未來三四年 潛在供應7.4萬伙

未來三四年　潛在供應7.4萬伙

2015-01-31

        (星島日報報道)除了新樓落成量增加外，私樓潛在供應亦保持高位，據運房局最新數字顯示，未來三至四年內，一手私樓潛在供應仍然穩企七萬四千伙，其中單位面積少於七百五十三方呎的中小型單位，較去季增加一千伙至四萬九千伙，佔整體供應六成六，按年更增加超過一成三。
        
        據運房局最新預測數字，在七萬四千伙未來供應中，有四萬九千個為實用面積少於七百五十三方呎之中小戶型，佔整體供應量約六成六，較上季多出一千個單位，更較前年同期的四萬三千伙增加逾一成三；而一二年該類單位供應量則為四萬二千伙，佔當年整體供應六成三，數字反映中小型戶佔未來新供應的比例愈來愈重，趨勢亦漸明顯。
        
        有發展商指出，上車需求不止，由於住宅樓價處於高水平，考慮到年輕人置業能力水平，因此未來推出的單位，仍會以中小型單位為主，加上政府近來頻頻「拆細」地皮推出，以及港鐵日出康城項目亦拆細單位以增供應，而市建局亦頻推「蚊型」盤項目，因此小型單位未來供應主導。
        
        另外，報告亦指，按一四年第四季數字，未來三至四年一手私樓供應仍維持七萬四千伙的紀錄高位。當中已落成未售出單位按季增加一千伙至六千伙；反而建築中仍未售出單位，則減少一千伙至五萬三千伙，市場人士指，由於季內有未售的大型新盤落成，因而推高貨尾單位數量；另外，因過去一季發展商持續積極售樓，不少樓花單位被市場吸納。
        
        美聯首席分析師劉嘉輝表示，去年一手私樓註冊宗數共錄一萬六千八百二十二宗，為近七年新高，但一手私人物業未來供應卻絲毫未減，比起一年前更有所增加。數字反映發展商補充單位的速度較售出單位更快，同時亦反映增加供應漸見成效。
        
        

上季私宅落成量創3季新低

上季私宅落成量創3季新低

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，估計去年第4季私人住宅落成量約3500伙，按季回落約25.5%，創近3季新低，但全年料達1.57萬伙，按年升約89%，創8年新高。

30 Jan 2015

信報

明年私宅落成量將升至2萬伙

明年私宅落成量將升至2萬伙

雖然去年私人住宅落成量只有1.54萬伙，較政府預期的1.76萬伙少12.5%，但已屬8年新高，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，隨着政府持續賣地，未來私樓落成量將穩步增加，預期2016年後落成量可以達到約2萬伙。

2014年落成1.54萬單位

中原地產選取83個於2014年落成的私人住宅項目統計，共提供1.54萬伙，較2013年的8254伙，大升86.6%，為8年新高，扭轉過去7年平均每年只有9665伙落成的偏低局面。

新界區24個項目共1.05萬伙，較2013年的6717伙升56%，創2004年（1.15萬個）後的10年新高，佔同期全港落成量的67.9%。將軍澳、荃灣及元朗分別有2432、2157及2072伙落成，3區的落成量共6661伙，佔新界區落成量63.6%。

九龍區33個項目共2836伙，較2013年的1005伙大升1.8倍。長沙灣及油麻地分別有875及661伙落成。

港島區26個項目共2115伙，較2013年的532伙多3倍，是2005年（4286個）後的9年新高。西區和銅鑼灣分別有622及609伙落成。

27 Jan 2015

信報

銀公預期樓價升勢持續

銀公預期樓價升勢持續

銀行公會署理主席梁兆基認為，歐洲央行實行量寬措施，將引起資金流向波動，全球低息環境會刺激資產價格上升，有可能令本港樓價進一步向上，但相信交投仍會處於低水平，樓價大升空間不大。

金管局亦稱，歐洲央行的量寬規模較預期大，消息公布後，滙市和股市已即時反應，但美元對港元滙率至今保持穩定，未有出現異常波動。

該局表示，在歐、美、日多個主要央行的不同貨幣政策和措施影響下，金融市場波動及資金流向的不確定性將增加，投資者應做好風險管理工作。

預警金融市場趨波動

另梁兆基指出，歐洲量寬或有機會令流入本港的資金增加，難以預測實際流入規模，但相信對本港市場的影響會低於美國過去三輪量寬。他認為，歐洲量寬措施或會引致全球資金流向及滙率大幅波動的風險，而各國爭相把貨幣貶值，對本港經濟可能帶來負面影響。

梁兆基又表示，全球處於低通脹、低增長及低利率時期，預期不少國家將陸續減息，美國或會推遲加息，而低息環境會刺激資產價格上漲，或令本港樓價再上升。不過，港府積極增加房屋供應及施行「雙辣招」，相信本港樓市交投會處於較低水平，價格大升空間不大。

