掉 頭 加 息 炒 家 乾 塘 推 樓 市

掉 頭 加 息 　 炒 家 乾 塘 　 推 樓 市


半 山 壹 號 於 今 年 五 月 開 售 ， 一 度 成 為 市 場 焦 點 ， 再 次 拉 高 了 「 豪 宅 」 市 場 呎 價 。 （ 《 蘋 果 日 報 》 圖 片 ）

大 家 還 記 得 嗎 ？ 上 月 山 頂 倚 巒 創 每 呎 五 萬 七 千 元 的 亞 洲 新 紀 錄 、 凱 旋 門 天 際 屋 鐵 價 五 萬 元 一 呎 、 新 地 天 璽 亦 「 搏 大 霧 」 叫 價 每 呎 六 萬 ， 一 眾 位 於 火 炭 及 土 瓜 灣 的 「 山 卡 罅 豪 宅 」 ， 亦 每 呎 過 萬 才 有 得 傾 … … 不 過 ， 這 些 已 通 通 成 為 過 去 。
過 去 大 半 年 ， 樓 價 升 幅 過 急 ， 來 到 五 窮 六 絕 的 六 月 ， 各 大 銀 行 已 暗 中 收 緊 銀 根 ， 加 上 最 近 突 然 掉 頭 加 息 ， 炒 家 上 會 難 度 大 增 。 連 一 向 實 力 雄 厚 ， 買 貨 有 入 無 出 的 印 尼 基 金 De Monsa ， 也 急 急 將 部 分 單 位 撻 訂 或 急 讓 ； 而 在 物 業 市 場 上 出 神 入 化 的 樓 王 鄭 躬 明 及 樓 后 鄭 明 明 ， 亦 改 變 投 資 策 略 ， 轉 攻 為 守 ， 暫 且 坐 貨 。
而 去 年 出 售 的 大 型 屋 苑 如 居 屋 豪 宅 海 濱 南 岸 及 翔 龍 灣 等 ， 已 屆 上 會 時 ， 部 分 炒 家 為 免 上 身 紛 紛 劈 價 促 銷 。 未 來 兩 、 三 個 月 ， 樓 市 還 是 處 於 調 整 期 。




印 尼 財 團 De Monsa 弗 人 劉 常 仁 ， 可 謂 撐 起 香 港 樓 市 的 中 流 砥 柱 ； 雖 然 已 經 八 十 歲 ， 但 落 盤 「 狠 勁 」 ， 而 且 有 入 無 出 。 過 去 二 十 多 年 他 已 投 資 逾 百 億 元 狂 掃 物 業 ， 這 一 年 更 瘋 狂 以 天 價 購 入 倚 巒 、 山 頂 歌 賦 山 道 及 貝 沙 灣 五 期 ， 又 轉 戰 九 龍 買 入 三 十 六 伙 何 文 田 半 山 壹 號 單 位 ， 斥 資 接 近 二 十 億 。
不 過 ， 近 一 個 月 來 ， 劉 伯 似 乎 「 好 等 錢 使 」 。 剛 買 入 的 半 山 壹 號 三 十 六 伙 ， 不 足 一 個 月 已 打 算 撻 訂 ； 就 連 持 有 十 五 年 的 灣 仔 會 展 廣 場 辦 公 大 樓 共 六 層 樓 面 ， 亦 打 算 放 售 。 他 去 年 購 入 的 兩 個 金 鐘 美 國 銀 行 中 心 單 位 ， 最 近 亦 已 撻 訂 ， 至 本 週 二 ， 連 去 年 十 一 月 購 入 的 中 環 荊 威 廣 場 三 層 樓 面 亦 撻 訂 告 終 ， 總 共 損 失 四 千 二 百 萬 。 此 舉 一 反 劉 伯 過 往 「 儲 貨 惜 售 」 的 投 資 策 略 ， 「 儲 貨 王 」 變 「 怒 撻 王 」 ， 令 地 產 市 場 中 人 嘩 然 。




