加息供應增 樓價料先升後跌 細價樓牽動 上半年估升5至10%

加息供應增 樓價料先升後跌

細價樓牽動 上半年估升5至10%

2015年樓市將受加息及新盤供應增加兩大因素左右，預期細價樓熱潮延續下，上半年整體住宅樓價升幅介乎5%至10%，惟下半年市場形勢隨時逆轉，形成「先升後跌」格局。

去年樓市在政府5月修訂「辣招」後，加上用家上車需求推動，樓價在下半年轉勢上升，甚至年底爆發佔領事件，亦無礙樓價升勢。惟今年形勢相反，利淡因素較為集中於下半年發生。

例如，美國聯儲局表明，今年首兩次議息會議均不會加息，換句話，上半年低息環境有望維持。而市場亦預期未來兩個月公布的施政報告及財政預算案，政府未必會再有樓市「辣招」推出。

美國下半年加息 不利港資產

因此，上半年樓市將會較為平穩，較為關鍵的因素在於發展商推售新盤，當中將軍澳區將有5個大型新盤在上半年陸續推出，涉及單位多達3,800伙，在競爭白熱化之下，發展商推售新盤及定價策略，成為左右樓市最重要因素。

隨着5個新居屋將於3月完成抽籤，屆時將釋放一批上車客的購買力，回流私樓市場，相信上半年住宅樓價仍有上升動力。資深投資者林一鳴相信，短期細戶的購買力未完，上半年樓價仍升5%至10%。

事實上，市場預計美國聯儲局將於6月、7月或9月啟動首次加息，並預計今年底前美息由現時0至0.25厘升至1.125厘，升幅約1厘，本港按揭息率有機會跟隨上升，影響樓市走勢。

根據過往10年兩次按息上調的經驗，加息都對樓價構成壓力。

參考以經絡按揭統計的按息走勢，加息對於樓市影響較為明顯的，要數05年至06年的加息周期，由04年急升中的樓價，急速放緩到4%至5%，部分月份更出現下跌情況。

至於2011年時，本港按息由歷史低位不足1厘，回升至2厘多水平，當時一度令樓價由高位回落4.4%。

城大建築科技學部高級講師潘永祥指出，上半年樓價或先上升5%，隨後面對加息及購買力消耗，不排除樓市轉勢，預料下半年樓價將會回落。而浸大財務及決策學系副教授麥萃才亦認為，美國加息後，美元持續轉強，在聯繫滙率下，將不利港元資產的價格表現。

新盤供應逾2.8萬伙 勢礙租金

此外，多個大型新盤亦將於下半年推出，包括新地（00016）元朗YOHO Town 3期、西鐵南昌站項目，長實（00001）前元朗村項目等，合共涉及逾7,000伙，而整體全年新盤供應量更多達逾2.8萬伙。在供應增多之下，樓價表現亦將受到影響。

交銀國際研究部房地產董事劉雅瀚認為，今年入伙新盤增多，令租盤供應充裕推低租金表現，樓價亦會受到影響而下跌1成，若加上美國加息因素，樓價跌幅更有機會多達兩成。

值得一提的是，今年6、7月間政府或就政改方案提交立法會表決，屆時有機會引發新一輪政治動盪，成為樓市調整的藉口。（系列一）

撰文:余敏欽 
系列名:2015樓市展望系列

5 Jan 2015

經濟日報