私 樓 租 金 持 續 上 升 ， 今 年 首 5 個 月 累 積 增 長 約 8% ， 平 均 呎 租 穩 企 約 18 元 水 平 ， 創 自 97 年 底 後 新 高(見圖一) 。 隨 著 租 金 升 幅 走 勢 緊 貼 樓 價 ， 供 平 過 租 情 況 普 遍 ， 全 港 100 個 大 型 屋 苑 約 有 58 個 出 現 「 供 平 過 租 」 ， 尤 其 臨 近 暑 假 續 租 潮 ， 料 租 金 上 升 將 推 動 更 多 租 客 轉 租 為 買 。
供樓支出較租樓少逾14%
以 大 型 屋 苑 計 算 ， 5 月 份 平 均 呎 價 約 4,207 元 ， 一 個 面 積 500 呎 單 位 ， 以 7 成 按 揭 、 20 年 還 款 期 及 按 息 2.5 厘 計 算 ， 平 均 每 月 供 樓 支 出 約 7,803 元 。 與 同 一 面 積 單 位 計 算 ， 5 月 份 呎 租 約 18.2 元 ， 即 月 租 約 9,100 元 左 右 ， 大 型 屋 苑 平 均 供 樓 支 出 較 平 均 租 樓 支 出 少 逾 14%(見圖二)。
事 實 上 ， 屋 苑 供 平 過 租 情 況 相 當 普 遍 ， 以 100 個 大 型 屋 苑 分 析 ， 約 58 個 屬 於 此 情 況 。 當 中 荃 灣 中 心 情 況 最 為 顯 著 ， 供 樓 較 租 樓 少 約 23% ， 另 沙 田 希 爾 頓 中 心 、 粉 嶺 名 都 、 沙 田 河 畔 花 園 及 將 軍 澳 新 寶 城 等 則 少 約 2 成 左 右 。 值 得 注 意 的 是 ， 上 述 5 個 屋 苑 悉 數 屬 於 新 界 區 物 業 。
供平過租難以短期消失
雖 然 市 場 對 年 內 息 口 走 勢 意 見 分 歧 ， 但 因 租 金 持 續 上 升 ， 料 供 平 過 租 仍 維 持 一 段 長 時 間 。 以 5 月 份 最 新 呎 價 及 呎 租 計 算 ， 按 息 要 由 現 時 水 平 上 調 超 過 1.5 厘 ， 供 樓 與 租 樓 的 支 出 才 達 至 相 若 水 平 。 何 況 今 年 初 本 港 未 有 完 全 跟 隨 美 息 下 調 的 情 況 下 ， 相 信 息 口 回 升 初 期 亦 未 會 即 時 完 全 跟 足 ， 因 此 供 平 過 租 難 以 短 期 內 消 失 。
租金回報率高企5厘或以上水平長達兩年
正 因 近 年 租 金 升 幅 緊 貼 樓 價 ， 令 住 宅 租 金 回 報 率 高 企 5 厘 或 以 上 水 平 已 長 達 兩 年 ， 而 最 新 5 月 份 錄 得 約 5.2 厘 ， 持 續 高 企 的 租 金 回 報 率 對 樓 價 帶 來 支 持 作 用 。
圖一：大型屋苑每月平均呎租走勢
* 08年5月份為臨時數字
資料來源：美聯物業資料研究部
圖二：大型屋苑每月平均供樓支出與平均租樓支出比較
沒有留言:
張貼留言