王震宇預言明年樓市大逆轉

王震宇預言明年樓市大逆轉

去年本港樓價升幅超過一成，不少市場人士憧憬今年可延續升勢，惟美國加息周期迫近，加上房屋供應將進一步增加，樓市調整風險正在上升。

資深樓市分析員、Bricks & Mortar創辦人兼總裁王震宇預測，今年樓市可望維持向好，若沒有再推出人為的干預政策，估計樓價再升10%至20%才見頂。但他擔心歐洲解體風險上升，所觸發的強美元效應勢將拖累本港樓價，加上2016年步入加息周期，伴隨大量政府公營房屋開始湧現，屆時本港樓市或重現1998年樓價暴跌的慘劇。

政府開始復建居屋，目標是2020年前供應1.7萬個居屋單位，新一期居屋上月起接受申請，反應熱烈，政府強調會盡最大努力增加居屋供應。業界預料，去年全年一手私人住宅物業成交量超過1.6萬伙，今年私樓供應可望達2萬伙。

政府主導完美風暴

去年發展商加速推盤，樓市有買有賣，但王震宇認為，主要原因是公營房屋尚未湧至，「兩年後殺到嚟，好大機會重複1998年慘劇情況，2016年或2017年好可能出現樓市大逆轉，到時你唔會叫我做『大好友』，會叫我做『大淡友』。」

他認為，當樓市步入下行周期，而公營廉價房屋湧現，再碰上真正加息周期來臨，樓市定當惡化，「證明政府搞腡個市，令市場風暴，變成由政府主導的完美風暴，政府做多咗干預動作，最終引來反效果。」

政府先後推出多項「辣招」壓抑樓市，令樓市成交一度冷卻，但去年5月延長雙倍印花稅換樓期限後（又稱「減辣」），一手住宅成交迅即回勇。反映本港二手樓價的中原城市領先指數（CCL）上周五報132.45，較1997年高位高出28.7%，過去12個月累計升11.3%，相對2013年樓價指數升幅不足3%。

王震宇估計，如沒有樓市辣招趕絕炒家，樓價指數隨時升至170點，但他亦指出，政府房屋政策涉及太多人為因素，政府僅以官僚思維去推出措施，並非依靠市場機制來管理，導致政策較市況滯後，並釀成很多與政策目標相違背的結果。「例如政府有意幫助年輕人上車，卻導致細價樓樓價飆升。」

歐債危機是最大風險

市場觀望美國加息多時，王震宇表示，就算美國提前在今年加息，其力度及時間亦將會令加息論者失望。不少有意置業者所聚積的購買力正在慢慢釋放，因此過去半年樓市購買力爆發，樓市升勢被延長。

相對美國加息，王震宇更為擔心歐洲解體風險升溫，他稱，今年底至明年全球最不穩定的風險可能是歐債危機「爆煲」，當市場對歐羅區經濟信心大挫，同時日本等地出現走資潮，引發資金流入美元，港元幣值將跟隨美元抽升。

他指出，未來兩年主導香港樓市的因素，是美元強弱而非息口變化，當美滙指數由約90點升至110多點水平時，對樓價拖累的力度極大，故難以單靠本港樓市需求來判斷市況，「樓市從來未咁難睇過，極之需要小心」。

6 Jan 2015

信報