至於金管局就銀行對空殼公司及收租物業按揭發出新指引，他表示，利用空殼公司投資樓市而收租的活動，過去一段時間確有增加，因此作出規範有其必要，估計新措施對銀行按揭貸款業務影響不大。

24 Jan 2015

信報

房屋供應新招

房屋供應新招

梁振英執政以來，屢屢重申房屋是他施政的「重中之重」，並推出一連串短、中、長期措施，試圖解決可發展土地和房屋的供應短缺問題，其志可嘉，其行則毀譽參半，例如以辣招打擊物業投機炒賣、賣地條款加入港人港地限制、重售及重建居屋等，可惜事與願違，短期措施未達到立竿見影之效，普羅市民自住需求殷切的小型單位價格不斷攀升、居屋開售申請萬人空巷、工廈劏房業主公然藐視政府執法行動。至於中長期措施，部分雖然已開展初期規劃研究，卻被評為遠水救不了近火，更有部分建議的措施，謀事在政府，能否成事仍視乎立法會財務委員會批准撥款與否。

「綠置居」計劃的如意算盤

旣然不是一蹴而就的措施，特首在今年的《施政報告》重複過去已宣布的中長期措施，交代進展，是自然不過也是應分做的事，卻被批評者譏為炒冷飯，無新意，有欠公允。其實政府面對輿論對政府解決房屋荒、高樓價問題的壓力，何嘗不懂要絞腦汁製造一些新亮點放進《施政報告》？其中一式新招是把一些未來一兩年落成的公屋，由本應分配給在輪候冊榜首、現時居住情況惡劣的市民，改為以低於傳統居屋的價錢賣給現時的公屋租戶和已獲編配公屋的人士。政府認為這是一舉兩得，一來有助騰出相應數目的現成公屋單位，並無影響公屋申請人的利益，二來有助完善房屋階梯，填補了居屋與公屋之間的空隙。政府沒有明言的是，出售公屋一來可增加房委會收入，二來可減輕房委會以後的經常性管理維修開支，就算平賣公屋，對房委會還是除笨有精。這個如意算盤能否打得響，當然視乎這些出售公屋的定價，以及有否轉讓限制等，確保這些廉售公屋不會淪為炒賣工具，反為樓市火上加油，政府好心做壞事。

政府另一新招是探討透過市建局及擁有大坑西新邨的香港平民屋宇有限公司等公共或非牟利機構，增加資助出售單位供應。市建局現時收購受重建影響單位出價動輒每方呎近萬元，重建單位成本遠高於私人項目及公屋與居屋，若以中低收入家庭為銷售對象，豈非要巨額資助？市建局如何平衡收支？故此，這看來不似是一項可持續的措施。至於平民屋宇公司，其董事之一急不及待，高調宣布重建大坑西新邨構思，揚言提供部分單位作資助房屋，即時引來村民反對，政府亦與其劃清界線。施政報告甫出，即有人幫倒忙，看來政府與有關機構還得多點溝通，務求說話要同一口徑才行。

地政總署前署長

（作者為市建局土地安置及補償委員會委員）

25  Jan 2015
經濟日報

500萬內上車盤 高緯︰日益難求

500萬內上車盤 高緯︰日益難求

高緯環球發表報告指出，今年樓價料續創新高，1000萬元以下物業受強勁用家需求帶動，樓價料升8%至10%，平均每宗成交金額預計升至700萬元，意味500萬元以下「上車盤」日益難求。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚表示，據政府差餉物業估價署統計，私人住宅各類單位售價指數於去年11月升至274，今年樓價料續創新高。報告預期售價500萬元以下的住宅樓價今年料升10%，而500萬以上至1000萬元以下的類別則升8%，1000萬至1億元以下升幅為5%，而1億元以上則持平。

張翹楚估計，政府暫不會調整樓市「辣招」，因為有關政策需要時間反映成效，早前調整政策後，市場部分類型單位供應減少，令相關二手單位價格上升；加上目前外圍經濟因素變化較大，認為現階段不適宜調整辣招。

信報

23 Jan 2015

住宅租金過去半年迭創新高

住宅租金過去半年迭創新高
全年累升10% 嘉湖飆兩成

住宅樓價去年連番上揚，租金也受帶動，代理數據顯示，去年12月50個主要屋苑的二手平均實用呎租達31.96元【圖】，連升9個月，更是連續6個月創歷史新高；去年全年計算累升9.9%。業界認為，住宅租務需求仍殷切，今年呎租料仍有5%至10%升幅。

利嘉閣地產研究部數據顯示，去年12月50個主要屋苑的加權平均實用呎租為31.96元，按月升0.3%，連升9個月，其中港島區和新界區各升0.9%，九龍區表現則較遜色，按月跌0.8%。

