千多宗成交 多數無運行！

千多宗成交 多數無運行！

撰文:

唐榮

欄名:專家樓論

樓價持續下調中，往績顯示，二手成交量持續低迷，樓價下跌難以避免。

土地註冊處資料顯示，今年9月（大概反映8月的真實市況，下文同樣反映早一個月的市況）的二手成交量跌至2,661宗，是今年繼4月（反映3月）後第二次出現3,000宗以下水平，然後10月（反映9月）登記數字，更進一步下挫至1,896宗，屬有紀錄的歷史新低。值得留意的是，二手成交萎縮的趨勢未變。

二手成交萎縮 趨勢未變

中原地產報告表示，二手私人住宅方面，2015年11月份暫錄得1,425宗，總值92.7億元。預測整月登記約1,600宗及105.0億元，將較10月的1,749宗及123.6億元，分別下跌8.5%及15.0%。二手市道低迷，料登記宗數連跌4個月累跌六成，並預測連續2個月創逾二十年歷史新低。金額同樣連跌5個月共62.1%，並創08年12月95.8億元後的7年按月新低。

大型屋苑方面，2015年11月份嘉湖山莊暫錄24宗買賣登記。沙田第一城19宗、美孚新邨12宗及太古城6宗。

香港二手樓市成交出現低於3,000宗水平的時間並不多，但多伴隨樓價下跌，雖然差餉物業估價署最新9月數字仍未顯示樓價下跌，不過，上周中原地產研究部發表的報告已指出，樓價調整7周至今，CCL跌4.23%、CCL Mass跌4.33%、CCL（中小型單位）跌4.30%及CCL（大型單位）跌3.80%，四大指數跌幅仍在半成以內。港島跌6.16%、九龍跌4.01%、新界東跌3.47%及新界西跌3.08%，反映大型屋苑樓價跌幅集中於港九兩區。雖然四區指數由早前的兩升兩跌變為連續2周一升三跌，但顯示樓價依然非一面倒向下，加上7大指數連續2周齊跌，預測樓價調整尚未結束，CCL繼續反覆回軟。

預測樓價調整 尚未結束

而往績亦顯示，持續低於3,000宗水平的二手成交量，樓價多會伴隨下跌，而回調時間幾乎與成交量收縮期同步。附表是2013年因港府多番出招遏抑樓市，二手成交量出現持續八個月低於3,000宗水平的狀況，而這八個月的樓價走勢，除了一個月錄得樓價指數0.1點的微升外，有七個月相較前月均有下跌，下跌的點數不一，但特低二手成交量代表，市場欠缺承接力，賣家要賣樓不得不調低價格、客源少、買家自然多壓一點價錢，一旦促成交易，成交價自然出現一定調整，結果帶動整體價位下跌。

由於持續三個月出現特低成交量，包括9、10及11月的土地註冊登記量，相信樓價調整會在下月公布的差餉物業估價署私樓價格指數中反映。而二手成交量預測持續低迷，相信二手樓價會出現持續下滑的狀況。

成交量回復 樓市才回穩

何時喘穩？依照附表，八個月低成交量後，2014年4月回升至3,000宗以上水平（3,645宗），樓價指數亦在同期反彈，換言之，要成交量回復，買家願意承接，才能找到二手樓價的支持位，多留意周末周日的十大屋苑交易，是否還在「個位數」徘徊，或多或少代表樓價調整仍在進行中，而剛過去的周末周日，繼續超低宗數成交。

30 Nov 2015

經濟日報

二手交投挫 太古城按月跌價1成

二手交投挫 太古城按月跌價1成

11月份10大屋苑錄約82宗買賣成交，連跌5個月，料再創歷史新低，龍頭屋苑鰂魚涌太古城，平均呎價按月跌逾1成，屬近年最大跌幅。業界指，二手無力招架新盤，12月難有突破。

10大屋苑本月82成交 創新低

過去兩天10大屋苑錄5宗成交，按周升67%，成交量連續18個周末於個位數水平上落。本周末僅得太古城、美孚新村及嘉湖山莊錄得成交，其餘7個屋苑全綫捧蛋。另利嘉閣統計10大屋苑兩天錄3宗，美聯統計錄5宗，港置則錄6宗成交（註：四大代理統計十大屋苑各異）。

而本報統計10大屋苑買賣交投，11月份（截至29日），暫錄82宗成交，較10月份錄約83宗，減少1宗，料再創歷史新低。

康怡海怡 本月均僅錄1成交

11月份5個屋苑交投齊跌，港島區屋苑買賣更陷冰封，其中鰂魚涌康怡花園及鴨脷洲海怡半島，分別僅錄1宗成交，創出歷史新低，連同太古城的5宗，則港島區3屋苑僅錄得7宗成交，佔11月份交投僅9%。

