上車供樓負擔紛超標 樓市響警號

上車供樓負擔紛超標 樓市響警號

50屋苑供款 8成超家庭入息一半限制

二手樓市早現小陽春，進一步推高樓價，細單位遠遠超出上車客可負擔水平，本報統計全港50大屋苑，當中達8成屋苑造價超出家庭入息中位數5成按揭上限，樓市已響警號。

全港50大屋苑利嘉閣地產提供的樓價，實用面積呎價介乎6,933至17,481元不等，本報統計，假設市民購買一個實用面積400平方呎的兩房單位，涉及樓價介乎277萬至699萬元之間。

太古城400呎 供款佔66%

若根據政府公布最新的家庭入息中位數3.2萬元計，採用7成按揭利率2.15厘及分20年攤還，當中有31個屋苑供款超越家庭入息50%的上限，並以港島東及西九龍屋苑超標最高，以鰂魚涌太古城為例，最新呎價14,604元，實用400呎單位要584萬元，月供要20,972元，佔家庭收入的66%。

不過，值得注意的是，另外有8個屋苑例如美孚新邨、大埔中心等，供款比率雖然低於50%，但買家入市前需要進行壓力測試，利息上調3厘，月入3.2萬元的買家則未能通過壓力測試。換言之，合共有39個屋苑超標，佔50大屋苑的8成，只有另外11個屋苑，可供基層市民選擇。

相對2014年1月同期樓價統計，當時只有28個屋苑超標（佔整體56%），即有22個屋苑可供基層市民置業，較現時多出1倍。

拉長供款年期 平均達25.4年

當中以市區細價屋苑消失得最快，按去年1月份的樓價水平，九龍區淘大花園、德福花園、新都城等屋苑實用面積呎價低於1萬元，即400萬元以仍有單位可選擇。但時至今日，市區細價單位已經絕迹，市民只能到新界區屋苑上車。

面對樓價不斷上升，置業人士往往拉長供款年期，以達至置業目標，現時平均按揭年期達25.4年（305個月）。事實上，若以7成貸款25年按揭計，50大屋苑中，有17個順利通過壓力測試，較20年多6個。

以九龍灣淘大花園為例，現時實用面積呎價11,401元，實用400呎單位樓價要456萬元，7成按揭月供16,376元，佔入伙中位數的51%，未能通壓力測試。但若分25年供，月供約13,764元，家庭月入31,567元便可入市。不過值得留意的是，每100萬元貸款，25年供款利息支約29.4萬元，較20年供款的23.1萬元，高出約27%。

樓價不跌反升 舊業主高價入市

從數字上看，現時的樓市已響警號，但是業界人士指出，現時高價入市的買家，大部分為過去一、兩年高價沽出單位轉為租樓的「舊業主」，有見近期樓價不跌反升，於是重新入市，由於該批買家實力充裕，故即使日後加息，買家仍有足夠能力持貨，不會出現過去負資產及銀主盤湧現的現情況。

另外，立法會秘書處就社會流動性發表研究報告，指出2006年至2013年間細單位樓價累積上升1.88倍，惟期內住戶每月入息中位數僅上升30%，有別於1980年至90年代中期住戶入息及樓價緊貼上升。

同時，私人住宅自置居所住戶比例，亦由2006年的70.5%，下跌至2013年的66.7%，有別於1981年至1996年期間由40.6%持續上升至67.1%的趨勢。

13 Jan 2015

經濟日報