不過，三個分區的租務成交則全面下跌，跌幅9%至15%，其中新界區21個屋苑上月錄得362宗租務成交，按月跌15%。若以50個屋苑總數計算，則共有832宗成交，按月減少12%，更是近10個月低位。利嘉閣地產分析，主要是受到上月聖誕和新年假期的節日和外遊氣氛影響，不少租客推遲租樓計劃，加上市場上租盤短缺，使租務成交量減少。

太古城漲17.8% 第二高

在50個屋苑中，天水圍嘉湖山莊的租金升幅最明顯，實用呎租由2013年12月的16.5元，升至去年底的20.3元，升幅為23%【表】。代理數據顯示，其中翠湖居6座低層E室，實用面積448方呎，近月以9800元租出，實呎租約21.9元。至於鰂魚涌太古城則以17.8%升幅處於第二位，實用呎租為40.9元。

事實上，不少屋苑同類單位的租金在過去一年間都有明顯升幅，美聯物業首席分析師劉嘉輝舉例指出，馬灣珀麗灣10座中低層C室，在去年12月上旬以1.8萬元租出，但同座中高層C室在一年前的租金則約1.65萬元，升幅達9.1%；鑽石山星河明居B座低層B室，去年12月租金為1.9萬元，也較1年前的高層同類單位高8.6%。

豪宅租金料平穩

市場新近也屢錄得高價租務個案，其中奧運站帝峯．皇殿8座頂層複式戶，實用面積1294方呎，獲租客以月租7.5萬元承租，實用呎租達58元，甚至高於九龍站一帶豪宅呎租。

租金持續不斷創新高，但租金升幅已由去年中的高峰按月的1.5%至2.5%，收窄至11和12月分別只有0.3%升幅。利嘉閣地產總裁廖偉強認為，住宅租務需求仍然殷切，相信今年租金仍可有5%至10%升幅，並以中小型住宅的租金升幅較大，豪宅則平穩發展。

豪宅追落後 升幅料逼細價樓

豪宅追落後 升幅料逼細價樓

撰文:陳永傑
欄名:大行觀點

新的一年經已來臨，雖然細價住宅樓繼續領導大市，成為升市火車頭，但豪宅有機會追落後，追貼細價樓升幅。

筆者預計，豪宅全年升幅可望提升至8%，追貼細價樓的約10%升幅，整體而言，樓價升幅約為10%。

受限DSD 豪宅升勢弱

近幾個月來，本港不少置業人士將投資重點放在細價樓身上，所以，去年細價樓有比較顯著的升幅，約為10%，可謂跑贏大市。至於豪宅因受到各種印花稅的影響，特別是雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD），升勢受到限制。

因市場預期本港地皮供應量持續不足，置業人士的購買力，綿綿不絕。市民覺得租金升勢持續，不會輕易掉頭回落，尤其是細價樓。因此，細價樓的買盤不絕。而且本港細價樓所收取的雙倍印花稅屬於從價稅，樓價愈高收得愈貴，投資者傾向買入細價樓，從而節省印花稅開支。因為幾個細價樓物業的印花稅，即使加起來是同等價值，但細價樓的印花稅比較低，如果是一買家，幾個細單位的雙倍印花稅節省下來，可能已經等同再買多一個細價樓的首期。所以，投資者去年比較集中在細價樓的投資。

不過，人同此心，心同此理，人人爭奪細價樓，自然地將細價樓的樓價推高了不少。當大家察覺到細價樓已有一定升幅，市場便會覺得再買下去，是否還有很多水位呢？既然細價樓經已連升一段長時間，何不想想有無其他落後的市場可以進入，爭取更佳回報。

今年豪宅 升幅料有8%

去年，本港豪宅只有溫和升幅，比起細價樓肯定是落後大市，投資者便會發現這個市場應該存在更多發展空間。今年，投資者有可能施展回馬槍，重新將注意力集中在豪宅身上，因為預期豪宅有比較多上升水位。因此，筆者預料豪宅今年升幅，由去年的4%升幅，提升至今年8%，直追去年有約10%的細價樓升幅。

過去幾年，因有15%買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）的影響，導致不少內地買家從香港樓市流走。所以，最近一兩年，內地買家在本港樓市的活躍程度下降。而從香港流走的內地買家，卻走去世界各地買樓，成為各地樓市上升的推動力。不過，經過一段時日之後，不少外國市民抱怨內地買家，有炒高當地樓價之嫌，經已有些國家開始對來自內地的買家，產生抗拒，不想內地買家在外國買樓，將樓價推高。

外國抗拒 內地客回流

雖然多數外國國家未有行動，但當地市民抗拒內地買家在外國置業，經已有不少怨言，外國政府為平息民怨，訂立規例阻擋內地買家在當地置業的行動，是可預期的。如果內地買家在外國置業受阻，重回香港買樓，特別是豪宅，可能性是存在的。

