京 開 政 協 會 議 ， 一 知 道 貝 沙 灣 六 期 開 售 兼 可 以 參 觀 示 範 單 位 ， 翌 日 便 趕 回 香 港 ， 最 後 和 兩 位 朋 友 合 資 兩 億 八 千 萬 ， 大 手 掃 入 十 四 伙 。 不 過 ， 今 年 初 開 始 ， 鄭 明 明 一 反 其 樓 市 大 好 友 的 本 性 ： 「 唉 ！ 最 近 香 港 都 無 豪 宅 可 以 買 。 主 要 都 係 留 上 海 ， 買 上 海 豪 宅 好 過 。 御 龍 山 、 半 山 壹 號 ？ 價 錢 都 唔 係 幾 抵 啦 ， 我 都 唔 睇 喇 。 」
鄭 明 明 同 樣 「 收 到 風 」 ， 銀 行 正 收 緊 銀 根 ， 「 有 銀 行 家 同 我 講 ， 話 唔 建 議 亂 炒 樓 。 」 所 以 ， 她 買 豪 宅 不 像 以 往 「 狂 風 掃 落 葉 」 ， 「 要 買 就 買 真 係 優 質 豪 宅 ， 景 靚 、 地 點 好 。 好 似 新 世 界 尖 沙 咀 河 內 道 項 目 啦 ， 我 等 好 耐 喇 ， 都 唔 知 幾 時 開 。 仲 有 新 地 九 龍 站 天 璽 ， 如 果 呎 價 唔 過 三 、 四 萬 我 都 會 買 。 」
鄭 明 明 戰 績 彪 炳 ， 由 七 九 年 開 始 至 今 二 十 多 年 ， 炒 過 最 少 六 十 個 物 業 ， 大 多 有 賺 無 蝕 。 代 表 作 是 九 六 年 尾 以 三 千 多 萬 購 入 地 利 根 德 閣 一 個 單 位 ， 九 七 年 初 後 放 售 ， 半 年 賺 二 千 六 百 萬 。 不 過 ， 她 去 年 購 入 的 十 四 個 貝 沙 灣 單 位 ， 尚 有 四 個 單 位 「 坐 足 一 年 」 未 出 貨 ， 據 區 內 經 紀 說 ： 「 貝 沙 灣 第 六 期 最 近 要 上 會 ， 但 好 多 人 唔 想 上 ， 所 以 劈 價 百 分 之 二 十 求 售 。 」 一 向 喜 歡 短 炒 獲 利 的 明 明 姐 亦 一 改 口 風 ： 「 我 而 家 都 唔 再 諗 短 炒 喇 ， 全 部 最 少 番 兩 、 三 年 。 靚 豪 宅 ， 長 有 數 。 」
位 於 土 瓜 灣 的 翔 龍 灣 ， 去 年 開 售 時 ， 以 特 長 成 交 期 及 豪 華 配 套 裝 修 吸 引 內 地 自 由 行 。 但 現 在 卻 成 為 蝕 讓 重 災 區 。 （ 張 國 慶 攝 ）
班 小 姐 從 深 圳 來 港 投 資 翔 龍 灣 一 單 位 ， 現 在 卻 蝕 讓 五 十 萬 離 場 ， 深 感 後 悔 。
位 於 數 碼 港 的 盈 峰 一 號 ， 上 週 四 售 樓 處 水 盡 鵝 飛 ， 就 連 地 產 經 紀 亦 欠 奉 。 （ 關 永 浩 攝 ）
成 交 勁 縮 租 金 企 硬
大 陸 炒 家 水 源 乾 涸
前 身 是 居 屋 紅 灣 半 島 的 海 濱 南 岸 ， 高 開 七 千 元 一 呎 。 如 今 已 陸 續 出 現 蝕 讓 ， 如 上 圖 七 百 多 呎 單 位 ， 每 呎 只 需 五 千 三 百 元 。 （ 張 國 慶 攝 ）
不 單 豪 宅 無 運 行 ， 就 連 內 地 自 由 行 力 撐 的 「 假 豪 宅 」 亦 明 顯 走 樣 。 來 自 深 圳 的 班 小 姐 ， 去 年 「 趁 墟 」 來 港 買 入 一 個 土 瓜 灣 翔 龍 灣 單 位 ， 盛 惠 三 百 三 十 五 萬 元 。 她 在 去 年 中 樓 盤 開 售 時 曾 接 受 本 刊 訪 問 ： 「 翔 龍 灣 的 住 戶 大 堂 ， 真 是 no. one ， 太 漂 亮 了 ！ 我 覺 得 跟 港 島 那 間 香 格 里 拉 酒 店 差 不 多 ， 會 所 還 有 香 薰 浴 … … 又 有 海 景 ， 三 百 多 萬 一 點 都 不 貴 。 」 不 夠 一 年 ， 本 週 一 記 者 再 次 致 電 給 她 ， 她 一 拿 起 電 話 ， 就 以 半 鹹 淡 廣 東 話 說 ： 「 哎 ！ 我 而 家 真 係 好 橙 （ 慘 ） 啊 。 個 市 係 咁 跌 … … 我 蝕 五 十 幾 萬 呀 ！ 我 三 百 多 萬 買 回 來 ， 還 用 了 十 五 萬 裝 修 、 二 十 萬 釐 『 un 』 （ 印 ） ， 上 個 月 放 三 百 二 十 萬 先 賣 得 出 呀 。 」
其 實 班 小 姐 去 年 有 走 貨 賺 錢 機 會 ， 「 我 剛 剛 買 完 樓 裝 修 緊 時 候 ， 不 斷 有 人 打 電 話 來 要 買 我 層 樓 ， 呢 個 又 出 三 百 七 十 萬 ， 個 又 話 三 百 八 十 萬 。 我 諗 住 咁 多 人 問 ， 過 完 年 樓 價 會 仲 升 ， 點 知 裝 修 完 又 過 埋 年 ， 就 一 個 電 話 都 無 喇 。 」 她 有 朋 友 看 過 翔 龍 灣 後 覺 貴 而 無 買 ， 轉 買 唐 樓 ： 「 他 們 三 百 萬 土 瓜 灣 買 間 唐 樓 ， 點 知 搞 收 購 ， 半 年 就 賺 百 五 萬 。 唉 ， 我 而 家 唔 只 後 悔 ， 係 後 大 悔 呀 ！ 」
班 小 姐 曾 想 過 上 會 供 樓 ， 發 現 根 本 行 不 通 ， 她 說 ： 「 銀 行 話 我 又 無 稅 單 、 又 無 糧 單 ， 根 本 唔 俾 我 上 會 。 而 深 圳 呢 邊 又 打 壓 樓 市 ， 我 賣 唔 出 深 圳 樓 套 現 ， 唉 … … 」 而 據 該 區 經 紀 表 示 ， 翔 龍 灣 去 年 曾 以 超 長 成 交 期 招 徠 ， 入 伙 後 半 年 才 要 上 會 ， 變 相 鼓 勵 炒 家 入 市 ； 但 由 於 這 類 單 位 入 伙 後 仍 未 上 會 ， 經 紀 根 本 不 會 推 介 租 客 承 租 ， 結 果 短 線 炒 家 見 未 有 租 金 收 入 ， 又 無 力 上 會 ， 唯 有 蝕 讓 急 急 斬 纜 。