劉 常 仁 否 認 急 讓 半 山 壹 號 ， 但 他 的 其 餘 單 位 ， 如 去 年 十 二 月 才 購 入 的 荊 威 廣 場 共 三 層 樓 面 ， 已 證 實 撻 訂 二 千 多 萬 。 （ 林 志 謙 攝 ）




劉 伯 去 年 以 二 億 四 千 萬 購 入 倚 巒 十 五 號 屋 ， 一 度 打 破 亞 洲 豪 宅 呎 價 新 高 。 （ 何 少 忠 攝 ）






半 山 壹 號 　 風 流 惹 禍
原 來 過 去 一 年 ， 劉 伯 不 問 地 點 、 環 境 、 以 至 價 錢 入 市 ， 另 有 因 由 。 劉 伯 雖 然 年 事 已 高 ， 但 性 情 風 流 ， 行 內 人 所 共 知 。 去 年 他 以 二 億 多 元 買 入 倚 巒 十 五 號 屋 ， 呎 價 五 萬 多 元 ， 創 下 當 時 亞 洲 新 高 紀 錄 ， 推 銷 的 正 是 一 位 穿 著 「 短 裙 仔 」 的 少 女 經 紀 。 有 經 紀 說 ： 「 個 妹 妹 仔 新 ， 條 裙 短 過 大 髀 ， 劉 伯 即 時 暈 晒 大 浪 。 」 而 「 協 助 」 買 入 半 山 壹 號 的 ， 則 是 兩 位 身 穿 超 低 胸 衫 的 美 少 女 。 當 日 在 場 的 經 紀 說 ： 「 兩 個 靚 女 一 左 一 右 夾 住 劉 伯 ， 劉 伯 點 捨 得 走 ？ 去 到 售 樓 處 ， 長 實 高 層 趙 國 雄 等 已 在 場 恭 候 ， 劉 伯 買 一 間 ， 買 一 間 ， 結 果 買 三 十 六 間 。 」 有 見 及 此 ， 各 地 產 代 理 行 紛 紛 找 來 樣 靚 身 材 正 的 少 女 經 紀 ， 來 到 劉 伯 位 於 中 環 永 安 中 心 的 寫 字 樓 進 行 游 說 。
不 過 ， 劉 伯 近 半 年 愈 買 愈 多 ， 銀 行 見 風 險 增 加 ， 開 始 閂 水 喉 ， 劉 伯 終 於 醒 覺 出 事 。 事 實 上 ， 幫 他 計 計 數 ， 現 持 有 的 約 五 十 多 億 元 貨 ， 大 部 分 有 銀 行 按 揭 ， 包 括 豐 、 星 展 、 生 都 有 ， 按 每 個 單 位 承 造 五 成 按 揭 ， 分 十 五 年 攤 還 計 算 ， 每 月 供 款 達 二 千 萬 元 ！ 可 買 起 一 層 豪 宅 。 而 沒 有 美 女 相 伴 、 回 到 辦 公 室 冷 靜 下 來 的 劉 伯 ， 亦 醒 覺 買 入 的 價 錢 太 貴 。




De Monsa 鍾 情 商 廈 豪 宅 ， 現 在 手 頭 持 有 力 寶 中 心 八 個 單 位 ， 但 其 中 一 個 已 撻 訂 。 （ 張 國 慶 攝 ）




