十大屋苑全年成交挫逾半

十大屋苑全年成交挫逾半

受辣招衝擊，本年二手樓市表現失色，地產代理數據統計，本年至今十大屋苑僅錄得約2600宗買賣，按年急挫逾半；樓價走勢方面，以東涌映灣園跌幅最顯著，屋苑最新平均實用呎價約7700元，按年跌4%。

二手樓市長期沒有起色；加上美國聯儲局已啟動退市步伐，樓市前景更見黯淡，本年至今十大屋苑僅錄得2600宗買賣，去年全年則錄得5522宗，跌幅達52.9%。

本年成交量最活躍是新界區的細價屋苑嘉湖山莊及沙田第一城，分別錄得632及474宗買賣，但按年亦跌41.6%及34.8%。

映灣園最差 呎價跌4%屋苑樓價走勢方面，有8個屋苑按年仍錄得升幅，有2個則下跌；其中以東涌映灣園最為失色，屋苑最新實用平均呎價7723元，按年跌4%；

嘉湖山莊亦跌1.6%，最新報5770元；將軍澳新都城及沙田第一城則領先，分別按年升12.4%及9.9%；

樓市「火車頭」鰂魚涌太古城亦錄得6%樓價升幅。美國退市的陰霾，令不少業主願意擴大議價空間，

沙田第一城41座高層A室兩房單位，實用面積284方呎（建呎395），最新以332.8萬元易手，實用呎價11718元（建呎8425元），較市價低5%。原業主於2011年以242.8萬元購入，持貨2年賬面獲利90萬元，升37%。

鰂魚涌康怡花園P座中高層14室兩房戶，實用面積466方呎（建呎588），單位最初叫價610萬元，放盤4個月後，終放軟態度，跟隨市況調低至580萬元，減幅約5%，終獲買家承接，實用呎價12446元（建呎價9864元），屬市價。

荔枝角美孚新邨也錄得減價，屋苑5期3座恆柏街低層C室，減價25萬元後以495萬元售出，實用呎價9725元（建呎7322元）。

豪宅方面，市場消息指出，淺水灣道56號單號屋，剛以9230萬元易手，洋房實用2131方呎，折合呎價4.33萬元，成交價較開價折讓5.8%；原業主以公司名義在2004年以4140萬元購入，賬面獲利逾5000萬元。美聯物業聯席區域經理方富義表示，大潭Bluewater中層B室，實用1824方呎，連租約及2個車位以約6700萬元易手，折合呎價3.67萬元。

24 Dec 2013

信報

業主憂提早加息 蝕讓減價離場

業主憂提早加息 蝕讓減價離場 歌賦嶺入伙在即 錄損手150萬成交 - 香港經濟日報網站 : 20131221 - 要聞,地產美國退市，投資者心態轉弱，市場紛錄減價蝕讓；粉嶺歌賦嶺錄首宗蝕讓，原業主虧損逾150萬元離場。

本港有機會提早加息，政府料業主加快沽貨套現，樓價將有秩序調整。加快套現 料樓價有秩序調整接近政府消息指，相信退市對樓市最大影響，是大家對加息周期更加明確，低息環境很大機會在2015年結束，對發展商推盤策略肯定有影響，會更積極在明年賣樓套現，應對加息周期到臨，屆時一手樓減價對於二手樓價造成壓力，相信會加快樓價調整速度。

至於樓市會否如部分學者所料大跌3成，消息人士相信機會不大，始終二手業主仍有一定持貨能力，預計樓價會有秩序調整，而當局在立法會通過辣招前，暫無意調整政策。港大房地產及建設系主任鄒廣榮認為，暫未見到退市會對本港樓市造成很大衝擊，美儲局現只是啟動退市，但每月仍維持購入美債，美債長息未見大幅抽高，而且本地住宅土地供應，政府似乎不容易在短期內大增，故樓市大跌機會極微。學者：供應缺 樓市大挫機會微雖然離美國正式加息仍遠，但鄒廣榮認同，港息波動較美息大，明年本港有機會提早加息，加上退市影響下美元持續轉強，亦會對本港樓市等資產價格有負面影響。

美國退市令業主心態轉弱，粉嶺歌賦嶺陸續入伙，惟後市不明朗，不少業主冀上會前沽貨離場，更錄首宗二手蝕讓成交。市場指，歌賦嶺龍柏徑雙號屋，實用面積1,423平方呎（建築2,032平方呎），原業主以公司名義斥資1,605萬元購入單位，曾開價約1,650萬元放盤，叫價不算進取，惟上會在即，最終需減價至1,530萬元成交，並以賣殼形式沽貨。是次交易帳面蝕約75萬元，連佣金約15.3萬及釐印費60.2萬元，料蝕逾150萬元。

區內代理指，現大部分歌賦嶺單位放盤價，只是比買入價高些少，業主多求微利或平手離場，而市場亦有零星單位以蝕讓價放盤。

駿景園97年貨 蝕讓近250萬沽另外，火炭駿景園1997年貨蝕讓，中原副區域聯席董事余志偉指，駿景園8座高層F室，實用面積974平方呎（建築1,127平方呎），持貨16年終以968萬元沽，原業主97年以1,214.2萬元購入，帳面蝕讓246.2萬元。至於各大型屋苑於美國宣布退市後，有業主即時大幅減價，中原副區域營業經理楊文傑指，鰂魚涌南豐新邨10座中層C室，實用面積391平方呎（建築474平方呎），業主原堅持底價480萬元，最終減至458萬元沽。