豪 宅 風 險 高
不 論 是 香 港 的 大 炒 家 還 是 內 地 自 由 行 來 港 掃 貨 的 小 炒 家 ， 都 不 約 而 同 發 現 樓 市 窒 步 的 原 因 之 一 — — 銀 行 閂 水 喉 。 事 實 上 ， 今 年 過 年 前 ， 樓 市 由 山 頂 炒 入 太 古 城 、 美 孚 新 等 中 價 樓 ， 再 殺 入 新 界 西 北 區 ， 令 各 區 樓 價 普 遍 升 上 三 兩 成 ， 顯 然 已 步 入 水 尾 ， 成 交 漸 縮 。 銀 行 怕 樓 市 過 熱 ， 再 加 上 美 國 次 按 危 機 ， 恐 拖 垮 香 港 經 濟 ， 都 逐 步 收 緊 信 貸 。
工 銀 亞 洲 董 事 兼 副 總 經 理 黃 遠 輝 表 示 ， 基 於 有 用 家 支 撐 ， 銀 行 對 一 般 物 業 市 場 憂 慮 不 大 ， 但 一 千 萬 以 上 的 豪 宅 市 場 ， 成 交 縮 減 ， 銀 行 出 於 風 險 控 制 的 考 慮 ， 已 收 緊 豪 宅 的 按 揭 批 核 ， 他 說 ： 「 以 往 買 豪 宅 的 好 多 是 國 內 買 家 ， 但 最 近 我 見 到 ， 內 地 人 上 會 供 款 的 數 字 減 少 。 」 黃 遠 輝 表 示 ， 銀 行 給 予 豪 宅 或 超 豪 宅 的 按 揭 貸 款 ， 一 向 較 一 般 住 宅 的 七 成 為 低 ， 約 為 五 成 至 六 成 五 。 「 最 近 豪 宅 市 場 風 險 上 升 ， 唔 排 除 銀 行 借 錢 時 會 較 保 守 ， 偏 向 較 低 的 貸 款 比 率 。 」
減 少 批 核 銀 行 閂 水 喉
資 料 來 源 ： 金 融 管 理 局
08 步 入 負 利 率 注 ： ‧ 以 中 國 銀 行 150 萬 元 以 上 按 揭 金 額 的 息 率 計 算 ‧ 實 際 按 揭 利 率 為 按 揭 息 率 減 通 脹 率 ， 現 為 負 數
銀 行 收 縮 信 貸
今 年 油 價 升 幅 加 劇 ， 通 脹 率 高 企 ， 令 普 羅 市 民 叫 苦 連 天 ， 然 而 資 金 被 通 脹 蠶 食 ， 投 資 者 入 市 ， 對 樓 價 有 一 定 承 托 力 。 （ 《 蘋 果 日 報 》 圖 片 ）
近 日 樓 市 再 添 一 個 負 面 因 素 — — 加 息 。 隨 按 揭 龍 頭 中 國 銀 行 宣 布 於 本 週 一 開 始 ， 調 高 新 造 按 揭 利 率 零 點 二 五 釐 ， 實 際 按 揭 利 率 由 二 點 五 至 二 點 七 釐 ， 上 調 到 二 點 七 五 至 三 釐 後 ， 工 銀 及 渣 打 等 銀 行 亦 於 本 週 開 始 陸 續 宣 布 加 息 。
表 面 上 ， 現 時 P （ 最 優 惠 利 率 ） 為 五 點 二 五 釐 ， 幾 間 大 行 掛 出 來 的 按 揭 息 率 仍 為 二 點 五 釐 ， 但 「 埋 傾 」 時 ， 基 本 已 做 不 到 。 「 銀 行 批 核 按 揭 的 過 程 ， 較 以 往 審 慎 好 多 。 除 睇 佢 同 銀 行 關 係 ， 仲 要 睇 佢 過 往 的 信 貸 紀 錄 。 熟 客 可 能 都 淨 係 做 到 P 減 二 至 二 點 三 釐 ， 一 般 街 客 只 係 P 減 一 至 二 。 最 近 有 個 客 戶 ， 獲 銀 行 批 三 千 萬 按 揭 貸 款 ， 雖 然 借 足 樓 價 七 成 ， 但 利 息 係 P ， 一 釐 都 冇 減 。 」 一 名 本 地 銀 行 分 區 主 管 說 。
根 據 金 管 局 資 料 顯 示 ， 於 五 月 份 開 始 ， 雖 然 新 申 請 的 樓 宇 按 揭 貸 款 比 上 月 增 加 百 分 之 五 ， 但 銀 行 批 出 的 貸 款 金 額 卻 比 上 月 減 少 一 成 ， 約 有 二 百 一 十 億 元 。 而 批 出 的 貸 款 中 ， 佔 八 成 半 的 實 際 按 揭 利 率 是 超 過 二 點 五 釐 的 ， 反 映 銀 行 正 在 收 緊 銀 根 。
「 執 死 雞 」 新 盤
去 年 開 售 的 新 盤 上 會 在 即 ， 部 分 炒 家 為 免 「 上 身 」 ， 個 別 單 位 劈 價 出 售 ， 買 家 可 乘 機 執 平 貨 。
新 盤 開 價 謹 慎
銀 行 「 收 水 」 ， 前 路 茫 茫 ， 發 展 商 自 然 按 兵 不 動 ， 只 陸 續 推 出 單 幢 樓 作 試 金 石 ， 不 過 銷 情 一 樣 仆 直 。 華 置 於 上 月 開 售 的 灣 仔 單 幢 樓 York Place 開 天 索 價 ， 入 場 費 一 萬 三 千 元 一 呎 ， 至 今 連 預 留 單 位 才 售 出 二 十 五 伙 ， 據 悉 當 中 有 十 多 伙 還 是 大 劉 好 友 捱 義 氣 認 購 。 而 新 地 位 於 長 沙 灣 的 豐 盛 居 ， 見 市 場 乏 承 托 ， 唯 有 「 叫 高 開 低 」 ， 以 呎 價 五 千 至 七 千 多 元 推 售 ， 截 至 上 月 尾 只 得 四 十 七 宗 成 交 。
至 於 盈 大 地 產 發 展 的 上 環 盈 峰 一 號 ， 呎 價 平 均 達 一 萬 二 千 元 ， 較 同 區 呎 價 高 四 成 ， 現 賣 出 五 十 五 伙 。 有 發 展 商 高 層 明 言 ， 現 時 很 難 銷 貨 ： 「 我 開 價 都 好 有 壓 力 ， 價 錢 開 得 低 ， 老 細 會 詐 型 。 都 知 現 時 市 況 麻 麻 ， 唯 有 出 唔 會 套 現 太 多 的 單 幢 樓 測 試 市 場 承 接 力 ， 睇 定 才 推 大 型 新 盤 。 」
