3新盤吸資300億 樓市回氣 待股市穩定 最快第四季有轉機

3新盤吸資300億 樓市回氣 待股市穩定 最快第四季有轉機

2008年7月2日 星期三

短短半年內，香港樓市出現兩次整固，兩次成因均由外圍因素引起，例如美國次按危機、股市波動等。最新一次整固才剛剛開始，連證券行及大型地產代理也加入唱淡行列，預期樓市最快要到第四季才有轉機。 　 　一般認為，是次樓市出現整固，最主要原因是去年第三、四季吸納過速，過度消化市場購買力，市場需要時間回氣。從土地註冊處數據顯示，2007年8月至 2008年1月（反映去年下半年真實市況）住宅樓宇買賣登記約8萬宗，涉及約3,400億元，是1997年金融風暴以來最黃金的檔期。 影響入市 買轉租個案增 　 　業界人士認為，今年市場已經出現力不從心的現象，發展商今年3月初及5月份推出3個大型新盤項目（包括將軍澳首都、沙田御龍山及何文田半山壹號），於短 短數月內便吸納了300多億元資金，令隨後的中上價樓市場幾乎停頓；九龍站近月交投量每況愈下便是例證，6月份4大屋苑只錄得約30宗成交，較年初動輒逾 100宗相去甚遠。 　　其次，有一種說法是，投資者3、4月份的樓市整固未夠徹底，當時投資者銳減價（收窄賺幅）出貨，用家入市相對積極， 但踏入6月份外圍市況轉差，油價不斷上升、股市再現波動，加上銀行縮減按揭優惠幅度，進一步打擊置業人士入市信心，買轉租的個案趨增。這時投資者即使減價 也未必有用家承接，資金被積壓，連他們的入市動力也下降，形成連鎖效應。 外資財團 出貨多入貨少 　　最明顯的個案是，印尼財團De Monsa近期出貨多入貨少；另去年底高調以數十億元橫掃九龍區數個全新盤的TPG-Axon對冲基金，踏入2008年後，似乎亦未見再入市。 　　至於投資散戶方面，有業界人士指出，去年第四季樓市急升期間，不少買家無目的地買樓，入市最大理由是通脹重臨下，必須買樓保值，估計過去半年這類半投資心態入市的買家佔市場20%。但時至今日，這類買家突然消失，因為他們開始質疑現水平的樓價能否穩升。 租金升 抵銷供款挺樓價 　 　上述種種現象，都是令樓市進入第二輪整固的不利因素，市場是否一面倒變壞？當然不是，最少整體屋苑租金持續上升，上半年升幅逾20%，現時大型屋苑平均 呎租逾17元。一名資深地產代理認為，租金不斷上升，息口仍然低企，租金基本可抵銷供款，樓價又暫時仍沒有大幅下跌的情況，相信樓市要重拾升軌，仍須待股 市回復穩定，投資者及市場用家才會再次投入樓市，打破市場悶局。