觀望氣氛濃，康怡花園過去兩周交投冰封，中原地產高級分區營業經理楊文傑表示，即使有低市價放盤，亦難吸引買家注目。如D座中層戶，實用面積505平方呎，由初期開價690萬元，累減52萬元或8%，至近日638萬元，仍未成功售出。他指雖然上述D座曾發生命案，惟銀行對單位估價，亦貼近700萬元。新盤貼市價推盤，現買家普遍先入票認購新盤，二手盤屬次選，多「齋看不還價」。

業主落價幅度多的屋苑，買賣承接相對多。以美孚新邨為例，11月份錄13宗成交，較10月份多86%。事實上，屋苑至少有兩宗成交，實用呎價跌穿9,000元水平，亦反映業主議價空間增，屋苑呎價亦按月下跌約0.9%。

交投下跌樓價同時回落，11月份有8個屋苑樓價下跌，其中鰂魚涌太古城11月份實用呎價報15,313元，按月跌12.2%，屬近年最明顯跌幅。主因11月份錄得的2宗成交，呎價低於1.5萬元（見另文），加上10月份有單位以高價沽出，令屋苑呎價按月錄明顯的跌幅。其次，牛頭角淘大花園呎價報11,254元，按月跌12%，11月有單位以10,824元沽出，險守萬元水平。

另細價樓價進一步下調，沙田第一城呎價報12,200元，按月跌約4.1%，呎價已由6月份高位13,490元，累跌近1成。

另外，新盤定價貼市，且推出多優惠吸客，中原地產亞太區總裁（住宅）陳永傑認為，新盤吸引大，二手市場無力招架，預期12月份10大屋苑二手交投，仍低於100宗水平，年底前不會有突破。另美國將於12月上旬進行議息，料結果會進一步影響二手交投表現。

30 Nov 2015

經濟日報

樓價7周挫4.2% 海嘯後最急 二手續調整 業界估年底前再跌3%

樓價7周挫4.2% 海嘯後最急
二手續調整 業界估年底前再跌3%

二手樓價指數過去7周累跌4.2%，屬2008年金融海嘯後，兩個月計最大跌幅。業界普遍確認樓市已進入調整期，年底前仍有3%至4%跌幅。

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，簡稱CCL），最新報140.27點，指數按周跌0.61%，連跌兩周共1.32%。本周指數為31周新低，並重返4月份時水平。另8大指數中，以港島區跌2.08%最多，報149.93點，創26周新低，本周指數主要反映11月2日至8日時二手市況。

二手指數 創31周新低

受中港股災及加息等負面因素影響，樓價指數過去7周，有6周下跌，不足兩個月，樓價由回落前高位146.45點，累跌4.2%。

回顧過去樓市較明顯的調整，如於2013年2月底時，政府推出雙倍印花稅抑制樓市升勢，當時樓價指數需要1年時間才調整約5.2%，平均每月跌約0.4個百分點。

另外，2011年6月份，金管局進行第四輪收緊按揭措施，進一步收緊中高價物業按揭上限，以及歐債危機下，當時樓價於6個月期間，下調約6.5%，即平均每月調整約1.08%。

相比於是次指數不足兩個月已跌4.23%，平均每月跌2.1個百分點，是次跌勢無論於密度及速度，均屬2008年金融海嘯後最多及最快。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預測，樓價調整尚未結束，CCL繼續反覆回軟。他續指經濟環境轉差，樓市負面因素多，故是次指數調整速度，會較早前樓價仍有升市時較快及更明顯。

至於過去7周8大指數中，港島區跌6.16%，以及九龍跌4.01%，兩區調整最為明顯。另外，中小型單位跌4.3%，亦較大單位跌3.8%明顯。

預約睇樓量 連降5周

綜合業界普遍認為，樓市已經確認進入調整周期，認為短期內難有反彈動力，12月份或再跌3%至4%。而明年跌勢會持續，至少再跌10%，屆時才會開始有用家希望「撈底」，跌勢才會有所放緩。同時，有學者提醒，外圍經濟亦有所轉差，政府就需要考慮是否需要減「辣招」或者放寬部分按揭。

另外，反映二手購買力的周末預約睇樓量，連續5周下跌。根據利嘉閣地產研究部數據估算，全港50個指標屋苑共錄1,245組客於本周末兩天預約睇樓，按周減少0.8%。

由於現時發展商提供高成數按揭計劃，加上貼市價開盤，料年底前二手購買力仍疲弱，交投續低位徘徊。

28 Nov 2015

經濟日報

今年二手成交恐慘過沙士

今年二手成交恐慘過沙士

2015年將近尾聲，二手樓市交投卻持續處於冰封狀態。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，若12月二手市場仍然拉鋸，全年成交量或跌破沙士年（2003年）的低位。