隨 中 國 銀 行 宣 布 調 高 按 揭 息 口 後 ， 各 大 銀 行 亦 相 繼 跟 隨 。 （ 于 港 民 攝 ）
高 位 回 落 供 樓 負 擔 輕 資 料 來 源 ： 中 原 地 產 研 究 部
用 家 入 市 良 機
在 現 時 壞 消 息 不 斷 的 情 況 下 ， 根 據 逆 向 思 維 ， 又 是 否 入 市 良 機 呢 ？ 綜 合 地 產 經 紀 、 分 析 員 及 部 分 學 者 所 言 ， 都 認 為 現 時 樓 市 主 基 調 良 好 ， 供 款 負 擔 比 率 只 是 三 成 多 ； 只 是 因 去 年 樓 市 升 得 急 及 經 濟 前 景 不 明 朗 ， 近 月 才 出 現 短 暫 調 整 。 建 銀 國 際 研 究 部 執 行 董 事 顏 偉 洪 說 ： 「 通 脹 數 據 都 是 滯 後 的 ， 我 相 信 內 地 加 油 價 會 令 需 求 減 少 ， 油 價 很 快 會 見 頂 回 落 ， 美 國 加 息 的 機 會 便 不 大 。 但 通 脹 放 緩 會 在 今 年 尾 才 見 到 ， 故 樓 市 會 在 今 年 第 三 季 最 差 ， 樓 價 會 跌 百 分 之 五 至 十 。 」
而 理 工 大 學 建 築 及 房 地 產 學 系 教 授 許 智 文 則 認 為 ， 就 算 銀 行 加 息 ， 對 用 家 來 說 是 心 理 因 素 大 於 實 際 影 響 ： 「 最 衰 係 銀 行 又 話 加 ， 又 話 唔 加 ， 投 資 者 未 來 半 年 都 存 有 加 息 陰 影 ， 落 唔 到 決 定 。 不 過 ， 由 於 香 港 的 物 業 有 租 金 承 托 ， 加 上 空 置 率 呢 幾 年 不 斷 下 降 ， 現 只 有 百 分 之 四 ， 所 以 對 於 後 市 ， 我 係 抱 樂 觀 態 度 。 」 根 據 租 金 市 場 情 況 ， 自 ○ 三 年 開 始 ， 大 型 屋 苑 租 金 回 報 持 續 上 升 ， 今 年 仍 維 持 於 平 均 四 至 五 釐 ， 而 且 過 去 半 年 樓 價 回 調 ， 租 金 仍 然 有 得 升 ， 不 乏 承 接 力 ， 樓 價 無 大 瀉 風 險 。 加 上 銀 行 收 緊 貸 款 批 核 ， 主 要 針 對 炒 家 。 對 用 家 來 說 ， 樓 價 減 少 泡 沫 成 分 ， 正 是 「 執 死 雞 」 良 機 。 現 時 部 分 正 入 伙 的 新 盤 ， 如 翔 龍 灣 、 紅 磡 海 濱 南 岸 等 ， 都 有 劈 價 成 交 ， 減 幅 約 百 分 之 五 至 十 ， 不 乏 用 家 承 接 ， 顯 見 「 市 底 」 不 算 太 弱 ， 有 一 定 啟 示 作 用 。
半 山 壹 號 於 今 年 五 月 開 售 ， 一 度 成 為 市 場 焦 點 ， 再 次 拉 高 了 「 豪 宅 」 市 場 呎 價 。 （ 《 蘋 果 日 報 》 圖 片 ）
大 家 還 記 得 嗎 ？ 上 月 山 頂 倚 巒 創 每 呎 五 萬 七 千 元 的 亞 洲 新 紀 錄 、 凱 旋 門 天 際 屋 鐵 價 五 萬 元 一 呎 、 新 地 天 璽 亦 「 搏 大 霧 」 叫 價 每 呎 六 萬 ， 一 眾 位 於 火 炭 及 土 瓜 灣 的 「 山 卡 罅 豪 宅 」 ， 亦 每 呎 過 萬 才 有 得 傾 … … 不 過 ， 這 些 已 通 通 成 為 過 去 。
過 去 大 半 年 ， 樓 價 升 幅 過 急 ， 來 到 五 窮 六 絕 的 六 月 ， 各 大 銀 行 已 暗 中 收 緊 銀 根 ， 加 上 最 近 突 然 掉 頭 加 息 ， 炒 家 上 會 難 度 大 增 。 連 一 向 實 力 雄 厚 ， 買 貨 有 入 無 出 的 印 尼 基 金 De Monsa ， 也 急 急 將 部 分 單 位 撻 訂 或 急 讓 ； 而 在 物 業 市 場 上 出 神 入 化 的 樓 王 鄭 躬 明 及 樓 后 鄭 明 明 ， 亦 改 變 投 資 策 略 ， 轉 攻 為 守 ， 暫 且 坐 貨 。
而 去 年 出 售 的 大 型 屋 苑 如 居 屋 豪 宅 海 濱 南 岸 及 翔 龍 灣 等 ， 已 屆 上 會 時 ， 部 分 炒 家 為 免 上 身 紛 紛 劈 價 促 銷 。 未 來 兩 、 三 個 月 ， 樓 市 還 是 處 於 調 整 期 。
印 尼 財 團 De Monsa 弗 人 劉 常 仁 ， 可 謂 撐 起 香 港 樓 市 的 中 流 砥 柱 ； 雖 然 已 經 八 十 歲 ， 但 落 盤 「 狠 勁 」 ， 而 且 有 入 無 出 。 過 去 二 十 多 年 他 已 投 資 逾 百 億 元 狂 掃 物 業 ， 這 一 年 更 瘋 狂 以 天 價 購 入 倚 巒 、 山 頂 歌 賦 山 道 及 貝 沙 灣 五 期 ， 又 轉 戰 九 龍 買 入 三 十 六 伙 何 文 田 半 山 壹 號 單 位 ， 斥 資 接 近 二 十 億 。
不 過 ， 近 一 個 月 來 ， 劉 伯 似 乎 「 好 等 錢 使 」 。 剛 買 入 的 半 山 壹 號 三 十 六 伙 ， 不 足 一 個 月 已 打 算 撻 訂 ； 就 連 持 有 十 五 年 的 灣 仔 會 展 廣 場 辦 公 大 樓 共 六 層 樓 面 ， 亦 打 算 放 售 。 他 去 年 購 入 的 兩 個 金 鐘 美 國 銀 行 中 心 單 位 ， 最 近 亦 已 撻 訂 ， 至 本 週 二 ， 連 去 年 十 一 月 購 入 的 中 環 荊 威 廣 場 三 層 樓 面 亦 撻 訂 告 終 ， 總 共 損 失 四 千 二 百 萬 。 此 舉 一 反 劉 伯 過 往 「 儲 貨 惜 售 」 的 投 資 策 略 ， 「 儲 貨 王 」 變 「 怒 撻 王 」 ， 令 地 產 市 場 中 人 嘩 然 。