另美聯（01200）首席高級營業經理黃錦瀚指，沙田第一城43座低層F室，收租客累減22萬元、以308萬元沽貨離場。業界認為，加息步伐較以前明顯，對樓價會有壓力，加快業主套現離場。撰文:文倩婷、余敏欽

21 Dec 2013

經濟日報

新盤今年成交額減26%

新盤今年成交額減26%

辣招及一手新例影響，今年新盤成交金額按年跌26%，至約980.14億元，推盤量則微升8%，至約12512伙。

有代理行預計，2014年一手推盤量將回升至不少於1.7萬伙，由於以新界區中小型單位為主，成交額達1550億元，有望創歷史新高。

明年樓價料跌5%利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，明年持續低息環境，加上市場逐漸適應辣招，積壓的購買力開始釋放，另邊廂政府不斷有地皮推出，發展商明年將繼續以較快節奏推盤，但因新盤開價貼近市價，進一步減價賣樓機會較微，預計明年整體樓市表現牛皮，樓價大跌可能性不大，樓價料向下微調5%。分區而言，該行統計，明年將有118個一手樓盤可推出，合共30639伙，為近6年來新高，其中新界區佔約69%，涉及21157伙。

周滿傑表示，該區二手樓價相對受壓，但稱一、二手未必出現惡性競爭，難見業主劈價潮。相較之下，港島、九龍區一手供應約9482伙，遠低於新界區，兩區二手表現或相對較好，料2014年一、二手月均成交量有望回升至5000至6000宗水位。至於一手實際推盤量，周滿傑估計至少約1.7萬伙，惟以偏離市區或鐵路沿線的中小型單位為主，估計明年一手成交金額約1550億元。

13 Dec 2013

信報

樓價難大跌

樓價難大跌

曹Sir對本港樓市並不悲觀。他稱，美國退市在執行上一定會慎之又慎，故在他有生之年都不會見到美國利率大幅上升，即全球維持長期資金充裕。

而利率長時間低企，意味本港樓價很難大跌，他預計，可預見的將來每年最多下跌3%至5%，而香港物業目前租金回報率僅2厘，未來隨着租金顯著增加及樓價輕微下滑，回報率將逐漸向全球平均水平4厘看齊。

11 Dec 2013

曹仁超

信報

港樓價升16％ 全球第三

港樓價升16％ 全球第三

萊坊最新發表的研究報告顯示，多個國家及地區一般住宅價格的「全球房價指數」已超越金融危機前的高位。截至9月底，本港整體住宅樓價按年增長16.1%，僅次於杜拜及中國內地，不過在辣招持續推行下，明年香港住宅價格料下跌。

萊坊︰明年料下跌該行追蹤53個國家及地區一般住宅價格，數據顯示，截至今年9月底，全球房價指數按年上升4.6%，當中全球房價指數比2008年第2季高出4%，按次序杜拜、中國內地和香港整體住宅樓價的按年增幅最大，分別上升28.5%，21.6%和16.1%。在新興市場方面，台灣、印尼、土耳其及巴西表現突出，帶動第三季指數上升，截至9月，愛爾蘭住宅樓價在過去三個月反彈，錄得全球第五大按季升幅。

萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管林浩文預計，樓市降溫措施將令明年香港的住宅交投量進一步萎縮，明年香港住宅價格將下跌。相反，明年中國內地住宅價格將繼續上升，一線城市住宅價格增幅比二線城市更顯著。

10 Dec 2013

信報

11月一手註冊量破千宗

11月一手註冊量破千宗

香港置業引述土地註冊處最新資料顯示，11月份（截至28日）整體物業註冊錄4765宗，預期整月數字可達約5000宗，按月增加8%；其中一手註冊量約1071宗，按月增加38%，屬3月以來的近八個月最多。一手比例也由10月份佔整體住宅註冊量的21.7%，升至11月份的28.9%。香港置業高級執行董事伍創業表示，早前發展商推出多個新盤，銷情也不俗，故11月份的一手註冊量表現突出。 

2 Dec 2013

信報

境外客購豪宅 創今年新高

境外客購豪宅 創今年新高

政府推出多項「辣招」，令境外人士入市本港私宅個案顯著減少，惟隨着大型新盤推售等因素，10月份逾2000萬元的豪宅成交，共有17宗由公司名義或非本港永久居民購入，屬今年最多；此外，上月涉非本港永久居民購入400萬至800萬元的登記個案則有43宗，也是年內高位。財經事務及庫務局局長陳家強書面回覆立法會議員質詢時指出，上月以公司名義或非本港永久居民購入的住宅買賣共163宗，涉資共15.1億元，按月分別跌47%和6.7%。不過，其中逾2000萬元的成交則有17宗，按月增逾一倍之外，也是年內高位，其中以公司名義購入的個案共11宗，乃2月份推出雙倍印花稅（DSD）後最多。