De Monsa 物 業 清 單






衝 動 掃 貨 　 後 悔 莫 及
他 曾 想 將 倚 巒 十 五 號 屋 撻 訂 ， 但 後 來 作 罷 。 據 一 名 經 紀 透 露 ： 「 劉 伯 買 半 山 壹 號 之 後 無 耐 ， 就 覺 得 無 水 位 ， 尤 其 低 層 單 位 ， 佢 係 的 確 考 慮 緊 撻 訂 唔 要 。 」 劉 伯 買 入 的 單 位 已 全 部 放 盤 ， 至 今 只 有 一 間 低 層 單 位 以 一 千 六 百 一 十 五 萬 元 成 功 脫 手 ， 但 單 位 買 入 價 已 要 一 千 五 百 六 十 萬 元 ， 賬 面 只 賺 五 十 五 萬 元 ， 扣 除 釐 印 、 手 續 費 等 ， 根 本 「 無 肉 食 」 。 最 令 他 老 人 家 憂 心 的 是 ， 半 山 壹 號 賣 出 四 百 多 個 單 位 ， 至 今 只 有 他 這 宗 摸 貨 成 交 ， 速 度 之 慢 ， 近 年 罕 見 。
上 週 一 ， 劉 伯 如 常 往 其 永 安 集 團 大 廈 的 辦 公 室 上 班 ， 對 於 記 者 上 前 提 問 ， 劉 伯 最 初 笑 笑 口 ： 「 有 什 麼 事 要 你 專 程 來 啊 ？ 」 當 記 者 向 他 打 聽 半 山 壹 號 是 否 「 撻 訂 」 ， 他 則 緊 張 地 說 ： 「 無 啊 ！ 無 啊 ！ 別 聽 人 胡 說 八 道 。 」 其 後 更 叫 其 經 理 出 來 了 解 ： 「 無 咁 事 ， 都 簽 埋 臨 時 買 賣 合 約 咯 。 」 事 實 上 ， 半 山 壹 號 的 成 交 期 雖 然 長 達 一 年 ， 但 入 伙 前 要 交 樓 價 兩 成 作 首 期 ， 「 佢 班 經 理 覺 得 仲 有 時 間 出 貨 ， 所 以 而 家 佢 貨 開 價 要 賺 百 分 之 五 ， 計 及 使 費 叫 做 平 手 。 總 之 只 求 脫 手 ， 不 求 賺 錢 。 」 一 名 經 紀 說 。 以 前 經 常 集 結 在 劉 伯 寫 字 樓 的 經 紀 ， 都 怕 被 劉 伯 責 罵 而 通 通 絕 跡 。 本 週 一 記 者 再 致 電 劉 伯 ， 他 承 認 對 樓 市 不 算 太 樂 觀 ： 「 我 唔 睇 好 又 唔 睇 淡 ， 未 來 只 會 平 穩 發 展 。 」




樓 后 鄭 明 明 一 改 其 短 炒 獲 利 的 策 略 ， 以 免 成 為 樓 市 逆 轉 下 的 犧 牲 品 。 （ 張 國 慶 攝 ）




鄭 明 明 鍾 情 的 貝 沙 灣 第 六 期 ， 於 去 年 初 發 售 ， 成 交 期 即 將 完 結 ， 區 內 經 紀 指 現 有 不 少 投 資 者 降 價 百 分 之 二 十 求 售 。 （ 《 蘋 果 日 報 》 圖 片 ）





鄭 躬 明 （ 右 ） 開 始 放 棄 豪 宅 市 場 ， 去 年 尾 購 入 的 凱 旋 門 單 位 ， 賺 一 百 八 十 萬 微 利 放 售 。 （ 《 蘋 果 日 報 》 圖 片 ）