劉 常 仁 否 認 急 讓 半 山 壹 號 ， 但 他 的 其 餘 單 位 ， 如 去 年 十 二 月 才 購 入 的 荊 威 廣 場 共 三 層 樓 面 ， 已 證 實 撻 訂 二 千 多 萬 。 （ 林 志 謙 攝 ）
劉 伯 去 年 以 二 億 四 千 萬 購 入 倚 巒 十 五 號 屋 ， 一 度 打 破 亞 洲 豪 宅 呎 價 新 高 。 （ 何 少 忠 攝 ）
半 山 壹 號 風 流 惹 禍
原 來 過 去 一 年 ， 劉 伯 不 問 地 點 、 環 境 、 以 至 價 錢 入 市 ， 另 有 因 由 。 劉 伯 雖 然 年 事 已 高 ， 但 性 情 風 流 ， 行 內 人 所 共 知 。 去 年 他 以 二 億 多 元 買 入 倚 巒 十 五 號 屋 ， 呎 價 五 萬 多 元 ， 創 下 當 時 亞 洲 新 高 紀 錄 ， 推 銷 的 正 是 一 位 穿 著 「 短 裙 仔 」 的 少 女 經 紀 。 有 經 紀 說 ： 「 個 妹 妹 仔 新 ， 條 裙 短 過 大 髀 ， 劉 伯 即 時 暈 晒 大 浪 。 」 而 「 協 助 」 買 入 半 山 壹 號 的 ， 則 是 兩 位 身 穿 超 低 胸 衫 的 美 少 女 。 當 日 在 場 的 經 紀 說 ： 「 兩 個 靚 女 一 左 一 右 夾 住 劉 伯 ， 劉 伯 點 捨 得 走 ？ 去 到 售 樓 處 ， 長 實 高 層 趙 國 雄 等 已 在 場 恭 候 ， 劉 伯 買 一 間 ， 買 一 間 ， 結 果 買 三 十 六 間 。 」 有 見 及 此 ， 各 地 產 代 理 行 紛 紛 找 來 樣 靚 身 材 正 的 少 女 經 紀 ， 來 到 劉 伯 位 於 中 環 永 安 中 心 的 寫 字 樓 進 行 游 說 。
不 過 ， 劉 伯 近 半 年 愈 買 愈 多 ， 銀 行 見 風 險 增 加 ， 開 始 閂 水 喉 ， 劉 伯 終 於 醒 覺 出 事 。 事 實 上 ， 幫 他 計 計 數 ， 現 持 有 的 約 五 十 多 億 元 貨 ， 大 部 分 有 銀 行 按 揭 ， 包 括 豐 、 星 展 、 生 都 有 ， 按 每 個 單 位 承 造 五 成 按 揭 ， 分 十 五 年 攤 還 計 算 ， 每 月 供 款 達 二 千 萬 元 ！ 可 買 起 一 層 豪 宅 。 而 沒 有 美 女 相 伴 、 回 到 辦 公 室 冷 靜 下 來 的 劉 伯 ， 亦 醒 覺 買 入 的 價 錢 太 貴 。
De Monsa 鍾 情 商 廈 豪 宅 ， 現 在 手 頭 持 有 力 寶 中 心 八 個 單 位 ， 但 其 中 一 個 已 撻 訂 。 （ 張 國 慶 攝 ）
De Monsa 物 業 清 單
衝 動 掃 貨 後 悔 莫 及
他 曾 想 將 倚 巒 十 五 號 屋 撻 訂 ， 但 後 來 作 罷 。 據 一 名 經 紀 透 露 ： 「 劉 伯 買 半 山 壹 號 之 後 無 耐 ， 就 覺 得 無 水 位 ， 尤 其 低 層 單 位 ， 佢 係 的 確 考 慮 緊 撻 訂 唔 要 。 」 劉 伯 買 入 的 單 位 已 全 部 放 盤 ， 至 今 只 有 一 間 低 層 單 位 以 一 千 六 百 一 十 五 萬 元 成 功 脫 手 ， 但 單 位 買 入 價 已 要 一 千 五 百 六 十 萬 元 ， 賬 面 只 賺 五 十 五 萬 元 ， 扣 除 釐 印 、 手 續 費 等 ， 根 本 「 無 肉 食 」 。 最 令 他 老 人 家 憂 心 的 是 ， 半 山 壹 號 賣 出 四 百 多 個 單 位 ， 至 今 只 有 他 這 宗 摸 貨 成 交 ， 速 度 之 慢 ， 近 年 罕 見 。
上 週 一 ， 劉 伯 如 常 往 其 永 安 集 團 大 廈 的 辦 公 室 上 班 ， 對 於 記 者 上 前 提 問 ， 劉 伯 最 初 笑 笑 口 ： 「 有 什 麼 事 要 你 專 程 來 啊 ？ 」 當 記 者 向 他 打 聽 半 山 壹 號 是 否 「 撻 訂 」 ， 他 則 緊 張 地 說 ： 「 無 啊 ！ 無 啊 ！ 別 聽 人 胡 說 八 道 。 」 其 後 更 叫 其 經 理 出 來 了 解 ： 「 無 咁 事 ， 都 簽 埋 臨 時 買 賣 合 約 咯 。 」 事 實 上 ， 半 山 壹 號 的 成 交 期 雖 然 長 達 一 年 ， 但 入 伙 前 要 交 樓 價 兩 成 作 首 期 ， 「 佢 班 經 理 覺 得 仲 有 時 間 出 貨 ， 所 以 而 家 佢 貨 開 價 要 賺 百 分 之 五 ， 計 及 使 費 叫 做 平 手 。 總 之 只 求 脫 手 ， 不 求 賺 錢 。 」 一 名 經 紀 說 。 以 前 經 常 集 結 在 劉 伯 寫 字 樓 的 經 紀 ， 都 怕 被 劉 伯 責 罵 而 通 通 絕 跡 。 本 週 一 記 者 再 致 電 劉 伯 ， 他 承 認 對 樓 市 不 算 太 樂 觀 ： 「 我 唔 睇 好 又 唔 睇 淡 ， 未 來 只 會 平 穩 發 展 。 」
樓 后 鄭 明 明 一 改 其 短 炒 獲 利 的 策 略 ， 以 免 成 為 樓 市 逆 轉 下 的 犧 牲 品 。 （ 張 國 慶 攝 ）
鄭 明 明 鍾 情 的 貝 沙 灣 第 六 期 ， 於 去 年 初 發 售 ， 成 交 期 即 將 完 結 ， 區 內 經 紀 指 現 有 不 少 投 資 者 降 價 百 分 之 二 十 求 售 。 （ 《 蘋 果 日 報 》 圖 片 ）