雖然豪宅成交增，但整體而言，中細價物業仍較受歡迎，其中公司名義買家購入不足400萬元物業的數量，由年內以30至50宗為主，增至9月份的179宗。至於非本港永久居民購入400萬至800萬中價物業的個案，則由DSD推出後約20至30宗水平，增至上月的43宗

28 Nov 2012

信報

BSD實施一年交投量大減

BSD實施一年交投量大減
2013-10-28

        (星島日報報道)於去年十月推出買家印花稅（BSD）等措施後，住宅交投量持續偏低，但樓價指數則保持高企水平。另外，針對外地及公司客之BSD生效約一年後，稅局最近一項統計中，公司買家每月佔住宅樓市成交比例為百分之四點四，比生效前比例少一半；同時，市場統計內地客入市比例由過往一度高至大市一成，跌至近期只有百分之五水平。
        
        於去年十月推出BSD稅後，市場人士分析，該項稅率直接抵銷人民幣升值下，之前購香港物業之折扣效應，故此新措施令內地買家大減，其中以中上價物業影響最大，按市場資料計，今年內暫錄得內地買家佔住宅成交，按月比例為百分之五至六，較二○一一至二○一二年底BSD新稅實施前，每月內地客佔大市比例介乎於百分之八至最高一成一計，最新錄得之內地客佔市場成交比例減少至百分之五，或跌近一半數量。
        
        另外，稅局最新數據顯示，於二○一二年一至十月，於BSD實施前，住宅買賣登記為八萬零三百四十九宗，當中涉及公司買家為七千七百八十二宗，公司買家佔大市交易比例為百分之九點七，平均每月錄得公司客入市個案七百七十八宗，不過，直至二○一二年十一月至二○一三年九月，即公布BSD新稅後，合計住宅買賣登記為五萬四千九百六十四宗，其中公司買家佔二千三百九十二宗，公司買家佔當中買賣比例為百分之四點四水平，每月平均錄得公司買家急跌至二百一十七宗水平。
        
        另一方面，按土地註冊處及差估署數字，於去年底BSD等新稅實施後，住宅樓宇成交量每況愈下，但售價截至今年八月計，則仍錄得節節上升。以樓宇成交量計，土地註冊處顯示，去年十月始樓宇成交錄得顯著波動，於一二年十二月更一度錄得跌至僅三千二百八十多宗，踏入一三年，每月住宅樓宇成交量介於三千四百零七宗，至最高僅為六千三百零七宗。
        
        至於樓價變化方面，於去年十一月BSD推出時候，該月由差估署錄得樓價指數為約一百五十點，在樓宇成交量減少下，住宅售價指數仍然輾轉上升，及至今年最新八月錄得指數為二百四十六點，累積上升達六成水平。
        
        有分析指出，於買家印花稅BSD屆滿一年後，內地買家來港置業需求減少，當中吸納不少內地客源之豪宅市場，錄得受影響較大，其中，年內錄得逾二千萬元之一二手住宅註冊個案，與去年計減少達一半水平，主要是受BSD推出等因素打擊。
        
        事實上，由於受BSD措施影響，發展商年內主打不少中細價新盤應市，在此情況下，造成年內一手豪宅成交量比重持續偏低。
        
        截至今年十月中計，今年逾二千萬元一手住宅註冊量只錄三百多宗，而佔年內逾二千萬元住宅成交個案比率，僅約三成二左右，比起去年全年約五成水平大幅急跌。
        

28 Oct 2013

星島日報

首8月1656單位落成 銳減5成

首8月1656單位落成 銳減5成

僅及全年預測量12% 歷史新低

政府積極推地，動工項目不斷增加，落成量卻背馳。今年首8個月私樓落成量僅1,656伙，較去年同期減少50%，僅佔全年預測落成量13,551伙的12%，創歷史新低。

8月份佔171伙 譽都117戶屋宇署資料顯示，今年8月份私人住宅落成單位171伙（以屋宇署發出佔用許可證的樓宇數量為準），涉及3個項目，全部單位在200伙以下的小型項目，包括新地（00016）筲箕灣「譽都」（117伙）、何文田DUNBAR PLACE（53伙）、九龍塘喇沙利道55至55A號（1伙）。

雖然8月有171伙落成，較7月份的「零落成量」為多，但統計今年首8個月，共錄得1,656伙落成，僅佔差餉物業估價署預測全年落成量13,551伙的12%；而比較去年同期的3,282伙，則回落約50%，創歷史新低。按目前的落成進度計，遠遠偏離預測進度，令全年落成量達標機會渺茫。

動工量859伙 按月增25%利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，雖然本年尚有4個月時間才完結，其間私宅落成量可能出現很大變化，不過，回顧2010年起開始動工、並估計能趕及於年底前落成的大型項目，計有將軍澳「峻瀅」（1,777伙）、大埔「嵐山」（1,350伙）、元朗「爾巒」（800伙），連同其他小型項目，估計今年全年落成的住宅單位最終料只可達8,100伙。

數字將會與政府原先預測13,551伙最少有40%的落差，而有關數字更有機會創下自1972年後有紀錄以來的全年次低紀錄。至於動工量方面，根據屋宇署資料顯示，8月份私人住宅錄得859伙動工，較7月份的686伙（撇除畢拉山徑50號的物業加建項目）增加25%，當中涉及4個項目，包括：新世界（00017）等天后新東方臺1至15號及皇龍道5、7、9及11號（364伙）、房協的長沙灣興華街「喜薈」（350伙）、資本策略等的銅鑼灣yoo Residence（144伙），以及渣甸山高士美道5號（1伙）。