陳永傑指出，今年截至11月25日止，二手市場成交約3.42萬宗，相比2003年沙士的3.56萬宗，相差近1400宗。12月二手交投若未能反彈，成交量將創2003年沙士後的12年新低。他解釋今年因政府辣招加上股災影響，令二手市場雪上加霜，相反一手市場因發展商有條件以貼市價推盤，加上推出如九成半按揭等優惠，令二手市場持續受壓。

10大屋苑約睇樓升4.9%

二手成交不振，從預約睇樓量中可見端倪。美聯物業統計15個指標屋苑周六及日錄得580組客預約睇樓，按周下跌5%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，元朗區新盤搶去市場焦點，並凍結資金，預計本周六及日的成交量亦會受影響。據利嘉閣地產研究部數據估算，50個指標屋苑周六及日有1245組客預約睇樓，按周微跌0.08%，連跌5周。

中原地產統計十大屋苑周六及日有473組客預約睇樓，按周升4.9%，但陳永傑推測12月樓市仍然由一手市場主導，二手市況難以樂觀

28 Nov 2015

信報

低首期入市 買家須計算風險

低首期入市 買家須計算風險

發展商近期頻打按揭戰吸客，現時由發展商旗下財務公司提供高成數按揭幾乎成為「指定動作」，而且按揭比例成數亦有愈來愈高的迹象。

發展商趁加息前蜂擁推盤，令本月逾4,000伙應市，創單月推盤量歷史新高。發展商要吸引買家入市，難免要在定價上及按揭付款辦法上吸引買家，做到「有求必應」。

市場上逾30個高按盤

礙於金管局按揭指引下，市場充斥首期不足、供樓實力弱的上車客、以及無入息證明的買家，發展商透過旗下財務公司提供「包上會」高成數一按計劃，已幾乎成為指定招數。

據統計，現時市場上提供類似高成數一按的樓盤，已經超過30個，而承造的樓盤更蔓延至大規模的全新項目，例如元朗世宙（1,129伙）、峻巒1A期（362伙）。

昨日開價的眀徳山（166伙），除了可一按8成以外，更引入免息前期貸款，買家可將現契物業抵押予發展商，將樓價15%首期一併借予買家，務求降低買家入市所需的首期資金。

假設買家購買最平的單位，手頭上只需要36萬元的資金，即使買家打算買首批價單最貴的單位（折實合約價1,460.8萬元），亦僅需73萬元。不過有業內人士提醒，買家如果入市後打算撻訂，短時間內便要損失樓價兩成訂金（其中15%為前期貸款），撻訂成本較一般付款辦法的買家高，買家須衡量風險。

27 Nov 2015

經濟日報

二手租金按月跌1.8% 4年最多

二手租金按月跌1.8% 4年最多
一城租金挫5% 重返年初水平

二手租金急跌，上月100大屋苑呎租按月跌1.8%，屬近4年最大跌幅，沙田第一城租金按月跌4.5%屬藍籌屋苑中最多。

而面對第四季逾3,500個入伙單位，以及業主賣轉租下，預期租金會高位回落5%至8%。

本港樓市放緩，租金明顯回落，且結束4連升局面。根據中原地產資料顯示，全港100個大型私人住宅屋苑實用呎租，10月份報33.4元，較9月份的34元，按月跌1.8%，跌幅屬2011年11月後，近4年最大。租金水平重返本年6月份時水平，即單月蒸發過去4個月租金升幅，今年首10個月僅累升1.2%。

業主減租 一城兩房低見9千

該行指出，沙田第一城10月份呎租報36.2元，按月跌4.5%，跌幅居藍籌屋苑首位，租金重返本年4月份水平。事實上，沙田第一城暑假檔期租賃交投未見轉旺，大量租盤累積，至10月業主終面對現實，大幅減價出租單位，拖累兩房戶租金低見9,000元，平均呎租僅32元。

租金跌勢未止，鰂魚涌太古城最新呎租跌穿40元水平，中原地產區域營業經理趙鴻運表示，太古城11月份平均呎租最新報39.6元，重返本年初水平。另3房戶最新呎租，更險守30元關口，為順安閣低層H室，實用面積703平方呎，單位以月租2.7萬元短租，近日業主收回單位後，再以2.7萬元放租，終累減5,000元，以2.2萬元租出單位，呎租31.3元，租金相等於面積580呎的兩房價。