鄭 躬 明 （ 右 ） 開 始 放 棄 豪 宅 市 場 ， 去 年 尾 購 入 的 凱 旋 門 單 位 ， 賺 一 百 八 十 萬 微 利 放 售 。 （ 《 蘋 果 日 報 》 圖 片 ）
樓 王 樓 后 轉 攻 為 守
棄 豪 宅 炒 商 廈
De Monsa 撻 訂 的 一 個 金 鐘 美 國 銀 行 中 心 單 位 及 一 個 海 富 中 心 單 位 ， 原 業 主 就 是 一 向 活 躍 於 樓 市 的 投 資 者 鄭 躬 明 ， 他 認 為 劉 伯 過 分 進 取 ： 「 佢 呢 排 好 似 改 變 晒 策 略 ， 買 豪 宅 唔 要 商 廈 。 去 年 樓 市 頂 峰 ， 佢 掃 幾 十 億 豪 宅 。 今 年 貨 陸 續 到 成 交 期 ， 就 要 搵 銀 行 上 會 。 只 要 銀 行 一 縮 ， 就 會 出 事 。 」
市 況 的 確 瞬 息 萬 變 ， 過 往 一 向 狂 炒 豪 宅 的 鄭 躬 明 ， 亦 大 改 策 略 放 棄 豪 宅 市 場 。 一 向 信 貸 紀 錄 良 好 的 鄭 躬 明 ， 早 已 知 悉 銀 行 會 收 緊 信 貸 ， 不 過 他 說 ： 「 銀 行 息 口 因 人 而 異 。 可 能 我 投 資 時 間 同 做 法 與 其 他 人 唔 同 ， 加 息 對 我 唔 會 有 好 大 影 響 同 壓 力 ， 人 上 唔 到 會 ， 又 唔 代 表 我 上 唔 到 。 」
雖 然 上 會 無 壓 力 ， 但 翻 看 他 的 投 資 紀 錄 ， 就 察 覺 一 向 愛 摸 貨 的 他 在 豪 宅 出 貨 方 面 漸 見 吃 力 。 三 年 前 他 以 二 千 二 百 萬 購 入 的 聚 賢 居 複 式 單 位 ， 直 至 今 年 初 才 以 二 千 七 百 多 萬 元 散 貨 ， 賺 五 百 萬 元 。 由 於 嫌 豪 宅 持 貨 耐 又 賺 得 少 ， 去 年 尾 開 始 ， 鄭 躬 明 再 沒 有 涉 足 豪 宅 ， 實 行 全 面 轉 戰 商 廈 ， 並 花 上 億 元 狂 掃 十 多 個 港 島 甲 級 商 廈 和 商 鋪 ， 大 部 分 單 位 短 炒 沽 出 。 就 如 他 剛 在 上 週 賣 出 的 金 鐘 力 寶 中 心 商 廈 單 位 ， 持 貨 約 兩 個 月 ， 賬 面 獲 利 已 有 二 百 萬 元 。
鄭 躬 明 認 為 樓 市 風 高 浪 急 ， 現 只 持 有 灣 仔 夏 愨 大 廈 九 樓 全 層 。 他 說 ： 「 我 唔 買 豪 宅 啦 ！ 豪 宅 好 難 有 大 升 幅 ， 個 價 都 係 咁 上 下 ， 已 經 冇 咩 水 位 ， 時 間 又 長 ， 潛 力 無 商 廈 同 舊 樓 咁 好 。 」
短 炒 變 長
而 被 外 界 封 為 樓 后 ， 嗜 好 是 炒 豪 宅 的 鄭 明 明 ， 亦 如 鄭 躬 明 一 樣 ， 睇 淡 豪 宅 市 道 。 每 次 有 新 盤 開 售 ， 鄭 明 明 都 立 即 由 上 海 飛 回 香 港 掃 貨 ， 每 次 都 是 以 她 那 張 沒 有 簽 賬 額 的 黑 卡 「 一 圈 圈 咁 掃 」 。 去 年 初 ， 鄭 明 明 正 身 處 北 京 開 政 協 會 議 ， 一 知 道 貝 沙 灣 六 期 開 售 兼 可 以 參 觀 示 範 單 位 ， 翌 日 便 趕 回 香 港 ， 最 後 和 兩 位 朋 友 合 資 兩 億 八 千 萬 ， 大 手 掃 入 十 四 伙 。 不 過 ， 今 年 初 開 始 ， 鄭 明 明 一 反 其 樓 市 大 好 友 的 本 性 ： 「 唉 ！ 最 近 香 港 都 無 豪 宅 可 以 買 。 主 要 都 係 留 上 海 ， 買 上 海 豪 宅 好 過 。 御 龍 山 、 半 山 壹 號 ？ 價 錢 都 唔 係 幾 抵 啦 ， 我 都 唔 睇 喇 。 」
鄭 明 明 同 樣 「 收 到 風 」 ， 銀 行 正 收 緊 銀 根 ， 「 有 銀 行 家 同 我 講 ， 話 唔 建 議 亂 炒 樓 。 」 所 以 ， 她 買 豪 宅 不 像 以 往 「 狂 風 掃 落 葉 」 ， 「 要 買 就 買 真 係 優 質 豪 宅 ， 景 靚 、 地 點 好 。 好 似 新 世 界 尖 沙 咀 河 內 道 項 目 啦 ， 我 等 好 耐 喇 ， 都 唔 知 幾 時 開 。 仲 有 新 地 九 龍 站 天 璽 ， 如 果 呎 價 唔 過 三 、 四 萬 我 都 會 買 。 」
鄭 明 明 戰 績 彪 炳 ， 由 七 九 年 開 始 至 今 二 十 多 年 ， 炒 過 最 少 六 十 個 物 業 ， 大 多 有 賺 無 蝕 。 代 表 作 是 九 六 年 尾 以 三 千 多 萬 購 入 地 利 根 德 閣 一 個 單 位 ， 九 七 年 初 後 放 售 ， 半 年 賺 二 千 六 百 萬 。 不 過 ， 她 去 年 購 入 的 十 四 個 貝 沙 灣 單 位 ， 尚 有 四 個 單 位 「 坐 足 一 年 」 未 出 貨 ， 據 區 內 經 紀 說 ： 「 貝 沙 灣 第 六 期 最 近 要 上 會 ， 但 好 多 人 唔 想 上 ， 所 以 劈 價 百 分 之 二 十 求 售 。 」 一 向 喜 歡 短 炒 獲 利 的 明 明 姐 亦 一 改 口 風 ： 「 我 而 家 都 唔 再 諗 短 炒 喇 ， 全 部 最 少 番 兩 、 三 年 。 靚 豪 宅 ， 長 有 數 。 」
位 於 土 瓜 灣 的 翔 龍 灣 ， 去 年 開 售 時 ， 以 特 長 成 交 期 及 豪 華 配 套 裝 修 吸 引 內 地 自 由 行 。 但 現 在 卻 成 為 蝕 讓 重 災 區 。 （ 張 國 慶 攝 ）
