2015樓市探討

2015樓市探討

2014 年全年中小型住宅及豪宅樓價分別上升5%及下跌2%。住宅租賃市場方面，市場對豪宅需求仍然疲弱，2014全年豪宅租金下跌約4%。在2010年前，本港住宅成交量達每年逾10萬宗，由於政府持續採取樓市降溫措施，近年本港每年住宅成交量已較2010年前下跌許多。筆者預計，2014年住宅成交量將達到6萬至6.3萬宗，較2013年全年五萬多宗上升20%至25%。

根據我行研究，本港豪宅價格排名全球第二位，每平方呎價達港幣3.7萬元，僅落後於摩納哥。在資產價值高企的年代，許多家庭以至中產家庭都很難置業，更遑論是80及90後的年輕人。2014年本港住宅成交主要集中在300萬至1000萬元之間，此類的住宅成交佔總住宅成交量的67%。而住宅價格上漲，削弱買家的購買能力，2014年約九成成交單位面積都在1000平方呎以下，成交面積500平方呎以下的單位佔整體成交61%。

近年本港樓市降溫措施改變一手及二手成交佔整體住宅成交量的比例。一手住宅成交比例於2013年上升至超過整體的20%，而2014年達到26%。在幾年前一手住宅成交量僅佔10%至15%。隨着多家發展商積極推出價格吸引的一手住宅單位，預計這趨勢在2015年還將持續。

預計未來的住宅供應將集中在新界，其次是九龍，而港島的新供應則非常有限。新界的住宅供應將主要分布在元朗和將軍澳，而九龍新供應則集中在啟德。2015年本港豪宅和一般住宅的價格表現將不同。筆者認為，由於雙倍印花稅的推行，2015年豪宅價格有輕微下行的壓力，豪宅價格前景仍未明朗。而潛在加息的機會亦壓抑樓市價格上升，預計2015年跌幅將不超過5%。

中小戶租金料升逾5%

但由於中小型住宅單位需求強勁，明年美國雖有加息風險，但建築費持續上升，加上市場對中小型單位有需求，2015年中小型住宅樓價料再上升5%，而一般住宅的價格將保持平穩。同時，不少因為樓價高企而未能置業或等待樓價下調的準買家惟有轉投租賃市場。筆者預計，租賃市場將維持強勢，今年中小型住宅租金會再上升5%至10%。

筆者認為，現今的城市規劃跟三、四十年前不同，不是只發展新市鎮就能解決民生及住屋問題。中期而言，政府亦打算發展安達臣石礦場，預算可於2020年後開始提供土地供應。長遠而言，筆者十分看好東涌新市鎮的擴展，正確來說是大嶼山的發展，因大嶼山擁有地利優勢，配套相對完善，再配合屯門等新界西部的市鎮，可大大提高互補性及增加香港在珠三角的重要性，對本港未來的發展是十分重要的。

筆者明白有些因素是政府不能控制的，如私人及發展商擁有的土地，政府只能透過不同誘因，如增加地積比率，放寬高度限制等以鼓勵發展商加快發展。另外，筆者亦同意可透過適量填海及開發岩洞等以增加土地供應。但怎樣平衡經濟發展、環境保護及各方利益，將會是未來兩、三屆特區政府需要嚴肅處理的問題。筆者認為，政策及發展限制及模式不能一刀切，要有彈性而在執行上有微調的空間，以及在有需要時可靈活地作出調整，香港才能成為一個可持續發展的城市。

林浩文

萊坊高級董事及估價諮詢部主管

信報

5 Jan 2015