樓 王 樓 后 轉 攻 為 守






棄 豪 宅 　 炒 商 廈
De Monsa 撻 訂 的 一 個 金 鐘 美 國 銀 行 中 心 單 位 及 一 個 海 富 中 心 單 位 ， 原 業 主 就 是 一 向 活 躍 於 樓 市 的 投 資 者 鄭 躬 明 ， 他 認 為 劉 伯 過 分 進 取 ： 「 佢 呢 排 好 似 改 變 晒 策 略 ， 買 豪 宅 唔 要 商 廈 。 去 年 樓 市 頂 峰 ， 佢 掃 幾 十 億 豪 宅 。 今 年 貨 陸 續 到 成 交 期 ， 就 要 搵 銀 行 上 會 。 只 要 銀 行 一 縮 ， 就 會 出 事 。 」
市 況 的 確 瞬 息 萬 變 ， 過 往 一 向 狂 炒 豪 宅 的 鄭 躬 明 ， 亦 大 改 策 略 放 棄 豪 宅 市 場 。 一 向 信 貸 紀 錄 良 好 的 鄭 躬 明 ， 早 已 知 悉 銀 行 會 收 緊 信 貸 ， 不 過 他 說 ： 「 銀 行 息 口 因 人 而 異 。 可 能 我 投 資 時 間 同 做 法 與 其 他 人 唔 同 ， 加 息 對 我 唔 會 有 好 大 影 響 同 壓 力 ， 人 上 唔 到 會 ， 又 唔 代 表 我 上 唔 到 。 」
雖 然 上 會 無 壓 力 ， 但 翻 看 他 的 投 資 紀 錄 ， 就 察 覺 一 向 愛 摸 貨 的 他 在 豪 宅 出 貨 方 面 漸 見 吃 力 。 三 年 前 他 以 二 千 二 百 萬 購 入 的 聚 賢 居 複 式 單 位 ， 直 至 今 年 初 才 以 二 千 七 百 多 萬 元 散 貨 ， 賺 五 百 萬 元 。 由 於 嫌 豪 宅 持 貨 耐 又 賺 得 少 ， 去 年 尾 開 始 ， 鄭 躬 明 再 沒 有 涉 足 豪 宅 ， 實 行 全 面 轉 戰 商 廈 ， 並 花 上 億 元 狂 掃 十 多 個 港 島 甲 級 商 廈 和 商 鋪 ， 大 部 分 單 位 短 炒 沽 出 。 就 如 他 剛 在 上 週 賣 出 的 金 鐘 力 寶 中 心 商 廈 單 位 ， 持 貨 約 兩 個 月 ， 賬 面 獲 利 已 有 二 百 萬 元 。
鄭 躬 明 認 為 樓 市 風 高 浪 急 ， 現 只 持 有 灣 仔 夏 愨 大 廈 九 樓 全 層 。 他 說 ： 「 我 唔 買 豪 宅 啦 ！ 豪 宅 好 難 有 大 升 幅 ， 個 價 都 係 咁 上 下 ， 已 經 冇 咩 水 位 ， 時 間 又 長 ， 潛 力 無 商 廈 同 舊 樓 咁 好 。 」




短 炒 變 長
而 被 外 界 封 為 樓 后 ， 嗜 好 是 炒 豪 宅 的 鄭 明 明 ， 亦 如 鄭 躬 明 一 樣 ， 睇 淡 豪 宅 市 道 。 每 次 有 新 盤 開 售 ， 鄭 明 明 都 立 即 由 上 海 飛 回 香 港 掃 貨 ， 每 次 都 是 以 她 那 張 沒 有 簽 賬 額 的 黑 卡 「 一 圈 圈 咁 掃 」 。 去 年 初 ， 鄭 明 明 正 身 處 北 京 開 政 協 會 議 ， 一 知 道 貝 沙 灣 六 期 開 售 兼 可 以 參 觀 示 範 單 位 ， 翌 日 便 趕 回 香 港 ， 最 後 和 兩 位 朋 友 合 資 兩 億 八 千 萬 ， 大 手 掃 入 十 四 伙 。 不 過 ， 今 年 初 開 始 ， 鄭 明 明 一 反 其 樓 市 大 好 友 的 本 性 ： 「 唉 ！ 最 近 香 港 都 無 豪 宅 可 以 買 。 主 要 都 係 留 上 海 ， 買 上 海 豪 宅 好 過 。 御 龍 山 、 半 山 壹 號 ？ 價 錢 都 唔 係 幾 抵 啦 ， 我 都 唔 睇 喇 。 」
鄭 明 明 同 樣 「 收 到 風 」 ， 銀 行 正 收 緊 銀 根 ， 「 有 銀 行 家 同 我 講 ， 話 唔 建 議 亂 炒 樓 。 」 所 以 ， 她 買 豪 宅 不 像 以 往 「 狂 風 掃 落 葉 」 ， 「 要 買 就 買 真 係 優 質 豪 宅 ， 景 靚 、 地 點 好 。 好 似 新 世 界 尖 沙 咀 河 內 道 項 目 啦 ， 我 等 好 耐 喇 ， 都 唔 知 幾 時 開 。 仲 有 新 地 九 龍 站 天 璽 ， 如 果 呎 價 唔 過 三 、 四 萬 我 都 會 買 。 」
鄭 明 明 戰 績 彪 炳 ， 由 七 九 年 開 始 至 今 二 十 多 年 ， 炒 過 最 少 六 十 個 物 業 ， 大 多 有 賺 無 蝕 。 代 表 作 是 九 六 年 尾 以 三 千 多 萬 購 入 地 利 根 德 閣 一 個 單 位 ， 九 七 年 初 後 放 售 ， 半 年 賺 二 千 六 百 萬 。 不 過 ， 她 去 年 購 入 的 十 四 個 貝 沙 灣 單 位 ， 尚 有 四 個 單 位 「 坐 足 一 年 」 未 出 貨 ， 據 區 內 經 紀 說 ： 「 貝 沙 灣 第 六 期 最 近 要 上 會 ， 但 好 多 人 唔 想 上 ， 所 以 劈 價 百 分 之 二 十 求 售 。 」 一 向 喜 歡 短 炒 獲 利 的 明 明 姐 亦 一 改 口 風 ： 「 我 而 家 都 唔 再 諗 短 炒 喇 ， 全 部 最 少 番 兩 、 三 年 。 靚 豪 宅 ， 長 有 數 。 」