班 小 姐 從 深 圳 來 港 投 資 翔 龍 灣 一 單 位 ， 現 在 卻 蝕 讓 五 十 萬 離 場 ， 深 感 後 悔 。
位 於 數 碼 港 的 盈 峰 一 號 ， 上 週 四 售 樓 處 水 盡 鵝 飛 ， 就 連 地 產 經 紀 亦 欠 奉 。 （ 關 永 浩 攝 ）
成 交 勁 縮 租 金 企 硬
大 陸 炒 家 水 源 乾 涸
前 身 是 居 屋 紅 灣 半 島 的 海 濱 南 岸 ， 高 開 七 千 元 一 呎 。 如 今 已 陸 續 出 現 蝕 讓 ， 如 上 圖 七 百 多 呎 單 位 ， 每 呎 只 需 五 千 三 百 元 。 （ 張 國 慶 攝 ）
不 單 豪 宅 無 運 行 ， 就 連 內 地 自 由 行 力 撐 的 「 假 豪 宅 」 亦 明 顯 走 樣 。 來 自 深 圳 的 班 小 姐 ， 去 年 「 趁 墟 」 來 港 買 入 一 個 土 瓜 灣 翔 龍 灣 單 位 ， 盛 惠 三 百 三 十 五 萬 元 。 她 在 去 年 中 樓 盤 開 售 時 曾 接 受 本 刊 訪 問 ： 「 翔 龍 灣 的 住 戶 大 堂 ， 真 是 no. one ， 太 漂 亮 了 ！ 我 覺 得 跟 港 島 那 間 香 格 里 拉 酒 店 差 不 多 ， 會 所 還 有 香 薰 浴 … … 又 有 海 景 ， 三 百 多 萬 一 點 都 不 貴 。 」 不 夠 一 年 ， 本 週 一 記 者 再 次 致 電 給 她 ， 她 一 拿 起 電 話 ， 就 以 半 鹹 淡 廣 東 話 說 ： 「 哎 ！ 我 而 家 真 係 好 橙 （ 慘 ） 啊 。 個 市 係 咁 跌 … … 我 蝕 五 十 幾 萬 呀 ！ 我 三 百 多 萬 買 回 來 ， 還 用 了 十 五 萬 裝 修 、 二 十 萬 釐 『 un 』 （ 印 ） ， 上 個 月 放 三 百 二 十 萬 先 賣 得 出 呀 。 」
其 實 班 小 姐 去 年 有 走 貨 賺 錢 機 會 ， 「 我 剛 剛 買 完 樓 裝 修 緊 時 候 ， 不 斷 有 人 打 電 話 來 要 買 我 層 樓 ， 呢 個 又 出 三 百 七 十 萬 ， 個 又 話 三 百 八 十 萬 。 我 諗 住 咁 多 人 問 ， 過 完 年 樓 價 會 仲 升 ， 點 知 裝 修 完 又 過 埋 年 ， 就 一 個 電 話 都 無 喇 。 」 她 有 朋 友 看 過 翔 龍 灣 後 覺 貴 而 無 買 ， 轉 買 唐 樓 ： 「 他 們 三 百 萬 土 瓜 灣 買 間 唐 樓 ， 點 知 搞 收 購 ， 半 年 就 賺 百 五 萬 。 唉 ， 我 而 家 唔 只 後 悔 ， 係 後 大 悔 呀 ！ 」
班 小 姐 曾 想 過 上 會 供 樓 ， 發 現 根 本 行 不 通 ， 她 說 ： 「 銀 行 話 我 又 無 稅 單 、 又 無 糧 單 ， 根 本 唔 俾 我 上 會 。 而 深 圳 呢 邊 又 打 壓 樓 市 ， 我 賣 唔 出 深 圳 樓 套 現 ， 唉 … … 」 而 據 該 區 經 紀 表 示 ， 翔 龍 灣 去 年 曾 以 超 長 成 交 期 招 徠 ， 入 伙 後 半 年 才 要 上 會 ， 變 相 鼓 勵 炒 家 入 市 ； 但 由 於 這 類 單 位 入 伙 後 仍 未 上 會 ， 經 紀 根 本 不 會 推 介 租 客 承 租 ， 結 果 短 線 炒 家 見 未 有 租 金 收 入 ， 又 無 力 上 會 ， 唯 有 蝕 讓 急 急 斬 纜 。
豪 宅 風 險 高
不 論 是 香 港 的 大 炒 家 還 是 內 地 自 由 行 來 港 掃 貨 的 小 炒 家 ， 都 不 約 而 同 發 現 樓 市 窒 步 的 原 因 之 一 — — 銀 行 閂 水 喉 。 事 實 上 ， 今 年 過 年 前 ， 樓 市 由 山 頂 炒 入 太 古 城 、 美 孚 新 等 中 價 樓 ， 再 殺 入 新 界 西 北 區 ， 令 各 區 樓 價 普 遍 升 上 三 兩 成 ， 顯 然 已 步 入 水 尾 ， 成 交 漸 縮 。 銀 行 怕 樓 市 過 熱 ， 再 加 上 美 國 次 按 危 機 ， 恐 拖 垮 香 港 經 濟 ， 都 逐 步 收 緊 信 貸 。
工 銀 亞 洲 董 事 兼 副 總 經 理 黃 遠 輝 表 示 ， 基 於 有 用 家 支 撐 ， 銀 行 對 一 般 物 業 市 場 憂 慮 不 大 ， 但 一 千 萬 以 上 的 豪 宅 市 場 ， 成 交 縮 減 ， 銀 行 出 於 風 險 控 制 的 考 慮 ， 已 收 緊 豪 宅 的 按 揭 批 核 ， 他 說 ： 「 以 往 買 豪 宅 的 好 多 是 國 內 買 家 ， 但 最 近 我 見 到 ， 內 地 人 上 會 供 款 的 數 字 減 少 。 」 黃 遠 輝 表 示 ， 銀 行 給 予 豪 宅 或 超 豪 宅 的 按 揭 貸 款 ， 一 向 較 一 般 住 宅 的 七 成 為 低 ， 約 為 五 成 至 六 成 五 。 「 最 近 豪 宅 市 場 風 險 上 升 ， 唔 排 除 銀 行 借 錢 時 會 較 保 守 ， 偏 向 較 低 的 貸 款 比 率 。 」
減 少 批 核 銀 行 閂 水 喉
資 料 來 源 ： 金 融 管 理 局
08 步 入 負 利 率 注 ： ‧ 以 中 國 銀 行 150 萬 元 以 上 按 揭 金 額 的 息 率 計 算 ‧ 實 際 按 揭 利 率 為 按 揭 息 率 減 通 脹 率 ， 現 為 負 數
銀 行 收 縮 信 貸
今 年 油 價 升 幅 加 劇 ， 通 脹 率 高 企 ， 令 普 羅 市 民 叫 苦 連 天 ， 然 而 資 金 被 通 脹 蠶 食 ， 投 資 者 入 市 ， 對 樓 價 有 一 定 承 托 力 。 （ 《 蘋 果 日 報 》 圖 片 ）