另紅磡海逸豪園2房戶月租穿兩萬元，市場指出屋苑15座低層F室，實用面積560平方呎，減價5,000元以1.8萬元租出，減幅達22%，實用呎租32元。

50屋苑租務跌9% 5個月新低

租賃陷入價量齊跌局面，利嘉閣地產研究部指出，10月該行統計50個屋苑錄約1,005宗租賃成交，按月減少8.6%，創近5個月新低。事實上，第四季將會有逾3,500個單位入伙，包括將軍澳緻藍天（1,648伙）、灣仔囍滙2期（1,096伙）及西九龍GRAND AUSTIN（691伙），近日租賃需求未見增加，勢對二手租金勢構成衝擊。

經濟環境轉差，租盤量增，利嘉閣地產研究部主管陳海潮預期，本年租金會由高位回落約5%至8%不等，以該行統計50個屋苑呎租計，即由8月份高位33.56元，下跌至最低約30.88元水平。

撰文:

文倩婷

24 Nov 2015

經濟日報

額外印花稅5周年 住宅成交挫逾四成

額外印花稅5周年 住宅成交挫逾四成

政府推出額外印花稅（SSD）辣招實施至今即將滿5年，加上買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）等一連串樓市調控政策，二手交投量大幅下跌。美聯物業指出，以SSD推出5年計，二手住宅成交量較推出SSD前5年，大幅下跌41.7%。

年年錄跌幅

美聯物業表示，SSD推出後，二手住宅註冊量每年均錄得跌幅，由2010年12月至2011年11月，二手住宅註冊量按年大跌約34%，至8.12萬宗，翌年逐減至7.01萬宗；之後政府再推出SSD加強版，以及BSD及DSD，進一步抑壓成交量，過去3年每年均不足5萬宗；而由2014年12月至今年11月，僅錄得4.24萬宗，較去年同期的4.79萬宗，下跌11.5%。

該行首席分析師劉嘉輝指出，自SSD推出5年來，二手住宅註冊宗數累積共28.4萬宗，相比SSD推出前5年（2005年12月至2010年11月）的48.7萬宗，即每月約8111宗，大幅下跌41.7%。

二手成交量下跌，但過去兩年，一手宗數則分別錄得1.71萬及1.6萬宗，為過去8年來的高位，主要由於發展商推出新盤時貼近二手物業，以及推出不同按揭計劃等，吸引買家轉投一手市場。

19 Nov 2015

信報

前補習天王：留意「不可取代因素」較保值

「樓市難大跌 挫15%可入市」

前補習天王：留意「不可取代因素」較保值

前補習天王、投資者吳賢德（Arthur Kho）認為，樓市難奢望出現大跌情況，他認為樓價跌15%便可以入市，又指買樓要留意「不可取代因素」，物業保值能力會較高。

吳賢德早年為補習社英皇教育中文科預科補習老師，2013年正式離職。實際上，吳早於03年便開始入市投資住宅，幾乎每年均有買賣物業，自從05年看中細單位潛力，便不斷買入細單位收租，包括港島北角區單幢樓細單位，而當市場追捧上車盤之際，於12年起便逐步減持細單位，轉而購買逾千呎的大單位，包括將軍澳天晉II、天晉IIIA的4房大單位。

中型單位跌兩成 不妨考慮

他認為，現時有些發展商推出的細單位為求推低銀碼，面積只有百多呎，難以居住，反而大單位除了較合乎「人性」，他日如換樓需求爆發，投資潛力更大。

短期而言，他認為樓市難免會出現調整，「香港未來面對好多不明朗因素，本港屬於外向型的經濟，加息與否亦沒有話事權，樓價再升已經是強弩之末，買樓投資收租風險太高。」

他表示，對於一些需要結婚，而必須要置業的用家來說，亦不妨密吼入市的機會，他認為樓市雖然會有調整，但不能奢望有大跌的機會，因為市場潛在龐大的需求。「短期內細單位跌1成至1成半就可以考慮入市，中型單位跌兩成不妨考慮。」

「Location（地點）, location, location」被視為物業投資的金科玉律，但吳賢德不表認同：「市區都有『垃圾』的地段，例如有些屋苑周邊環境雜亂無章，但實用呎價賣2萬元，日後難找人接貨。」「有些人買樓很在意屋苑是否有漂亮的會所，但其實再好的會所都會折舊。」