位 於 土 瓜 灣 的 翔 龍 灣 ， 去 年 開 售 時 ， 以 特 長 成 交 期 及 豪 華 配 套 裝 修 吸 引 內 地 自 由 行 。 但 現 在 卻 成 為 蝕 讓 重 災 區 。 （ 張 國 慶 攝 ）




班 小 姐 從 深 圳 來 港 投 資 翔 龍 灣 一 單 位 ， 現 在 卻 蝕 讓 五 十 萬 離 場 ， 深 感 後 悔 。





位 於 數 碼 港 的 盈 峰 一 號 ， 上 週 四 售 樓 處 水 盡 鵝 飛 ， 就 連 地 產 經 紀 亦 欠 奉 。 （ 關 永 浩 攝 ）




成 交 勁 縮 　 租 金 企 硬






大 陸 炒 家 　 水 源 乾 涸



前 身 是 居 屋 紅 灣 半 島 的 海 濱 南 岸 ， 高 開 七 千 元 一 呎 。 如 今 已 陸 續 出 現 蝕 讓 ， 如 上 圖 七 百 多 呎 單 位 ， 每 呎 只 需 五 千 三 百 元 。 （ 張 國 慶 攝 ）


不 單 豪 宅 無 運 行 ， 就 連 內 地 自 由 行 力 撐 的 「 假 豪 宅 」 亦 明 顯 走 樣 。 來 自 深 圳 的 班 小 姐 ， 去 年 「 趁 墟 」 來 港 買 入 一 個 土 瓜 灣 翔 龍 灣 單 位 ， 盛 惠 三 百 三 十 五 萬 元 。 她 在 去 年 中 樓 盤 開 售 時 曾 接 受 本 刊 訪 問 ： 「 翔 龍 灣 的 住 戶 大 堂 ， 真 是 no. one ， 太 漂 亮 了 ！ 我 覺 得 跟 港 島 那 間 香 格 里 拉 酒 店 差 不 多 ， 會 所 還 有 香 薰 浴 … … 又 有 海 景 ， 三 百 多 萬 一 點 都 不 貴 。 」 不 夠 一 年 ， 本 週 一 記 者 再 次 致 電 給 她 ， 她 一 拿 起 電 話 ， 就 以 半 鹹 淡 廣 東 話 說 ： 「 哎 ！ 我 而 家 真 係 好 橙 （ 慘 ） 啊 。 個 市 係 咁 跌 … … 我 蝕 五 十 幾 萬 呀 ！ 我 三 百 多 萬 買 回 來 ， 還 用 了 十 五 萬 裝 修 、 二 十 萬 釐 『 un 』 （ 印 ） ， 上 個 月 放 三 百 二 十 萬 先 賣 得 出 呀 。 」
其 實 班 小 姐 去 年 有 走 貨 賺 錢 機 會 ， 「 我 剛 剛 買 完 樓 裝 修 緊 時 候 ， 不 斷 有 人 打 電 話 來 要 買 我 層 樓 ， 呢 個 又 出 三 百 七 十 萬 ， 個 又 話 三 百 八 十 萬 。 我 諗 住 咁 多 人 問 ， 過 完 年 樓 價 會 仲 升 ， 點 知 裝 修 完 又 過 埋 年 ， 就 一 個 電 話 都 無 喇 。 」 她 有 朋 友 看 過 翔 龍 灣 後 覺 貴 而 無 買 ， 轉 買 唐 樓 ： 「 他 們 三 百 萬 土 瓜 灣 買 間 唐 樓 ， 點 知 搞 收 購 ， 半 年 就 賺 百 五 萬 。 唉 ， 我 而 家 唔 只 後 悔 ， 係 後 大 悔 呀 ！ 」