21 Jan 2015

經濟日報

施政報告欠新招 樓價料續升

施政報告欠新招 樓價料續升

撰文:張肇栓
欄名:專家論市

近年樓價愈升愈有，市民對行政長官梁振英剛發表的施政報告滿有期望，惟整份施政報告有關房屋政策的部分，主要聚焦資助房屋，對於私樓市場可謂了無新意。

有關土地及私宅供應措施卻未見新招，可見的中長綫時間內，房屋供應不會大幅上升，在現時市場存在剛性需求及未落實加息之下，樓價仍有上升空間，並繼續由需求強勁的細價樓帶動。

梁振英剛發表的施政報告提出有關房屋政策的部分，包括出租公屋的興建量持續增加、2015至16年度預售約2,700個居屋單位等，都是主要落墨基層資助房屋；而未來3至4年一手私人住宅物業市場的供應量約為7.4萬個單位，是有紀錄以來的新高等，都是舊調重彈的數字。

施政報告建議房委會選擇合適的正在興建公屋項目，以先導計劃形式，出售給綠表人士，以進一步完善房屋階梯。筆者就認為，這項措施無助增加整體單位供應，只是一個數字遊戲。

房屋供應 不會大幅增加

而且筆者認為，整份施政報告有關房屋政策的部分，主要聚焦資助房屋，對於私樓市場並無作為，而且在可見的中長綫時間內，房屋供應不會大幅上升，在現時市場存在剛性需求及未落實加息之下，樓價仍有上升空間。

事實上，近年樓市升勢擋也擋不住，根據差餉物業估價署最新物業資料顯示，去年11月的私人住宅樓價及租金指數按月各升約1.37%及0.61%，均為5個月來升幅最小，各類單位及整體的私宅樓價指數仍然向上。

而去年首11個月，整體升幅就直逼百分之12，同時，租金更一口氣連升9個月，中小型單位的上車盤，繼續成為今次升浪的龍頭。筆者認為，樓價穩步上揚主因乃供不應求，在市民有基本置業需求下，但市場未有足夠供應，而政府雖然多次推出辣招以圖遏抑樓價，但現時事實證明樓價不跌反升，辣招乃「落錯藥」的政策。

19 Jan 2015

經濟日報

特首看好房策 供不應求「近尾聲」

特首看好房策　供不應求「近尾聲」

2015-01-18

        (星島日報報道)特首梁振英在《施政報告》中宣布多項增加房屋供應措施，其中未來三、四年將率先推七萬四千個住宅單位，梁振英昨指，供應量已創下有紀錄以來新高，相信過去長時期存在房屋供不應求情況，已接近尾聲，他又重申「雙辣招」壓抑樓宇炒賣奏效。但有學者認為，大量供應也未必可令樓價回穩，市民仍無力「上車」，因現時樓價欠缺競爭，幾乎只升不跌。
        
        《施政報告》宣布出售新公屋給綠表居民、出售新居屋、市建局及房協推資助房屋，及增建公屋等解決房屋問題，特首梁振英昨在電台指出，房屋政策是今屆施政重中之重，將續以短、中、長期措施增加土地及房屋供應。
        
        他說，政府已花很大努力推「雙辣招」，將樓宇炒賣、投資及外來需求壓下去，未來房屋供應將不斷增加，樓市失衡會改變。他強調，只要有地可興建數百個單位，政府一樣照爭取，未來三、四年就有七萬四千個單位供應，已創有紀錄以來新高，他相信，房屋供不應求問題接近尾聲，「應該過去長時期存在供不應求的情況，應該接近尾聲。」
        
        梁振英希望，在房屋政策上可提供不同資助形式，給予市民在單位大小、地區及裝修檔次各方面作選擇。
        
        中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指，本港目前最大問題是樓價貴且高企不下，就算供應增加，市民也有經濟能力「上車」，故長期供不應求問題未必已到尾聲，樓價不下，反造就更多單位囤積。
        
        莊太量認為，梁振英稱未來數年住宅供應量有七萬四千多個，也未必可令樓價回穩合理，現時樓價欠缺競爭，建築成本上升，難向下走，而澳門、深圳、廣州等地樓價同樣高企，即使美國可能加息令樓價放軟，樓價也不會大跌。
        
        他分析指，政府雙辣招已壓抑二手樓市、業主換樓意欲，但港人對租盤需求大，尤其八大院校不斷增收內地生來港讀書，每年動輒過萬內地生來港，宿舍不足，令鐵路沿線單位租金被搶高。他又說，梁振英履行責任加大房屋供應，卻未有多行一步去令樓價回復合理水平，或令市場重現競爭，房屋供應問題未到尾聲。他建議政府資助八大院校善用土地建宿舍，及鬆綁雙辣招，令樓價競爭重現。
        