若統計今年首8個月，共有38個私宅項目正式動工，涉及共7,302伙，相比去年同期的11,309伙，減少35%。撰文:馮玉萍

5 Oct 2013

經濟日報

十大屋苑9月交投「四連跌」美孚三房550萬沽 呎價破底

十大屋苑9月交投「四連跌」美孚三房550萬沽 呎價破底

二手樓氣氛低迷，十大屋苑於9月份合共錄得136宗買賣，按月再跌20%，且跌勢已持續四個月；綜合全季計算，第三季亦只有489宗成交，少於1月份的單月成交量；低價成交仍主導市場，美孚新邨一個三房單位以550萬元易手，實用呎價8423元（建呎6279元），創本月份屋苑呎價最低。

第三季成交少於1月份綜合各大代理行數據顯示，十大屋苑9月份合共錄得136宗買賣，按月下跌20%，月內幾乎全線屋苑成交量按月下跌，僅美孚新邨錄得升幅，藍田麗港城按月則未見變化；將軍澳新都城成交量再跌破低位，9月屋苑成交量僅錄12宗，按月下跌14.3%，為屋苑本年單月份成交新低。

若單計過去兩天周末假期，中原地產指出，十大屋苑錄13宗買賣。綜合過去一季數字，十大屋苑第三季合共錄得489成交，較本年1月份未推「加辣」措施時的單月數字500宗還要低，由此可見二手成交量氣氛低迷情況。

交投氣氛疲弱，促使業主亦要減價沽貨，香港置業助理聯席董事余柏表示，美孚新邨3期吉利徑8號低層D室三房內園單位，原本開價600萬元，新近減價至550萬元易手，減幅8%，實用面積653方呎（建呎876），實用呎價8423元（建呎6279元），為本月份屋苑呎價最低成交。原業主在2005年以200萬元購入單位，易手賬面獲利350萬元。

利嘉閣地產分行經理何振榮表示，青衣美景花園7座中層F室減價14萬元或5%，以279萬元售出，實用401方呎（建呎519），實用呎價6958元（建呎5376元），較市價低8%

。中原地產分行經理黎俊宇表示，目前樓市前景未明朗，買家對後市表現觀望，沙田帝堡城5座低層H室兩房戶新近亦減價20萬元方獲承接，成交價520萬元，實用面積547方呎（建呎718），實用呎價9506元（建呎7242元）。

近月十大屋苑成交量在接連下跌，利嘉閣地產總裁廖偉強表示，二手樓市目前觀望氣氛濃厚，業主減價空間有限，買家也不敢貿然入市。展望第四季，他認為，現在仍未出現令樓市急跌的因素，但二手業主將因樓市疲弱而要減價沽貨，估計來季樓價將回落5%，惟受制於辣招，預期成交量仍將在低位徘徊。 

30 Sep 2013

信報

內地客置業慾減 豪宅受累

內地客置業慾減 豪宅受累

撰文:劉嘉輝 美聯物業首席分析師欄名:大行觀點自2003年自由行政策實施以來，不少香港店舖都會覬覦每年幾次被稱為「黃金周」的內地長假期，內地不少旅客都會趁這段日子來港消費。而在去年10月份政府落實買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）前，物業市場依然是內地客有興趣追捧的「產品」。不過，時移勢易，內地買家在港置業意慾已大大下降，因為置業成本因一系列印花稅款而顯著增加，尤其是豪宅市場影響最為明顯。

內地客掃貨 盛況難再在剛過去的中秋節假期，本港一手盤銷情亦有所放緩，而二手買賣交投依然維持在偏低水平，故即使踏入10月這段被稱為十．一國慶黃金周的檔期內，以往深受內地客歡迎的一手樓盤，除受到辣招影響外，亦沒有太多新盤推售，故此預料內地買家大舉「掃貨」此情難再。按土地註冊處錄得的買賣註冊，並以買家姓名的英文拼音鑑別是否內地買家計算，截至今年上半年，內地買家購買住宅物業的註冊宗數比率僅為5.1%，較去年下半年錄得的10.1%，下跌約5個百分點；較2011年下半年所錄得的13.2%更見有顯著跌幅。購新盤比例 跌至11%此外，購置一手私樓的註冊宗數比率更由2011年下半年錄得的34%持續下降至今年上半年的10.7%。至於內地買家購置二手住宅的註冊金額亦下降至今年上半年的4.1%，與2011年下半年錄得約10%相距甚遠。

豪宅成交 恐7年低位事實上，根據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，本年迄今（截至9月23日），一手私樓註冊量（扣除一手公營房屋）合共錄5,562宗，比起去年同期9,164宗大跌約39.3%，而當中逾2,000萬元個案只有282宗，按年銳減71.2%，跌幅並為各類銀碼之中最大。

逾2,000萬元一手私樓註冊量自09年至12年間一直保持每年逾千宗，惟在一系列辣招及內地客買家大減情況下，料今年這類物業註冊量將跌破此水平，甚至有機會創7年新低。