班 小 姐 曾 想 過 上 會 供 樓 ， 發 現 根 本 行 不 通 ， 她 說 ： 「 銀 行 話 我 又 無 稅 單 、 又 無 糧 單 ， 根 本 唔 俾 我 上 會 。 而 深 圳 呢 邊 又 打 壓 樓 市 ， 我 賣 唔 出 深 圳 樓 套 現 ， 唉 … … 」 而 據 該 區 經 紀 表 示 ， 翔 龍 灣 去 年 曾 以 超 長 成 交 期 招 徠 ， 入 伙 後 半 年 才 要 上 會 ， 變 相 鼓 勵 炒 家 入 市 ； 但 由 於 這 類 單 位 入 伙 後 仍 未 上 會 ， 經 紀 根 本 不 會 推 介 租 客 承 租 ， 結 果 短 線 炒 家 見 未 有 租 金 收 入 ， 又 無 力 上 會 ， 唯 有 蝕 讓 急 急 斬 纜 。




豪 宅 風 險 高
不 論 是 香 港 的 大 炒 家 還 是 內 地 自 由 行 來 港 掃 貨 的 小 炒 家 ， 都 不 約 而 同 發 現 樓 市 窒 步 的 原 因 之 一 — — 銀 行 閂 水 喉 。 事 實 上 ， 今 年 過 年 前 ， 樓 市 由 山 頂 炒 入 太 古 城 、 美 孚 新 等 中 價 樓 ， 再 殺 入 新 界 西 北 區 ， 令 各 區 樓 價 普 遍 升 上 三 兩 成 ， 顯 然 已 步 入 水 尾 ， 成 交 漸 縮 。 銀 行 怕 樓 市 過 熱 ， 再 加 上 美 國 次 按 危 機 ， 恐 拖 垮 香 港 經 濟 ， 都 逐 步 收 緊 信 貸 。
工 銀 亞 洲 董 事 兼 副 總 經 理 黃 遠 輝 表 示 ， 基 於 有 用 家 支 撐 ， 銀 行 對 一 般 物 業 市 場 憂 慮 不 大 ， 但 一 千 萬 以 上 的 豪 宅 市 場 ， 成 交 縮 減 ， 銀 行 出 於 風 險 控 制 的 考 慮 ， 已 收 緊 豪 宅 的 按 揭 批 核 ， 他 說 ： 「 以 往 買 豪 宅 的 好 多 是 國 內 買 家 ， 但 最 近 我 見 到 ， 內 地 人 上 會 供 款 的 數 字 減 少 。 」 黃 遠 輝 表 示 ， 銀 行 給 予 豪 宅 或 超 豪 宅 的 按 揭 貸 款 ， 一 向 較 一 般 住 宅 的 七 成 為 低 ， 約 為 五 成 至 六 成 五 。 「 最 近 豪 宅 市 場 風 險 上 升 ， 唔 排 除 銀 行 借 錢 時 會 較 保 守 ， 偏 向 較 低 的 貸 款 比 率 。 」