        港大房地產及建設系系主任鄒廣榮亦質疑房屋供不應求是否已到尾聲，他指，近年政府不停主動賣地，只是將土地儲備提早應市，如未能持續，也難滿足需求。
        
        

二手住宅註冊量按月升15%

二手住宅註冊量按月升15%

2015-01-18

        (星島日報報道)踏入一五年初，二手住宅樓市交投稍回升，綜合地產代理最新數據顯示，一月首十五天二手住宅註冊量約二千四百九十多宗，按月上升一成半，估計今月交投註冊量可達五千宗水平。 
        
        美聯物業資料研究部指出，綜合土地註冊處資料顯示，今月首十五天計，二手住宅註冊量錄約二千四百九十四宗，較上月同期的二千一百六十四宗，按月上升約一成半，按目前走勢推算，本月全月註冊宗數將可進一步向上。
        
        香港置業高級執行董事伍創業表示，近期樓市氣氛不俗，新盤銷情理想，亦帶動二手交投有所回升，今月暫錄得二手住宅註冊量上升，且料全月有望升至近五千宗水平。
        
        另外，美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，除了按月上升之外，若與去年同期首月二千八百五十六宗二手住宅註冊登記宗數相比，今年首月表現更明顯較佳，短短半個月逼近二千五百宗，僅與去年首月全月相差約一成三左右，料短時間內已可突破。若最終達至五千宗水平，將較去年首月大幅急升約七成半。
        
        該行又稱，若以交易金額劃分，上半月二手住宅註冊個案，主要集中銀碼三百萬至五百萬元的物業，佔期間整體二手住宅註冊量約四成三，錄一千零七十四宗，至於五百萬至一千萬元交易，則錄得約七百五十三宗，佔三成水平，餘下三百萬元或以下的成交，以及逾千萬元成交個案，則分別錄約二成及百分之七。
        
        據指出，本月二手住宅註冊量上升的同時，一手私樓註冊量卻按月回落四成。鑑於簽署買賣合約至遞交至土地註冊處登記需時，本月上半月註冊量主要反映上月買賣成交個案。由於上月未有較大型新盤登場，因此宗數出現放緩的情況，按月跌約四成，暫錄六百零八宗。不過，若本月推出的大型項目趕及陸續註冊登記，料全月一手註冊宗數仍可達千宗。
        
        雖然一手放緩抵銷二手升勢，但非住宅物業表現向好，首十五天錄約八百二十六宗，按月上升約二成，帶動本月上半月整體物業註冊量錄約三千九百二十八宗，按月微升百分之一點六。
        
        

一手私人住宅買賣登記去年1778億元創新高

一手私人住宅買賣登記去年1778億元創新高

欄名:地產

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預期，2015年全年登記一手私人住宅買賣合約數字可以達到二萬宗，總值2400億元。金額數字將會再創歷史新高，宗數數字將會是10年新高。

2014年全年登記一手私人住宅買賣合約16603宗，總值1778.26億元。宗數按年大升70%，是七年新高。總值按年大增93%，創歷史新高。

按發展商負責銷售新盤計算：2014年全年登記新地銷售321.20億元，3325宗；新世界269.50億元，1760宗；恒基234.87億元，2711宗；長江225.60億元，3226宗；信和217.84億元，1776宗。

按個別項目計，2014年全年登記金額較多的項目：Grand Austin 152.39億元(690宗)，環宇海灣119.99億元(1687宗)，君臨天下82.82億元(256宗)。

14 Jan 2015

經濟日報

 

二手升溫 業主叫價高要求多

二手升溫 業主叫價高要求多

近期二手樓市急升溫，小業主愈加心紅，個別傳統上車屋苑，叫價漸漸脫離上車客的承接能力外，更有要求準買家持訂金支票才獲準參觀睇樓。

個別傳統上車屋苑，例如沙田第一城細單位叫價高達485萬元，嘉湖山莊兩房叫價最高達420萬元。

盤量收縮 麗港城跌穿百伙

業界人士指出，業主叫價愈來愈進取，主要因為放盤量不斷收縮，據中原地產前綫分行統計數字顯示，傳統10大藍籌屋苑，目前放盤量僅2,617個，較去年同期的3,642個，下跌28%，當中藍田麗港城放盤量更率先跌穿100個大關，僅得90個放盤，佔總單位數量（8,072伙）的1.1%。

買家持10萬訂金 始准睇樓

至於叫價方面，10大藍籌屋苑實用面積每平方呎叫價介乎7,200至15,000元不等，按年上升8%至23%不等，當中以嘉湖山莊升幅最勁，由去年1月初的6,100元，升至目前的7,200元，升幅23%。