30 Sep 2013

經濟日報

豪宅樓價年內波幅料約10%

豪宅樓價年內波幅料約10%

辣招推出以來，樓市交投急轉直下，第一太平戴維斯表示，截至9月23日，今年逾2000萬元的一手註冊個案急跌逾70%，預料年內豪宅成交量將於低位徘徊，樓價波幅在10%以內。

第一太平戴維斯住宅部董事總經理張作基表示，根據土地註冊處數據，截至9月23日，今年逾2000萬元一手註冊僅282宗，按年急跌71.2%，跌幅為各類銀碼物業中最大；預期2013年全港豪宅成交量將續疲弱，但豪宅樓價不會有大幅調整，相信全年上落不會超過10%。

張作基表示，隨着港府推出大量冷卻樓市措施，令今年本港樓市交投趨於淡靜，今年以來集團住宅業務中海外物業佔比超過10%，預計全年這一比例將升至約20%，且未來都會繼續擴大海外物業業務，主要集中於倫敦、新加坡及澳洲。

為擴大市場份額，張作基表示，年內已成立三家住宅代理公司（Savills Associates），分別位於中環交易廣場、太古城及九龍塘羅福道3號，現有逾70位物業顧問，年內有望增至約100人，期望全年住宅業務營業額可按年增長50%。

信報

25 Sep 2013

山頂南區續冰封 睇樓量低

山頂南區續冰封 睇樓量低

山頂、南區的買賣氣氛，仍然維持一潭死水的局面，睇樓量尚維持在低水平。交投依然處於冰封狀態，本月暫時只錄得兩宗買賣成交，而成交價也和業主的原叫價有一定的折讓。

淺水灣道3號高層 6550萬售當中淺水灣道3號高層B室，實用面積1,671平方呎，建築面積2,078平方呎，原業主於去年3月已開始放盤，當時開價為6,880萬元，至8月將叫價下調至6,800萬元，及至今年9月，將叫價再調整至6,600萬元的貼市價水平，不久即以6,550萬元易手，實用面積呎價39,198元，建築面積呎價31,521元，屬屋苑近兩年的新高。

目前屋苑同類放盤叫價，一般介乎7,000萬至7,500萬元水平。至於原業主於08年1月，以5,350萬元買入，目前連租約沽出，上址月租約9.8萬元，租約至明年8月屆滿。美聯物業（01200）山頂及南區豪宅和福道分行助理聯席董事方富義稱，包括上月底的朗松居在內，由上月底至今，區內大額豪宅，開始漸漸錄得承接，均屬罕有優質戶。

不過，此類銀碼的樓盤睇樓量仍低，主要是此類單位沒有新增的放盤，未能吸引睇樓客睇樓的意慾。普遍客人要求比市低價1成，已開始有承接力，目前大部分的放盤業主，雖然未有特別將叫價大幅下調，但態度上開始有軟化迹象，如有實客洽購，也願意接受比較大的議價空間。

至於本月另一宗較大議價空間的成交，為富豪海灣A型單號屋，實用面積3,034平方呎，建築面積4,312平方呎，早於去年4月，以8,200萬元放盤，高峰期至今年3月，調高至市價9,000萬元水平，及至辣招出籠後，則開始將叫價兩度向下調至7,900萬元，終以7,880萬元成功連租約轉手。

上述成交，相對今年初錄得的C型單號，以8,900萬元成交，雖然表面上樓價有11%的差距，惟年初成交的C型屋，附有約800萬元的豪華裝修，而剛成交的A型僅屬基本裝修而已。

經濟日報

24 Sep 2013

北角半山價軟 千萬成交比例增

北角半山價軟 千萬成交比例增

北角半山於8、9月份的買賣氣氛未見改善，睇樓量依然維持在平穩水平，睇樓客入市態度仍然審慎。然而因部分放盤業主願意面對現實，有較大幅度的減價，令該區千萬元成交比例增。北角半山8月份千萬元成交錄得14宗，9月份首19日亦有6宗，佔整體比例分別達64%及75%，其中9月的千萬元成交比例更屬今年新高。

豪廷峯優質海景 減22%沽事實上，踏入9月初，區內的單幢「樓王」豪廷峯，已先後錄得兩宗千萬元易手個案，當中減幅也十分大。其中1座高層C室，實用面積860平方呎，建築面積1,133平方呎，望灣仔會展景，屬優質海景戶，在市場放盤已逾1年，今年初叫價為1,950萬元，至6月將叫價下調至1,700萬元，最終以1,512萬元易手，比年初叫價低22%。相對同面積及景觀、樓層略低的2座高層D室，於7月份時錄得1,540萬元的成交價，低近2%。

利嘉閣地產賽西湖分行分區經理梁澄江稱，近期睇樓客抱着入市尋寶的態度，就算遇到心儀單位，也要比市價平才考慮承接，同時會找優質盤吸納。以8月份的成交個案為例，過去較少錄得成交的天后廟道威景台，也連接錄得3宗成交，當中兩宗更屬連天台戶。