看好商廈 民生區低層值買

所以他認為投資最重要是找物業的「不可取代因素」，包括4個方面，第一，附近是否有商場，「例如新地（00016）在商場管理上便做得相當好，對於周邊的物業更有保障。」

其次，鄰近有商業區相當重要，如果有龐大的商業群租客，對於投資回報便會更佳，他舉例將軍澳及鰂魚涌都是較佳的選擇。

第三，該區的交通配套是否完善，亦會左右物業的升值能力；最後，要留意區內流入的居民是哪類人，例如前述提及的將軍澳、鰂魚涌以至港島半山區，大部分均屬於中產人士。

「如果是首次置業買家，買第一層樓最好選一些流轉率高的藍籌屋苑，例如沙田第一城，屋苑被視為香港中文大學的租務庫，買家『進可攻退可守』。」

他又看好商廈的投資前景，於2011年便購入柴灣東貿廣場的全層單位，並拆細收租，他認為全層樓面投資價值更佳，如果「銀彈」不足，可以考慮購入民生區內的商廈，一些較低樓層的散單位，因為很容易便能夠租出，教育機構對這類樓面的需求相當龐大。

撰文:梁振鋒

 

二手冰封 10大屋苑兩天3成交

二手冰封 10大屋苑兩天3成交

按周跌5成8盤「捧蛋」 德福2房價返去年

新盤蜂擁推，二手死寂，10大屋苑周六日僅3宗成交，按周減57%，8個屋苑零成交。九龍灣德福花園2房則王戶以580萬元沽出，售價重返2014年10月水平。

中原地產十大屋苑周六、日錄得3宗成交，按周減57%，成交量連續16個星期處於個位數；美聯物業兩天錄得約6宗買賣，與對上一個星期相同；利嘉閣地產錄得2宗二手買賣成交，按周跌50%；香港置業兩日錄得約2宗成交，與對上一個星期相同。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，發展商推盤步伐有增無減，新盤定價吸引且優惠多，搶去二手市場大量購買力，導致二手成交冰封，尤其是中價屋苑，業主持貨力強，多數不肯大幅減價，買賣持續拉鋸。

嘉湖2成交 中層呎售7805

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，除非業主肯大幅劈價放售單位，否則準買家對入市二手仍採審慎態度。

10大屋苑中，天水圍嘉湖山莊錄得2宗成交，利嘉閣地產經理鄧鎮華表示，2宗同屬2房戶，其中1宗麗湖居3座中層F室，實用面積442平方呎，成交價345萬元，實用呎價約7,805元，11月至今暫錄17宗買賣成交，較上月同期增加約7宗，主要部分業主議價幅度擴大。

華蘭花園低層 減價11%售

鑑於市場焦點盡在一手，加上發展商低開吸客，部分急需套現之二手業主惟有減價求售，美聯物業九龍灣德福分行首席高級營業經理黃遠基稱，德福花園E座中層7室，實用面積538平方呎（建築面積603平方呎），11月初以638萬元放盤，最終減58萬元，以580萬元成交，實用呎價約為10,781元，售價重返屋苑去年10月價格水平。

要出貨就要減價以吸引買家入市，鰂魚涌華蘭花園翠蘭閣低層D室，實用面積410平方呎，以528萬元低市價沽出，單位於4月放盤，原本開價595萬元，減幅11%。

藍田滙景高層 累減68萬沽

與此同時，藍田滙景花園一個高層向東內園單位平5%沽出，美林物業林小燕指出，該單位為13座高層D室，實用面積約614平方呎，淨3房，早於4月時以800萬元放盤，至8月曾反價至820萬元，至10月又調整至770萬元，最終以732萬元易手，累積減價68萬元。

屯門茵翠豪庭 減20萬易手

另外，屯門低密度住宅茵翠豪庭減20萬元沽出，祥益地產黃振文表示，茵翠豪庭單號屋地下連花園，實用面積795平方呎，原本開價720萬元，及後以700萬元易手，新盤買家為區內換樓業主。

撰文:盧金施

 
16 Nov 2015

經濟日報

【一張圖睇晒】32個港鐵沿線盤 寶翠園30日跌28%

【一張圖睇晒】32個港鐵沿線盤 寶翠園30日跌28%
http://s.nextmedia.com/realtime/a.php?i=20151115&s=7015342&a=54431394

樓價見頂回落勢成，本報追蹤全港32個地鐵沿線屋苑過去30日市況，當中21個屋苑呎價下跌，跌得最勁是西半山寶翠園，目前平均呎價15,175元，按月勁跌27.6%，惟成交稀疏，成交量不足以支持。