當中有逾30個兩房單位，叫價已逾400萬元，最貴為樂湖居10座高層F室，實用面積449平方呎，叫價420萬元，呎價9,354元。

除了叫價高企外，有放盤業主甚至要求準買家有訂金支票才肯開門給準買家參觀。祥益地產高級營業經理蕭嘉偉指出，樂湖居2座高層F室，實用面積449平方呎，上周以346萬元易手，買家入門睇樓前，便向業主出示10萬元訂金支票以表示洽購的誠意。

至於另一大型上車盤沙田第一城，現時市場放盤量約240個，但實用面積284至327平方呎的細單位佔約40個，連最低層單位叫價也要380萬元，最貴一個連天台的細單位，叫價485萬元，呎價逾1.48萬元。

撰文:黎煥成 
系列名:瘋搶細價樓系列

 

13 Jan 2015

經濟日報

高價成交個案分析

高價成交個案分析

個案 1：轉租為買

早年政府推出多項辣招後，不少「舊業主」認為樓價會跌，因而賣樓轉為租樓，至今樓價不跌反升，加上租金也急升因而轉租為買。

例如新葵芳花園A座高層6室，實用面積408平方呎，上月以479萬元易手，創屋苑兩房造價新高紀錄。買家為同區「舊業主」，去年初以約390餘萬元沽出同區一個兩房單位，當時套現逾230萬元，於區內租樓近1年，有見樓價不斷急升，市區樓價升勢更超出其預期，於是重投葵芳花園市場，以高價購入屋苑優質單位。

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個案 2：投資收租

另一類客源是投資者，受租金不斷上升吸引入市，例如沙田第一城16座高層C室，實用面積327平方呎（建築面積395），呎價13,303元，單位造價屬於同類單位新高紀錄。

中原地產副分區營業經理黎浚宇指，買家為一名同區收租客，本身於區內持有數伙單位收租，看好沙田第一城的租賃回報，故購入該單位作長綫投資，僅承造一半按揭，且需付雙倍印花稅約25萬元。以同類單位目前市值租金約1.1萬元，料上址回報約3厘。

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個案 3：父母資助

現時樓價已經遠超越年輕人的負擔能力，市場仍屢錄年輕人高價入市個案，其中主要原因是由父母資助首期。例如屯門康景花園B座高層1室，實用面積336平方呎，早前以232萬易手，買家便是一名22歲的年輕人，投身社會3年，父母見其工作穩定，於是資助10%首期，讓年輕人提早置業。

利嘉閣地產市務經理梁灝仁指出，屯門區一向有「上車天堂」之稱，現時區內仍有小量300餘萬元的上車盤供應，父母只須出資40餘萬元便能幫助年輕人上車，故父母資助個案可謂司空見慣。

撰文:黎煥成 
系列名:瘋搶細價樓系列

 

13 Jan 2015

經濟日報

上車供樓負擔紛超標 樓市響警號

上車供樓負擔紛超標 樓市響警號

50屋苑供款 8成超家庭入息一半限制

二手樓市早現小陽春，進一步推高樓價，細單位遠遠超出上車客可負擔水平，本報統計全港50大屋苑，當中達8成屋苑造價超出家庭入息中位數5成按揭上限，樓市已響警號。

全港50大屋苑利嘉閣地產提供的樓價，實用面積呎價介乎6,933至17,481元不等，本報統計，假設市民購買一個實用面積400平方呎的兩房單位，涉及樓價介乎277萬至699萬元之間。

太古城400呎 供款佔66%

若根據政府公布最新的家庭入息中位數3.2萬元計，採用7成按揭利率2.15厘及分20年攤還，當中有31個屋苑供款超越家庭入息50%的上限，並以港島東及西九龍屋苑超標最高，以鰂魚涌太古城為例，最新呎價14,604元，實用400呎單位要584萬元，月供要20,972元，佔家庭收入的66%。

不過，值得注意的是，另外有8個屋苑例如美孚新邨、大埔中心等，供款比率雖然低於50%，但買家入市前需要進行壓力測試，利息上調3厘，月入3.2萬元的買家則未能通過壓力測試。換言之，合共有39個屋苑超標，佔50大屋苑的8成，只有另外11個屋苑，可供基層市民選擇。

相對2014年1月同期樓價統計，當時只有28個屋苑超標（佔整體56%），即有22個屋苑可供基層市民置業，較現時多出1倍。

拉長供款年期 平均達25.4年

當中以市區細價屋苑消失得最快，按去年1月份的樓價水平，九龍區淘大花園、德福花園、新都城等屋苑實用面積呎價低於1萬元，即400萬元以仍有單位可選擇。但時至今日，市區細價單位已經絕迹，市民只能到新界區屋苑上車。

面對樓價不斷上升，置業人士往往拉長供款年期，以達至置業目標，現時平均按揭年期達25.4年（305個月）。事實上，若以7成貸款25年按揭計，50大屋苑中，有17個順利通過壓力測試，較20年多6個。