近 日 樓 市 再 添 一 個 負 面 因 素 — — 加 息 。 隨 按 揭 龍 頭 中 國 銀 行 宣 布 於 本 週 一 開 始 ， 調 高 新 造 按 揭 利 率 零 點 二 五 釐 ， 實 際 按 揭 利 率 由 二 點 五 至 二 點 七 釐 ， 上 調 到 二 點 七 五 至 三 釐 後 ， 工 銀 及 渣 打 等 銀 行 亦 於 本 週 開 始 陸 續 宣 布 加 息 。
表 面 上 ， 現 時 P （ 最 優 惠 利 率 ） 為 五 點 二 五 釐 ， 幾 間 大 行 掛 出 來 的 按 揭 息 率 仍 為 二 點 五 釐 ， 但 「 埋 傾 」 時 ， 基 本 已 做 不 到 。 「 銀 行 批 核 按 揭 的 過 程 ， 較 以 往 審 慎 好 多 。 除 睇 佢 同 銀 行 關 係 ， 仲 要 睇 佢 過 往 的 信 貸 紀 錄 。 熟 客 可 能 都 淨 係 做 到 P 減 二 至 二 點 三 釐 ， 一 般 街 客 只 係 P 減 一 至 二 。 最 近 有 個 客 戶 ， 獲 銀 行 批 三 千 萬 按 揭 貸 款 ， 雖 然 借 足 樓 價 七 成 ， 但 利 息 係 P ， 一 釐 都 冇 減 。 」 一 名 本 地 銀 行 分 區 主 管 說 。
根 據 金 管 局 資 料 顯 示 ， 於 五 月 份 開 始 ， 雖 然 新 申 請 的 樓 宇 按 揭 貸 款 比 上 月 增 加 百 分 之 五 ， 但 銀 行 批 出 的 貸 款 金 額 卻 比 上 月 減 少 一 成 ， 約 有 二 百 一 十 億 元 。 而 批 出 的 貸 款 中 ， 佔 八 成 半 的 實 際 按 揭 利 率 是 超 過 二 點 五 釐 的 ， 反 映 銀 行 正 在 收 緊 銀 根 。
「 執 死 雞 」 新 盤
去 年 開 售 的 新 盤 上 會 在 即 ， 部 分 炒 家 為 免 「 上 身 」 ， 個 別 單 位 劈 價 出 售 ， 買 家 可 乘 機 執 平 貨 。
新 盤 開 價 謹 慎
銀 行 「 收 水 」 ， 前 路 茫 茫 ， 發 展 商 自 然 按 兵 不 動 ， 只 陸 續 推 出 單 幢 樓 作 試 金 石 ， 不 過 銷 情 一 樣 仆 直 。 華 置 於 上 月 開 售 的 灣 仔 單 幢 樓 York Place 開 天 索 價 ， 入 場 費 一 萬 三 千 元 一 呎 ， 至 今 連 預 留 單 位 才 售 出 二 十 五 伙 ， 據 悉 當 中 有 十 多 伙 還 是 大 劉 好 友 捱 義 氣 認 購 。 而 新 地 位 於 長 沙 灣 的 豐 盛 居 ， 見 市 場 乏 承 托 ， 唯 有 「 叫 高 開 低 」 ， 以 呎 價 五 千 至 七 千 多 元 推 售 ， 截 至 上 月 尾 只 得 四 十 七 宗 成 交 。
至 於 盈 大 地 產 發 展 的 上 環 盈 峰 一 號 ， 呎 價 平 均 達 一 萬 二 千 元 ， 較 同 區 呎 價 高 四 成 ， 現 賣 出 五 十 五 伙 。 有 發 展 商 高 層 明 言 ， 現 時 很 難 銷 貨 ： 「 我 開 價 都 好 有 壓 力 ， 價 錢 開 得 低 ， 老 細 會 詐 型 。 都 知 現 時 市 況 麻 麻 ， 唯 有 出 唔 會 套 現 太 多 的 單 幢 樓 測 試 市 場 承 接 力 ， 睇 定 才 推 大 型 新 盤 。 」
隨 中 國 銀 行 宣 布 調 高 按 揭 息 口 後 ， 各 大 銀 行 亦 相 繼 跟 隨 。 （ 于 港 民 攝 ）
高 位 回 落 供 樓 負 擔 輕 資 料 來 源 ： 中 原 地 產 研 究 部
用 家 入 市 良 機
在 現 時 壞 消 息 不 斷 的 情 況 下 ， 根 據 逆 向 思 維 ， 又 是 否 入 市 良 機 呢 ？ 綜 合 地 產 經 紀 、 分 析 員 及 部 分 學 者 所 言 ， 都 認 為 現 時 樓 市 主 基 調 良 好 ， 供 款 負 擔 比 率 只 是 三 成 多 ； 只 是 因 去 年 樓 市 升 得 急 及 經 濟 前 景 不 明 朗 ， 近 月 才 出 現 短 暫 調 整 。 建 銀 國 際 研 究 部 執 行 董 事 顏 偉 洪 說 ： 「 通 脹 數 據 都 是 滯 後 的 ， 我 相 信 內 地 加 油 價 會 令 需 求 減 少 ， 油 價 很 快 會 見 頂 回 落 ， 美 國 加 息 的 機 會 便 不 大 。 但 通 脹 放 緩 會 在 今 年 尾 才 見 到 ， 故 樓 市 會 在 今 年 第 三 季 最 差 ， 樓 價 會 跌 百 分 之 五 至 十 。 」
而 理 工 大 學 建 築 及 房 地 產 學 系 教 授 許 智 文 則 認 為 ， 就 算 銀 行 加 息 ， 對 用 家 來 說 是 心 理 因 素 大 於 實 際 影 響 ： 「 最 衰 係 銀 行 又 話 加 ， 又 話 唔 加 ， 投 資 者 未 來 半 年 都 存 有 加 息 陰 影 ， 落 唔 到 決 定 。 不 過 ， 由 於 香 港 的 物 業 有 租 金 承 托 ， 加 上 空 置 率 呢 幾 年 不 斷 下 降 ， 現 只 有 百 分 之 四 ， 所 以 對 於 後 市 ， 我 係 抱 樂 觀 態 度 。 」 根 據 租 金 市 場 情 況 ， 自 ○ 三 年 開 始 ， 大 型 屋 苑 租 金 回 報 持 續 上 升 ， 今 年 仍 維 持 於 平 均 四 至 五 釐 ， 而 且 過 去 半 年 樓 價 回 調 ， 租 金 仍 然 有 得 升 ， 不 乏 承 接 力 ， 樓 價 無 大 瀉 風 險 。 加 上 銀 行 收 緊 貸 款 批 核 ， 主 要 針 對 炒 家 。 對 用 家 來 說 ， 樓 價 減 少 泡 沫 成 分 ， 正 是 「 執 死 雞 」 良 機 。 現 時 部 分 正 入 伙 的 新 盤 ， 如 翔 龍 灣 、 紅 磡 海 濱 南 岸 等 ， 都 有 劈 價 成 交 ， 減 幅 約 百 分 之 五 至 十 ， 不 乏 用 家 承 接 ， 顯 見 「 市 底 」 不 算 太 弱 ， 有 一 定 啟 示 作 用 。