根據中原地產數據，32個鐵路沿線屋苑，21個屋苑呎價下跌，跌幅由0.3%至27.6%，3個屋苑跌幅超過一成，依次為西半山寶翠園、九龍灣德福花園、青衣盈翠半島，跌幅分別為27.6%、12.7%及11%。寶翠園跌幅雖勁，但過去30日，該屋苑錄2宗成交，其中3座低層H室，實用659方呎，成交價1,000萬元，呎價15,175元，完全拖低屋苑平均呎價。

個別屋苑跌價堅回落，美聯物業黃遠基表示，九龍灣德福花園E座中層7室，實用538方呎，成交價580萬元，呎價10,781元，成交價重返去年年底。同類單位成交價580萬元，追溯至去年11月，為Q座中層，實用540方呎，成交價580萬元，呎價10,741元。至於屋苑呎價，今年7月一度跌穿1萬元，為S座低層戶，實用588方呎，成交價580萬元，呎價9,864元。

記者：陳家雄

市淡靜 轉戰車位投資「有得諗」

市淡靜 轉戰車位投資「有得諗」

撰文:嚴俏婷
欄名:樓市熱話

近日樓市吹淡風，市場持觀望態度，二手住宅成交持續低迷，部分投資者轉移至車位市場。事實上，車位市場陸續出現新高價成交，以及大手買入個案等，車位有價有市，勢成淡市奇葩。

車位市場轉趨活躍，相繼出現新高成交，如大坑浣紗花園停車場2樓單號車位以$148萬易手，創屋苑車位成交價新高。

近日大埔區的車位市場，可以說是最為熱鬧。資深投資者蔡伯能出售大埔翠屏花園及太和中心一批車位，單計翠屏花園出售的車位，套現已逾$9,000萬。

美聯旺舖營業董事鮑昌華表示，蔡伯能較早前委託美聯拆售大埔翠屏花園地庫停車場車位，車位開售不足兩星期已沽清，成交價介乎$88萬至$139萬，其中有投資者以約$576萬連購6個車位。

另外，蔡伯能亦委託中原出售太和中心60個有蓋車位，售價由$89.8萬起。中原地產資深區域營業董事趙永輝表示，該批車位將於下星期發售，目前約有50個查詢，約收20張票，反應不俗。

大埔區車位有價有市 回報逾3厘

趙永輝表示，近日港股表現反覆，二手住宅交投淡靜，市場對後市持觀望態度，而車位入場費低，加上區內供應少，車位一向以自用為主，絕少放售，市場對車位需求大。他續指，區內車位租金回報普遍是3厘以上。

此外，綜合市場消息，車位市場近日亦錄多宗摸貨成交，如大埔新盤嵐山的車位，其地庫一個車位在短短7日內，轉手3次。該車位首位買家以$77萬沽出，3度轉手後，最終以$130萬沽出，升幅68%。另一宗以摸貨形式成交，造價高達$185萬。

有代理指，近日股市波動，樓市吹淡風，投資車位不受額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）束縛，令投資者紛紛流向車位市場。

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車位摸貨個案——嵐山

市場熱炒大埔新盤嵐山車位，消息指一個地下車位以$185萬摸出，較買入價$110萬升近7成，比屋苑實用面積165平方呎開放式單位，造價最平$129.4萬，高出逾4成。

嵐山另一個位於地庫的車位，在短短7日內轉手3次，該車位首位買家以$77萬沽出，經3度轉手後，最終以$130萬沽出，升幅近七成。

區內有代理表示，嵐山1、2期合共提供1,350個單位，惟車位數目僅245個，即平均6戶爭1個車位，發展商早前以介乎$77萬至$118萬拆售車位，即日全數220個私家車位幾近沽清。有不少抽籤買入車位的業主即時把車位於二手市場摸售，刺激逾多宗摸貨成交。

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車位高價成交個案——浣紗花園

據了解，大坑浣紗花園停車場2樓單號車位以$148萬易手，創屋苑車位成交價新高，比較上一宗於本年3月份同類車位高價成交高出26%。上述車位市值月租可達$3,000，預料新買家可享租金回報率達2.4厘。

世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，區內車位一向緊拙，大多是自用。他指，即使日後新盤落成，車位比例仍不足，故車位新供應量有限，而在市場需求大的情況下，車位放售，往往可獲高價承接。

蔡嘉駿表示，區內的放盤量一向較少，而目前浣紗花園還沒有車位放盤。他指，規模較大的屋苑的車位放盤較多，如港島東的城市花園及和富中心，城市花園目前約有20個車位放盤，入場價為$180萬，最高叫價$240萬至$250萬，而和富中心目前約有10個車位放盤，入場價$200萬，最高車位叫價$250萬。