以九龍灣淘大花園為例，現時實用面積呎價11,401元，實用400呎單位樓價要456萬元，7成按揭月供16,376元，佔入伙中位數的51%，未能通壓力測試。但若分25年供，月供約13,764元，家庭月入31,567元便可入市。不過值得留意的是，每100萬元貸款，25年供款利息支約29.4萬元，較20年供款的23.1萬元，高出約27%。

樓價不跌反升 舊業主高價入市

從數字上看，現時的樓市已響警號，但是業界人士指出，現時高價入市的買家，大部分為過去一、兩年高價沽出單位轉為租樓的「舊業主」，有見近期樓價不跌反升，於是重新入市，由於該批買家實力充裕，故即使日後加息，買家仍有足夠能力持貨，不會出現過去負資產及銀主盤湧現的現情況。

另外，立法會秘書處就社會流動性發表研究報告，指出2006年至2013年間細單位樓價累積上升1.88倍，惟期內住戶每月入息中位數僅上升30%，有別於1980年至90年代中期住戶入息及樓價緊貼上升。

同時，私人住宅自置居所住戶比例，亦由2006年的70.5%，下跌至2013年的66.7%，有別於1981年至1996年期間由40.6%持續上升至67.1%的趨勢。

13 Jan 2015

經濟日報

新界住宅今年成交增幅料收窄

新界住宅今年成交增幅料收窄

市民上車需求殷切，帶動去年港島、九龍和新界三個分區的住宅二手成交都有逾10%的按年升幅，其中新界區更有逾20%升幅。業界預期，新界區今年成交量仍將領漲，但升幅將有所收窄，預料跌至不足10%。

中原地產研究部數據顯示，去年新界區的二手私人住宅買賣登記近2.08萬宗，按年增加20.7%，屬各分區中最高；港島區升幅約17.4%，共錄8364宗，九龍區則約1.38萬宗，較2013年有約13%升幅。

該行研究部高級聯席董事黃良昇表示，新界區樓價較低，並有較多上車盤供應，較受用家追捧，令該區成交量較高。

該行把全港分為24個區，8區成交量按年升逾20%，其中荃灣佔4959宗，按年增25.6%，也是全港二手成交最多的分區；不過，若以升幅計算，銅鑼灣/跑馬地表現最勁，增加30.4%，錄得755宗成交。黃良昇預計，今年二手成交量仍可增加，惟政府未有減辣加上去年基數較大，估計各區升幅都會收窄，其中新界區預料繼續領漲，但升幅將跌至不足10%。

另外，香港置業指出，去年整體住宅註冊量（包括一、二手）共約6.64萬宗，按年增加28.2%，而註冊金額則增約43.5%，至約4310.2億元。該行高級執行董事伍創業表示，去年豪宅交投暢旺，逾1000萬元的豪宅註冊量約7660宗，按年增48.8%，帶動整體註冊金額有逾40%的升幅。

11 Jan 2015

信報

2015樓市表現 複製2014？

2015樓市表現 複製2014？

撰文:唐榮
欄名:專家樓論

踏入2015年，樓市怎樣走下去？

2014年可以說是2013年樓市的翻版，各項基本因素沒有太大改變，唯一是2013年實施的一手條例逐步適應後，一手全力追落後，使一手成交在過去一年特別矚目。

各項因素沒變 一手續受追捧

2015年很大機會同樣是2014年的翻版，為甚麼？同樣道理是各項基本因素未有任何改變，辣招還在，對換樓帶來制約，細單位即使持續上升，相對中大型單位，無論銀碼、上車自住或收租投資考慮，仍然是較理想的選擇。唯一可能改變的是利息，而過去唐榮依照資料評估，一般是利息累計上調三次，樓市才會出現實質影響，問題是今年會否有三次加息的可能性？如果今年內出現第二次加息，對樓市的參與應該是一個需要留意的訊號。

外圍經濟有沒有可能大變？經過近數年的訓練和經歷，量寬放水成為壓制任何一個經濟體或自身波動帶來衝擊的不二法門，量寬已是常態，有問題就選擇不同形式的放水，經濟大環境暫時看不到巨大改變將會波及香港。

當然，一手較受追捧的情況持續，綜合近期地產界的預測，最「牛」看法是估計2015年一手有多達2萬宗成交，銷售金額高達2,400億元。估計今年一手較去年的成交更多，發展商仍會繼續沿用「貨如輪轉」的策略，一方面吸納地皮、一方面積極賣樓。除了中遠期樓花，今年或有不少近現樓的新盤登場，估計對用家有一定吸引力。