2008年7月1日 星期二
3新盤吸資300億 樓市回氣 待股市穩定 最快第四季有轉機
| 3新盤吸資300億 樓市回氣 待股市穩定 最快第四季有轉機 | ||
| 2008年7月2日 星期三 | ||
短短半年內，香港樓市出現兩次整固，兩次成因均由外圍因素引起，例如美國次按危機、股市波動等。最新一次整固才剛剛開始，連證券行及大型地產代理也加入唱淡行列，預期樓市最快要到第四季才有轉機。 一般認為，是次樓市出現整固，最主要原因是去年第三、四季吸納過速，過度消化市場購買力，市場需要時間回氣。從土地註冊處數據顯示，2007年8月至 2008年1月（反映去年下半年真實市況）住宅樓宇買賣登記約8萬宗，涉及約3,400億元，是1997年金融風暴以來最黃金的檔期。 影響入市 買轉租個案增 業界人士認為，今年市場已經出現力不從心的現象，發展商今年3月初及5月份推出3個大型新盤項目（包括將軍澳首都、沙田御龍山及何文田半山壹號），於短 短數月內便吸納了300多億元資金，令隨後的中上價樓市場幾乎停頓；九龍站近月交投量每況愈下便是例證，6月份4大屋苑只錄得約30宗成交，較年初動輒逾 100宗相去甚遠。 其次，有一種說法是，投資者3、4月份的樓市整固未夠徹底，當時投資者銳減價（收窄賺幅）出貨，用家入市相對積極， 但踏入6月份外圍市況轉差，油價不斷上升、股市再現波動，加上銀行縮減按揭優惠幅度，進一步打擊置業人士入市信心，買轉租的個案趨增。這時投資者即使減價 也未必有用家承接，資金被積壓，連他們的入市動力也下降，形成連鎖效應。 外資財團 出貨多入貨少 最明顯的個案是，印尼財團De Monsa近期出貨多入貨少；另去年底高調以數十億元橫掃九龍區數個全新盤的TPG-Axon對冲基金，踏入2008年後，似乎亦未見再入市。 至於投資散戶方面，有業界人士指出，去年第四季樓市急升期間，不少買家無目的地買樓，入市最大理由是通脹重臨下，必須買樓保值，估計過去半年這類半投資心態入市的買家佔市場20%。但時至今日，這類買家突然消失，因為他們開始質疑現水平的樓價能否穩升。 租金升 抵銷供款挺樓價 上述種種現象，都是令樓市進入第二輪整固的不利因素，市場是否一面倒變壞？當然不是，最少整體屋苑租金持續上升，上半年升幅逾20%，現時大型屋苑平均 呎租逾17元。一名資深地產代理認為，租金不斷上升，息口仍然低企，租金基本可抵銷供款，樓價又暫時仍沒有大幅下跌的情況，相信樓市要重拾升軌，仍須待股 市回復穩定，投資者及市場用家才會再次投入樓市，打破市場悶局。 | ||
港置︰下半年料推8000伙新盤
| 港置︰下半年料推8000伙新盤 | ||
| 2008年7月2日 星期三 | ||
樓市出現今年第2次整固期，二手樓市整固現象較明顯，個別大屋苑呎價跌至1月份價格；一手樓市方面，雖然整體新盤銷情理想，但近日個別定價過高的樓盤，已出現減價情況。 至於下半年一手推盤量方面，市場相信發展商推盤態度仍然維持積極，因大部分發展商上半年售樓量未達標，下半年會加速推盤，但由於外圍市況日益不明朗，打擊市民置業信心，故相信發展商定價時需較上半年保守。 發展商上半年售樓 未達標 香港置業資料研究部統計所得，市場有約25個樓盤約11,500個單位可供下半年發售，逾千伙的大型項目有烏溪沙站銀峰．湖泊1期（約1,008伙）及大圍車廠上蓋等項目，但估計實質推盤佔約8,000伙。 有業界人士指出，由於目前樓市基調仍然良好，相信只要發展商定價合理，相信下半年一手樓市仍可保持價量兼備。香港置業資料研究部指出，隨着整體新盤餘貨 量大幅減少，發展商維持高價推盤策略下，令上半年整體一手新盤註冊量顯著放緩，截至6月27日，上半年一手註冊量暫錄得6,647宗，較去年上半年 7,509宗按年下跌11%，反映雖然上半年整體一手註冊量有所減少，但仍較上半年的5,412伙推盤量為高，整體新盤市場持續出現供不應求情況，半年註 冊量較推盤量多1,235伙。 | ||
新地變陣 拓土儲大小通吃
| 新地變陣 拓土儲大小通吃 | ||
| 2008年7月2日 星期三 | ||
新地（00016）早於今年初發生郭氏兄弟意見分歧事件，其時，集團的購地策略改變，亦已露出端倪。 過去，新地主要透過兩種方法補充土地儲備，一是公開競投政府拍賣土地或入標競投半官方（包括港鐵（00066）及市建局）項目，直接作物業發展。 另外，是透過大量收購農地，然後透過更改土地用途及補地價轉為「熟地」。而該集團多年來絕少透過舊樓併購增加土儲，更枉論只是一些可建數萬平方呎樓面的重建項目。 勾地困難 補價拉鋸 不過，今年以來，該集團接連收購一些過去甚少涉足的舊樓項目，且更以高價爭奪，如筲箕灣道295號至305號一列6幢舊樓，每平方呎樓面地價約3,000多元，略高於同區二手呎價。 至於剛購入的旺角強富大廈，每平方呎樓面地價約達5,000元，亦高於同區舊樓呎價一般約3,000元的水平。 究其原因，除因新地急於補充土地儲備外，亦因為地價高企，政府在釐定勾地價及補地價方面，均與發展商存在相當的分歧，令發展商勾地出現困難，同時補地價亦呈膠着局面，令土地供應出現緊絀，致使一些過去大型發展商沒有問津的「蚊型」地皮，亦頓成為大型發展商的收購目標。 | ||
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