據了解，市場先有D座頂層連天台，實用面積699平方呎，建築面積800平方呎，屬原則3房，單邊，望會展海景，戶主放盤僅約一周，旋即獲買家以1,290萬元承接，實用呎價為18,455元。整個威景台分4座，只有D座原則提供3房，而望海景亦只有3、4室，故更顯罕有。因此成交價也反映在另一間位於C座的連天台戶中，實用面積699平方呎，建築面積795平方呎，屬原則兩房，外望海景不及D座正中及闊，戶主於年初叫價為1,330萬元，5月下調至1,280萬元，最終僅以1,170萬元市價易手，減幅近12%。兩間頂層連天台戶，樓價相差約達9%。

個別放盤業主 議價達8%議價幅度較明顯的還有瓊峰園D座中層1室，實用面積1,313平方呎，建築面積1,466平方呎。戶主6月底叫價2,750萬元，當時叫價比市價略高，不久即將叫價下調至2,600萬元市價水平，至7月底更把叫價減至2,300萬元，最終以2,280萬元連車位沽出，較原叫價低17%。上址附有裝修，及望郵輪碼頭，屬優質戶。戶主於2006年8月以1,070萬元買入，故就算以低於市價沽出，帳面獲利仍豐。目前屋苑僅餘一間低層放盤，叫價2,980萬元。

現時區內的放盤業主，個別心態偏弱，該類業主一般可以有5至8%的議價空間；但大部分可接受的議價水平依然只有2至3%。撰文:龔綺玲

經濟日報  

24 Sep 2013

辣招殃及池魚 連累退休計劃

辣招殃及池魚 連累退休計劃

撰文:伍創業 香港置業高級執行董事欄名:大行觀點最近有大型金融機構做了一個統計，指出44%退休港人仍要供養家人。

19%受訪者要供養父母；30%要供養子女。更「弊」的是，63%人要到退休才發現沒做好財務上的準備。不少退休人士驚覺退休後收入減少，但開支卻沒減少。事實上，近年坊間不少理財顧問已積極替人計算退休生活所需的儲蓄，計及通脹後，所謂「退休金」動輒就好幾百萬。加上遲婚、選擇不生育等社會新風氣影響之下，令「老年靠兒女供養」難上加難，甚至要反過來老人仍要「還兒女債」，而且還未計其他危疾醫療等額外使費。在這種情況下，打工仔單靠努力工作，要在退休前儲夠「退休金」又談何容易呢？

買磚頭收租 為退休打算有見及此，過往不少人就選擇買「磚頭」為日後退休做打算，更加理想是自住物業之外，另有物業收租，令退休後仍可享有一筆穩定而可觀的租金收入。可惜政府的「3D辣招」令這種置業美夢在今時今日變得難以實現。

因為雙倍印花稅（Double Stamp Duty，DSD）和額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD）下，購買第二個物業除要多付一筆印花稅外，一旦經濟環境突然惡化，3年內如沽出套現又再被徵收額外印花稅。重重苛稅結果令不少準買家望而卻步，他們縱然未必是炒家，卻被辣招「殃及池魚」，被政策窒礙入市大計，甚或因而錯失入市時機。

預售樓花期延長 成效低歸根究柢，要樓價穩健發展，調節供應才是比辣招更有效的不二法門。

筆者日前參加一個業界高峰會時亦有論及這個問題。其實政府當然也知道問題癥結所在，早前便宣布預售樓花期由20個月延長至30個月，謀求增加供應，但由於同時有雙倍印花稅政策生效中，延長預售樓花期亦難以取得理想成效。延長換樓期 增賣樓時間根據地政總署及香港置業研究部資料顯示，現時預售樓花單位中僅約5%於半年內落成，大部分均超出豁免繳交雙倍印花稅的6個月期限，故即使有更多遠期樓花新盤，亦未能吸引買家入市，令新供應效力大打折扣。

所以筆者建議政府可針對一手物業，延長換樓期至收樓後6個月，確保一手換樓客有足夠時間賣樓，使新供應發揮作用。 

經濟日報

24 Sep 2013

私人住宅售價走勢

私人住宅售價走勢

私宅售價走勢：大市整體的淡靜情況已持續約半年，可算是近年少見，私人住宅售價一直未有顯著調整，甚至部分類別住宅仍有輕微向上的情況，惟升幅明顯極為克制。

差餉物業估價署數據顯示，7月的私人住宅整體售價指數是244.8，按月再升0.7%，兩個月累積升約1.7%，以年初起計算，也累積升幅約7.6%。各分類物業中，走勢仍以中細價物業的售價升幅較大，其中實用面積431方呎以下的A類單位，年內暫有8.3%的指數升幅，屬於各類面積單位之中最大的升幅，惟按月則只升0.65%。

葵荃區工廈市況：近期葵荃區一帶因新盤銷售而受到市場關注，區內工廈物業也屢有成交。美聯工商舖（459）資料顯示，其中新型工廈的呎價，動輒逾4000元水平。其中位於海盛路3號的TML廣場，一個高層D5室，近月以650萬元售出，呎價約4235元。

