2015樓市表現 複製2014？
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
踏入2015年，樓市怎樣走下去？
2014年可以說是2013年樓市的翻版，各項基本因素沒有太大改變，唯一是2013年實施的一手條例逐步適應後，一手全力追落後，使一手成交在過去一年特別矚目。
各項因素沒變 一手續受追捧
2015年很大機會同樣是2014年的翻版，為甚麼？同樣道理是各項基本因素未有任何改變，辣招還在，對換樓帶來制約，細單位即使持續上升，相對中大型單位，無論銀碼、上車自住或收租投資考慮，仍然是較理想的選擇。唯一可能改變的是利息，而過去唐榮依照資料評估，一般是利息累計上調三次，樓市才會出現實質影響，問題是今年會否有三次加息的可能性？如果今年內出現第二次加息，對樓市的參與應該是一個需要留意的訊號。
外圍經濟有沒有可能大變？經過近數年的訓練和經歷，量寬放水成為壓制任何一個經濟體或自身波動帶來衝擊的不二法門，量寬已是常態，有問題就選擇不同形式的放水，經濟大環境暫時看不到巨大改變將會波及香港。
當然，一手較受追捧的情況持續，綜合近期地產界的預測，最「牛」看法是估計2015年一手有多達2萬宗成交，銷售金額高達2,400億元。估計今年一手較去年的成交更多，發展商仍會繼續沿用「貨如輪轉」的策略，一方面吸納地皮、一方面積極賣樓。除了中遠期樓花，今年或有不少近現樓的新盤登場，估計對用家有一定吸引力。
二手市場成交 料細價樓主力
二手市場的細價樓熱潮未減，300萬至500萬元之間是最受歡迎的價位。美聯物業資料研究部一份報告指出，隨着樓價持續向上，不少細價物業「升格」，去年300萬至500萬元二手住宅註冊量比率突破4成，是自1996年有紀錄以來最高。去年樓價介乎300萬至500萬元二手住宅註冊量錄約21,010宗，比起2013年同類銀碼個案15,389宗大幅急升36.5%，而其佔整體二手住宅註冊量的比率亦由前年36.8%高位進一步攀升，連續8年錄升幅，達至去年42.4%的紀錄新高，甚至進一步明顯超越300萬元或以下比率。
300萬元以下愈來愈少，去年300萬元或以下二手住宅註冊量比率更加跌穿3成，進一步下挫至只有約27.8%，比起13年36.3%，上車盤的銀碼將愈來愈高，不過，最終會否出現市民無法負擔的樽頸？400萬元以上無法借足九成，成為細單位上升的阻力？按揭門檻引致二按或其他形式借取更高成數的情況上升？這些都可能是2015年的趨勢，在估計政府不會再出手遏抑樓價，愈遲買愈貴的心態推動下，以及換樓不容易的情況，300萬至500萬元仍將是市場主力成交。
活化及東九等概念 工廈看俏
至於工商舖，上周已有談及，舖租偏軟引致價位受壓，再補充一些，2014年不少劏場出現，這些拆售的舖位表現如何？會否影響2015年投資氣氛值得留意，寫字樓要觀察營商環境，滬港通後有深港通，去年滬港通對商廈市場曾帶來一定刺激，再來深港通，可以從兩地股市表現研判。工廈市場方面，活化、東九等概念相信仍有支持。
11 Jan 2015
經濟日報
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