二手市場成交 料細價樓主力

二手市場的細價樓熱潮未減，300萬至500萬元之間是最受歡迎的價位。美聯物業資料研究部一份報告指出，隨着樓價持續向上，不少細價物業「升格」，去年300萬至500萬元二手住宅註冊量比率突破4成，是自1996年有紀錄以來最高。去年樓價介乎300萬至500萬元二手住宅註冊量錄約21,010宗，比起2013年同類銀碼個案15,389宗大幅急升36.5%，而其佔整體二手住宅註冊量的比率亦由前年36.8%高位進一步攀升，連續8年錄升幅，達至去年42.4%的紀錄新高，甚至進一步明顯超越300萬元或以下比率。

300萬元以下愈來愈少，去年300萬元或以下二手住宅註冊量比率更加跌穿3成，進一步下挫至只有約27.8%，比起13年36.3%，上車盤的銀碼將愈來愈高，不過，最終會否出現市民無法負擔的樽頸？400萬元以上無法借足九成，成為細單位上升的阻力？按揭門檻引致二按或其他形式借取更高成數的情況上升？這些都可能是2015年的趨勢，在估計政府不會再出手遏抑樓價，愈遲買愈貴的心態推動下，以及換樓不容易的情況，300萬至500萬元仍將是市場主力成交。

活化及東九等概念 工廈看俏

至於工商舖，上周已有談及，舖租偏軟引致價位受壓，再補充一些，2014年不少劏場出現，這些拆售的舖位表現如何？會否影響2015年投資氣氛值得留意，寫字樓要觀察營商環境，滬港通後有深港通，去年滬港通對商廈市場曾帶來一定刺激，再來深港通，可以從兩地股市表現研判。工廈市場方面，活化、東九等概念相信仍有支持。

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11 Jan 2015

經濟日報

王震宇預言明年樓市大逆轉

王震宇預言明年樓市大逆轉

去年本港樓價升幅超過一成，不少市場人士憧憬今年可延續升勢，惟美國加息周期迫近，加上房屋供應將進一步增加，樓市調整風險正在上升。

資深樓市分析員、Bricks & Mortar創辦人兼總裁王震宇預測，今年樓市可望維持向好，若沒有再推出人為的干預政策，估計樓價再升10%至20%才見頂。但他擔心歐洲解體風險上升，所觸發的強美元效應勢將拖累本港樓價，加上2016年步入加息周期，伴隨大量政府公營房屋開始湧現，屆時本港樓市或重現1998年樓價暴跌的慘劇。

政府開始復建居屋，目標是2020年前供應1.7萬個居屋單位，新一期居屋上月起接受申請，反應熱烈，政府強調會盡最大努力增加居屋供應。業界預料，去年全年一手私人住宅物業成交量超過1.6萬伙，今年私樓供應可望達2萬伙。

政府主導完美風暴

去年發展商加速推盤，樓市有買有賣，但王震宇認為，主要原因是公營房屋尚未湧至，「兩年後殺到嚟，好大機會重複1998年慘劇情況，2016年或2017年好可能出現樓市大逆轉，到時你唔會叫我做『大好友』，會叫我做『大淡友』。」

他認為，當樓市步入下行周期，而公營廉價房屋湧現，再碰上真正加息周期來臨，樓市定當惡化，「證明政府搞腡個市，令市場風暴，變成由政府主導的完美風暴，政府做多咗干預動作，最終引來反效果。」

政府先後推出多項「辣招」壓抑樓市，令樓市成交一度冷卻，但去年5月延長雙倍印花稅換樓期限後（又稱「減辣」），一手住宅成交迅即回勇。反映本港二手樓價的中原城市領先指數（CCL）上周五報132.45，較1997年高位高出28.7%，過去12個月累計升11.3%，相對2013年樓價指數升幅不足3%。

王震宇估計，如沒有樓市辣招趕絕炒家，樓價指數隨時升至170點，但他亦指出，政府房屋政策涉及太多人為因素，政府僅以官僚思維去推出措施，並非依靠市場機制來管理，導致政策較市況滯後，並釀成很多與政策目標相違背的結果。「例如政府有意幫助年輕人上車，卻導致細價樓樓價飆升。」

歐債危機是最大風險

市場觀望美國加息多時，王震宇表示，就算美國提前在今年加息，其力度及時間亦將會令加息論者失望。不少有意置業者所聚積的購買力正在慢慢釋放，因此過去半年樓市購買力爆發，樓市升勢被延長。

相對美國加息，王震宇更為擔心歐洲解體風險升溫，他稱，今年底至明年全球最不穩定的風險可能是歐債危機「爆煲」，當市場對歐羅區經濟信心大挫，同時日本等地出現走資潮，引發資金流入美元，港元幣值將跟隨美元抽升。

他指出，未來兩年主導香港樓市的因素，是美元強弱而非息口變化，當美滙指數由約90點升至110多點水平時，對樓價拖累的力度極大，故難以單靠本港樓市需求來判斷市況，「樓市從來未咁難睇過，極之需要小心」。

6 Jan 2015

信報