減 少 批 核 銀 行 閂 水 喉
資 料 來 源 ： 金 融 管 理 局




08 步 入 負 利 率 　 注 ： ‧ 以 中 國 銀 行 150 萬 元 以 上 按 揭 金 額 的 息 率 計 算 ‧ 實 際 按 揭 利 率 為 按 揭 息 率 減 通 脹 率 ， 現 為 負 數






銀 行 收 縮 信 貸



今 年 油 價 升 幅 加 劇 ， 通 脹 率 高 企 ， 令 普 羅 市 民 叫 苦 連 天 ， 然 而 資 金 被 通 脹 蠶 食 ， 投 資 者 入 市 ， 對 樓 價 有 一 定 承 托 力 。 （ 《 蘋 果 日 報 》 圖 片 ）


近 日 樓 市 再 添 一 個 負 面 因 素 — — 加 息 。 隨 按 揭 龍 頭 中 國 銀 行 宣 布 於 本 週 一 開 始 ， 調 高 新 造 按 揭 利 率 零 點 二 五 釐 ， 實 際 按 揭 利 率 由 二 點 五 至 二 點 七 釐 ， 上 調 到 二 點 七 五 至 三 釐 後 ， 工 銀 及 渣 打 等 銀 行 亦 於 本 週 開 始 陸 續 宣 布 加 息 。
表 面 上 ， 現 時 P （ 最 優 惠 利 率 ） 為 五 點 二 五 釐 ， 幾 間 大 行 掛 出 來 的 按 揭 息 率 仍 為 二 點 五 釐 ， 但 「 埋 傾 」 時 ， 基 本 已 做 不 到 。 「 銀 行 批 核 按 揭 的 過 程 ， 較 以 往 審 慎 好 多 。 除 睇 佢 同 銀 行 關 係 ， 仲 要 睇 佢 過 往 的 信 貸 紀 錄 。 熟 客 可 能 都 淨 係 做 到 P 減 二 至 二 點 三 釐 ， 一 般 街 客 只 係 P 減 一 至 二 。 最 近 有 個 客 戶 ， 獲 銀 行 批 三 千 萬 按 揭 貸 款 ， 雖 然 借 足 樓 價 七 成 ， 但 利 息 係 P ， 一 釐 都 冇 減 。 」 一 名 本 地 銀 行 分 區 主 管 說 。
根 據 金 管 局 資 料 顯 示 ， 於 五 月 份 開 始 ， 雖 然 新 申 請 的 樓 宇 按 揭 貸 款 比 上 月 增 加 百 分 之 五 ， 但 銀 行 批 出 的 貸 款 金 額 卻 比 上 月 減 少 一 成 ， 約 有 二 百 一 十 億 元 。 而 批 出 的 貸 款 中 ， 佔 八 成 半 的 實 際 按 揭 利 率 是 超 過 二 點 五 釐 的 ， 反 映 銀 行 正 在 收 緊 銀 根 。



「 執 死 雞 」 新 盤





去 年 開 售 的 新 盤 上 會 在 即 ， 部 分 炒 家 為 免 「 上 身 」 ， 個 別 單 位 劈 價 出 售 ， 買 家 可 乘 機 執 平 貨 。




新 盤 開 價 謹 慎
銀 行 「 收 水 」 ， 前 路 茫 茫 ， 發 展 商 自 然 按 兵 不 動 ， 只 陸 續 推 出 單 幢 樓 作 試 金 石 ， 不 過 銷 情 一 樣 仆 直 。 華 置 於 上 月 開 售 的 灣 仔 單 幢 樓 York Place 開 天 索 價 ， 入 場 費 一 萬 三 千 元 一 呎 ， 至 今 連 預 留 單 位 才 售 出 二 十 五 伙 ， 據 悉 當 中 有 十 多 伙 還 是 大 劉 好 友 捱 義 氣 認 購 。 而 新 地 位 於 長 沙 灣 的 豐 盛 居 ， 見 市 場 乏 承 托 ， 唯 有 「 叫 高 開 低 」 ， 以 呎 價 五 千 至 七 千 多 元 推 售 ， 截 至 上 月 尾 只 得 四 十 七 宗 成 交 。
至 於 盈 大 地 產 發 展 的 上 環 盈 峰 一 號 ， 呎 價 平 均 達 一 萬 二 千 元 ， 較 同 區 呎 價 高 四 成 ， 現 賣 出 五 十 五 伙 。 有 發 展 商 高 層 明 言 ， 現 時 很 難 銷 貨 ： 「 我 開 價 都 好 有 壓 力 ， 價 錢 開 得 低 ， 老 細 會 詐 型 。 都 知 現 時 市 況 麻 麻 ， 唯 有 出 唔 會 套 現 太 多 的 單 幢 樓 測 試 市 場 承 接 力 ， 睇 定 才 推 大 型 新 盤 。 」