信報

16 Sep 2013

許智文：DSD換樓期限過嚴可放寬

許智文：DSD換樓期限過嚴可放寬

政府推出買家印花稅（BSD）和雙倍印花稅（DSD）已超過半年，成交量大幅萎縮，樓價則高踞不下。有長策會委員認為，政府應維持已推出的BSD，保障港人優先入市，惟DSD的半年換樓期限制過嚴，建議政府考慮增彈性，將限期放寬至一年。政府推出BSD和DSD以來，各界一直討論需求管理措施的必要性，近月更有業界和議員連番要求撤招，政府則多次表明現階段無意減辣。立法會兩個相關的法案委員會，將在今早和下周一分別召開會議，就BSD和DSD進行討論。樓市「怪怪地」 買賣兩閒身兼理大建築及房地產學系教授的長策會成員許智文接受本報訪問時表示，DSD推出後樓市「怪怪地」，辣招的效力較以往樓市措施長且「辣」，交投萎縮之際，樓價則不升不跌。他分析說，辣招令買賣雙方不願意隨時交易單位，賣方相信低息環境可持續；加上物業的未繳付的貸款額也較少，即使利率上揚也不容易變成負資產，令業主在高價時不肯低價「出貨」，物業不到價不賣，使成交量轉緩，樓價也一直在相若水平橫行。辣招推出逾半年，坊間對BSD和DSD的討論不斷升溫。許智文認為，雖然樓市已稍為適應，但與以往的招數不同，例如DSD要求換樓客在購入單位後半年內售出原有物業，實際上難度十分高，令「辣招更辣」，認為在DSD措施上，有兩方面可考慮增加彈性。買賣需時長 半年限期難度高他指出，政府推出辣招前，不少買家難在半年內物色合適的單位，因此賣家要在半年家賣出單位有一定困難，認為半年的換樓期限太短。他說，「政府初時或沒預期成交量大減，故訂下半年的換樓期，但以現時的情況來看，半年可以放寬至九個月或一年，讓人有較充裕的時間換樓，對買賣雙方都有利。」此外，DSD將辣招的威力由住宅擴展至工商舖市場，許智文認為：「商舖物業可透過自由經濟讓市場作平衡，若零售業生意不理想，價格也自然會下調」，故他建議DSD也可作修訂，在商舖物業方面考慮放寬彈性。預料發展商加快推一手至於BSD，許智文則相信，為避免境外人士再度入市搶購住宅單位，BSD暫時毋須修訂，政治上也可以帶來「讓香港人買香港物業」的訊息。樓價一直處於高位，許智文表示，參考2010年推出的額外印花稅（SSD）以及新加坡推BSD等的經驗，樓價難以受辣招影響而下調，料未來一年樓價仍會是上落格局，升跌幅料不足5%。成交方面，他相信二手成交量將持續淡靜，成交量或須由一手市場支持，「不少發展商上半年的銷售量未符理想，料發展商適應一手新例後，下半年會更積極推售一手單位，以補回上半年的差額。」另外，長策會本月初就長遠房屋策略開展為期3個月的諮詢，許智文認為，近年住宅市場的供求不平衡，期望未來可配合人口和家庭的增長，增加供應量，回應市場需求。對於政府建議將公私營比例設為「六、四」之比，他認為比例合理，可以將供應由以往私宅主導扭轉過來，指出目前已有逾23萬申請人輪候公屋，部分人士居住環境惡劣，政府須加大力度回應公眾對公營單位的需求。

信報

16 Sep 2013

戴德梁：豪宅下半年 跌價1成

【本報訊】受政府連番推出辣招影響，本港第二季整體樓價按季下跌逾2%。戴德梁行指，隨着加息預期升溫，下半年樓市價量會繼續受壓，尤其是豪宅物業，會再有5%至10%下調空間，而住宅及工商舖成交量亦只會徘徊4千至5千餘水平。

中細價樓跌約5%

戴德梁行香港董事總經理暨北亞區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，第二季市況淡靜，各類型住宅樓價均有所下跌，其中以豪宅樓價跌幅較大，平均按季下跌約2.5%，比中小型住宅市場跌幅為大，其中跑馬地禮頓山6月份平均實用呎價約3.53萬元。

至於中小型住宅樓價，則平均按季下跌約2.3%，其中沙田第一城6月份平均實用呎價約9,7844元。

陶汝鴻指出，由於市場對加息的預期升溫，故預計今年下半年的住宅樓價會繼續下跌，特別是樓價介乎1,000萬至3,000萬元的豪宅換樓市場，加息將會直接影響買家的入市意慾及負擔能力，故相信樓價下調壓力會較大，跌幅約5%至10%。

至於樓價500萬或以下的中小型單位，陶汝鴻認為，因有實際住屋需要的用家支持，故料樓價跌幅會少於5%，而全年整體樓價跌幅仍維持在5%至10%。

經濟日報 

26 June 2013 

戴德梁行：料樓價跌10%

政府推出壓抑樓市需求措施後，住宅市場交投大幅回落，有測量師行預期，本港二手樓市交投持續淡靜，第二季整體物業成交量維持低水位，雖然首兩個月住宅樓價上升，但隨各項措施後市況逆轉，料全年住宅樓價下跌一成。
大幅下滑機會不大
戴德梁行香港董事總經理陶汝鴻指，市場信心動搖，不過認為情況未至於導致年內樓市交投大瀉，由於市場基本因素仍然良好，樓價交投暫時只出現輕微調整，大幅下滑的機會不大。
該行數據顯示，今年三月本港整體物業臨時買賣合約數字僅得七千零三十宗，比一、二月的八千四百八十三宗和九千八百二十五宗明顯大減。當中，住宅成交註冊量在三月僅錄四千五百三十四宗。加上政府將於今月底推出「一手住宅物業銷售條例」，他預料，該措施對樓市影響將於五月出現，整體物業臨時買賣合約下月將進一步跌至五千五百至六千宗。
他又指出，在新一輪遏市措施下，本港樓價今年有下調壓力，二手樓住宅樓價由二月份樓價高位下跌百分之五，相信今年全年樓價將會跌近百分之十。至於豪宅市場方面，交投自辣招以來持續淡靜，樓價稍微回軟，但仍在高位徘徊。另外，由於豪宅業主持貨力較強，加上不急於套現，令市場氣氛維持觀望，故成交量一直偏低；加上不少豪宅以公司名義持有，今年成交主要為公司股權轉讓，交易數字難以預測。