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車位大手買入個案——翠屏花園

資深投資者蔡伯能委託美聯旺舖拆售翠屏花園地庫停車場車位。美聯旺舖營業董事鮑昌華表示，大埔安慈路3號翠屏花園地庫停車場正式發售僅約一星期沽清，成交價由$88萬至$139萬，套現逾$9,000萬，料區內的放售車位將貼近翠屏花園的售價。

綜合市場消息，早前有投資者以約$576萬連購6個車位外，亦有大埔街坊影子，當中包括大元邨的居民以近$100萬購入1個車位。據悉，該名買家有感近日股市表現不穩，沽出手頭股票套現購入車位，估計市值租金約$4,000，租金回報可達5厘。

 
7 Nov 2015

經濟日報

加息升溫 高成數按揭風險增

加息升溫 高成數按揭風險增

樓價跌難轉按 恐斷供成銀主盤

發展商頻推高成數的「包按」計劃，但加息周期將至，這批買家面對的風險亦趨增，除按揭優惠期後息率飈升，令供樓負擔增加外，倘樓價下跌，甚至會因斷供而淪為銀主盤。

早前一手市場的購買力有放緩的迹象，發展商頻頻推出「包按」的高成數按揭計劃，希望減低買家的首期支出，無論中小型住宅，以至豪宅盤亦推出相關計劃。

優惠後息率升 負擔更重

不過有業內人士提醒，發展商提供的一按息率較銀行高。大部分發展商提供按揭首兩、三年都會有優惠，以早前九建（00034）推售的堅尼地城加多近山為例，最多可借9成按揭（最近發展商調低至8成），首3年的息率為P減3.1厘（P為5.25厘，即實際供樓利率為2.15厘），與現時向銀行承造的按揭利率相若。但在優惠期後利率便會大幅增加，一般會變為最優惠利率（P），以加多近山為例，優惠期後的息率便會變成5.25厘。

以項目的35樓B室為例，價單定價1,068.4萬元，假設買家向發展商借盡9成按揭，以貸款年期30年計算，每月供款金額已經要3.63萬元，優惠期之後供款金額便急增40%至約5.1萬元。假設按息再額外加1厘，供款便要再增加至約5.64萬元，對較優惠期前供款大幅增加55%。

不少買家希望在優惠期完結後，向銀行轉按至一個較低息的按揭計劃，但實際能成功轉按殊不容易。第一，銀行會為單位按照當時的物業重新估值，如果期間樓價下跌，則會出現估價不足的情況，無法轉按。

第二，即使期內樓價不變，以上述的9成按揭作為例子，計算首3年的利息及還款開支後，尚欠本金約891萬元，如果要進行轉按，即是要向銀行承造8成按揭，但按現時金管局最新按揭指引根本不能做到。

留意計劃條款 看清利率

所以要成功轉按，除非在3年內樓價大幅升5成，而單位的估值大幅增加至1,782萬元，又或買家額外「抬錢」上會，否則不容易轉按。實際上，近月樓市上升動力已經轉弱，再加上美國即將踏入加息周期，樓價能否在期內再大幅上升存疑。

最後，買家亦要額外留意，發展商提供的按揭計劃的條款是否清晰。據個別樓盤的價單中顯示，其所提供的一按、二按的按揭利率，為「其時於香港經營按揭貸款業務之貸款機構的按揭利率」，到底是跟隨正規銀行抑或是財務機構的貸款利率，發展商並未有列明，但兩者利率可以相差甚遠，故業內人士提醒買家在入市前，宜先向承造按揭的機構查詢，再量力而為入市。（系列三之三‧完）

撰文:梁振鋒 
系列名:息魔襲樓系列

新地：月月有樓賣 新盤設上會優惠

新地：月月有樓賣 新盤設上會優惠

近期不少發展商都為新盤市場提供優惠，新地（00016）副董事總經理雷霆指，明年樓價料保持平穩，而新地未來推盤時，也會因應市場及買家需要提供一按「上會」。

樓價輕微調整正常 剛需仍大

雷霆表示，近期見到個別發展商提供一手按揭幫買家上會，新地未來推新盤時，「也會視乎市場情況及買家實際需要予以配合」。

他強調，未來推盤步伐不變，月月有樓賣，峻巒項目剛取得售樓紙，月內推出，未來12個月有9個樓盤開售，包括7個住宅及2個工廈項目，明年初會推出西半山名德山及將軍澳海旁項目，第二季會推天鑄2期等，工廈項目則位於長沙灣及荃灣。