隨 中 國 銀 行 宣 布 調 高 按 揭 息 口 後 ， 各 大 銀 行 亦 相 繼 跟 隨 。 （ 于 港 民 攝 ）




高 位 回 落 供 樓 負 擔 輕 　 資 料 來 源 ： 中 原 地 產 研 究 部






用 家 入 市 良 機
在 現 時 壞 消 息 不 斷 的 情 況 下 ， 根 據 逆 向 思 維 ， 又 是 否 入 市 良 機 呢 ？ 綜 合 地 產 經 紀 、 分 析 員 及 部 分 學 者 所 言 ， 都 認 為 現 時 樓 市 主 基 調 良 好 ， 供 款 負 擔 比 率 只 是 三 成 多 ； 只 是 因 去 年 樓 市 升 得 急 及 經 濟 前 景 不 明 朗 ， 近 月 才 出 現 短 暫 調 整 。 建 銀 國 際 研 究 部 執 行 董 事 顏 偉 洪 說 ： 「 通 脹 數 據 都 是 滯 後 的 ， 我 相 信 內 地 加 油 價 會 令 需 求 減 少 ， 油 價 很 快 會 見 頂 回 落 ， 美 國 加 息 的 機 會 便 不 大 。 但 通 脹 放 緩 會 在 今 年 尾 才 見 到 ， 故 樓 市 會 在 今 年 第 三 季 最 差 ， 樓 價 會 跌 百 分 之 五 至 十 。 」
而 理 工 大 學 建 築 及 房 地 產 學 系 教 授 許 智 文 則 認 為 ， 就 算 銀 行 加 息 ， 對 用 家 來 說 是 心 理 因 素 大 於 實 際 影 響 ： 「 最 衰 係 銀 行 又 話 加 ， 又 話 唔 加 ， 投 資 者 未 來 半 年 都 存 有 加 息 陰 影 ， 落 唔 到 決 定 。 不 過 ， 由 於 香 港 的 物 業 有 租 金 承 托 ， 加 上 空 置 率 呢 幾 年 不 斷 下 降 ， 現 只 有 百 分 之 四 ， 所 以 對 於 後 市 ， 我 係 抱 樂 觀 態 度 。 」 根 據 租 金 市 場 情 況 ， 自 ○ 三 年 開 始 ， 大 型 屋 苑 租 金 回 報 持 續 上 升 ， 今 年 仍 維 持 於 平 均 四 至 五 釐 ， 而 且 過 去 半 年 樓 價 回 調 ， 租 金 仍 然 有 得 升 ， 不 乏 承 接 力 ， 樓 價 無 大 瀉 風 險 。 加 上 銀 行 收 緊 貸 款 批 核 ， 主 要 針 對 炒 家 。 對 用 家 來 說 ， 樓 價 減 少 泡 沫 成 分 ， 正 是 「 執 死 雞 」 良 機 。 現 時 部 分 正 入 伙 的 新 盤 ， 如 翔 龍 灣 、 紅 磡 海 濱 南 岸 等 ， 都 有 劈 價 成 交 ， 減 幅 約 百 分 之 五 至 十 ， 不 乏 用 家 承 接 ， 顯 見 「 市 底 」 不 算 太 弱 ， 有 一 定 啟 示 作 用 。