星島日報 

17 April 2013

樓市出現見頂訊號？

樓市出現見頂訊號？

2013年04月06日 星期六

撰文:甘潔瑩
欄名:編者的話

政府於2月推出雙倍印花稅，同時收緊按揭貸款。新招尚未滿月，銀行突然上調新造按揭的息率，連同之前的辣招，打擊樓市的因素接踵而至，二手交投即時陷入冰封狀。上周的復活節假期亦未能為市況轉活，還屢錄減價個案，恐怕樓市要靜一輪。

樓市成交大幅萎縮，樓價見頂之說再度出現。

事實上，政府連番出招後，樓市已陸續浮現見頂訊號。物業市場中，整體市況多由豪宅、藍籌屋苑作主導，政府去年底推出買家印花稅後，上述兩類物業的樓價升幅已放緩，資金轉而流到二、三綫屋苑上，甚至非住宅類物業如車位，這些被視為最低層的投資類別，而且不單是炒車位、甚至是酒店房間亦被熱炒，投資者盼能短綫圖利，情況如同股票市場般，在瘋狂上升時，三、四綫的股票被炒起同出一轍。換個角度看，而發展商的散貨意味亦濃，實不是一個支持樓市上升的表現。

另一個見頂訊號，就是租金回報率的減少。無疑現時租金水平已突破了97年的水平，不少散戶投資者亦購買磚頭收租，但樓價高企的環境下，削弱了租金回報率。個別豪宅物業，因租客的租金津貼被削減而退租。租金走勢亦是觀察後市發展的重要因素。如果租金持續上升，樓價下調的機會不大，但如果租金升幅放緩或橫行，此即意味短期內樓價難再向上突破，調整的機會相應增加。

本港樓價高企，多個負面因素觸發樓價調整，盡管負利率情況仍持續，惟樓價失去上升動力，加上銀行調整新造按揭的息率，將低息環境改變過來，準買家未來供樓壓力將增加，料後市將橫行發展

經濟日報 

置業家居 

6 April 2013

設退市機制 免毀樓市支柱（3）

設退市機制 免毀樓市支柱（3）

一連四天的復活節假期結束，週末十大屋苑二手成交雖然按周有所回升，但四天假期的

成交亦只有24宗，不單較去年同期的62宗下跌逾六成，與2009年同期103宗高位比較

更大跌近77%。「雙倍印花稅」辣招已推出逾月，二手交投仍處於膠着的狀態，而二手

低成交的情況有機會於短期內持續。

本欄過去兩期已為大家分析過三個樓市指標的其中

兩個，分別為二手流轉率及一手成交比率，今期剖析最後一個指標-「新盤溢價」，即新

盤定價與二手呎價的差幅。

近期二手交投淡靜，但一手成交仍維持一定的水平，歸根究底是近期一手定價轉趨保

守，一手樓的定價與同區差不多質素二手樓的呎價差距有收窄的跡象。

事實上，以往新盤溢價對整體物業市場有舉足輕重的影響，新盤溢價越高，一手成交相對較少。

回顧97年後，由於土地供應大增，同時間經濟下滑令到需求減少，在供過於求的情況下，樓價下跌，更甚的是發展商務求盡快賣樓套現後再投入資金買地，故新盤定價越定越低。

當新盤定價越接近二手市場物業價格時，買家紛紛轉投一手市場，一手搶二手客源，亦

成為市場的焦點。

回看 99 至 03 年的五年間，新盤與二手盤的溢價較97 年時超過2成大幅收窄，該五年的平均溢價只僅及2.1 %左右，甚至乎於 2000 年曾一度出現約2 %

的折讓，即一手定價還要比二手價為低；與此同時，99 至 03 年期間平均每年一手的

註冊量卻高達 22,500 多宗，正是「重量不重價」的最佳例子。

雖然一手註冊量有所上升，但樓價卻不斷下滑，其中二手樓價跌勢更為明顯。

二手業主

當時若要出售物業，唯有跟隨一手價大幅回落才能吸引買家，因此新盤溢價的變化對整

體物業市場絶對有一定的影響。

今年新盤溢價的走勢料有機會收窄。去年全年的平均溢價約為 16.6%，而今年首季的溢

價已收窄至約12%。由於預計今年推盤量會較去年多，料新盤溢價有機會進一步收窄至

10%的水平；然而有一點要注意，若然新盤溢價收窄至5%或以下，加上早前提及二手流

轉率大幅回落及一手註冊比率進一步上升的情況下，政府亦要為退市而作好準備。

April 2013

美聯物業