愈來愈多券商看淡本港樓市前景，雷霆認為，樓價受多項因素影響，但美國即使加息，加幅不大也不快，按息料持續低企，市民收入上升，內地經濟又不太差，「預期樓價不會大上大落，有輕微調整屬健康及正常，年底前仍會溫和上升，明年則料保持平穩」。他續稱未來數年住宅單位增加，反映政府的房屋政策漸見成效，是各方樂於見到的事，但實際上樓市剛性需求仍大，預期今年一手成交量約1.6萬伙。

嚴守財務紀律 計好數才投地

由前特首董建華牽頭成立的智庫團結香港基金早前發表報告，建議出售公屋及將發展用地擴充至郊野公園等範圍。新地副董事總經理黃植榮指，報告內很大篇幅涉及增加供應，相信政府會吸收意見，細心聆聽、研究及充分考慮這份報告的建議，集思廣益，找出一個社會共識去增加供應，以平衡各方利益。

青衣地皮早前流標，黃植榮稱，可能與地皮位置有關，所以發展商出價較審慎，但公司對本港樓市及前途有信心，未來會繼續把握時機爭取買地機會。

雷霆指：「我們一向賣樓努力，投地積極」，「同時會嚴守財務紀律，計清成本及利潤才投地，去年7月至今投了9幅地皮」。早前投得的元朗站上蓋地皮料建成中小型單位為主，項目建成後可成為新界西北區的購物及娛樂中心。

現時內地資產佔新地約兩成，主席兼董事總經理郭炳聯指，看好上海特別是徐家匯項目的發展，因「有一幅靚地已相等於有5幅地」，所以將最好團隊都集中在徐家匯。執行董事董子豪補充，徐家匯項目中的1號地塊已平頂，正與各租戶洽商中，預期後年初入伙。

撰文:陳韻妍

13 Nov 2015

經濟日報

豪宅交投氣氛放緩

豪宅交投氣氛放緩

2015-11-13

        (星島日報報道)今年十月交易價在一千二百萬元以上的豪宅交易，僅錄得二百八十一宗，涉及交易總值約為八十億元，較九月下跌近三成三，乃創去年三月以來十九個月低位，反映受樓市調整影響，買家的入市意欲審慎，令整體豪宅市道放緩。
        
         二手方面，上月價值一千二百萬元以上的二手豪宅買賣合約，登記錄得一百三十七宗，總值四十三億八千萬元，較九月錄得宗數減少三成九，顯示豪宅買家及投資者多持觀望態度，減慢入市步伐，以致二手豪宅交投疲弱，連續四個月下跌，並回落至二百宗以下低水平。
        
         一手方面，上月錄得價值一千二百萬元以上的一手豪宅，買賣合約登記錄得一百四十四宗，按月下跌二成六。
        
        

山頂豪宅劈價25% 蝕730萬沽

山頂豪宅劈價25% 蝕730萬沽

呎價1.89萬 平過08年海嘯前

二手蝕讓波及至全港最貴地段山頂區，山頂道81至95號屋苑十間（Stewart Terrace）的一個低層單位，大幅劈價25%至以4,500萬元售出，較2008年金融海嘯前的買入價還要低，連雜費計實蝕約730萬元，為該區罕見蝕讓。

土地註冊處顯示，山頂道十間（Stewart Terrace）地下5室，剛登記以4,500萬元轉售，單位實用面積2,377平方呎，實用呎價18,931元，據悉單位原先開價6,000萬元放盤，現大幅降價25%售出。

低層2377呎 4500萬易手

資料顯示，物業於2008年年中以5,000萬元購入，是次易手帳面已蝕500萬元，若連同釐印費及代理佣金等雜費計算實蝕約730萬元。經歷樓市7年的升浪，該單位反而要蝕賣，實屬市場罕見，而事實上，山頂過去數年蝕讓的成交亦甚少。

有代理指，由於原業主已經移民，故可能並不清楚市價；而物業樓齡已有66年，保養一般，有代理更以殘舊來形容，並非買家搵樓的首選；再者，物業比鄰馬路，有噪音問題。故代理以這3個因素歸納是次低價成交的原因。

代理表示，山頂區的業主持貨能力較高，雖然樓市近日有調整，二手成交頻錄得低價，但山頂區業主未見急放蝕賣，故相信是次屬個別的情況。

除了上述個案外，沙田御龍山也錄得一宗持貨7年仍需蝕讓的個案。該單位為御龍山8座低層B室，實用面積1,426平方呎，屬於4房大單位，業主於2008年年中以約1,980萬元購入，剛以約1,900萬元易手，帳面損失約80萬元，但扣除釐印費及代理佣金等雜項支出，實質損失逾170萬元。

凱譽再現撻大訂 買家損141萬

另外，土地註冊處顯示尖沙咀凱譽再錄得買家撻大訂的個案，為該盤第2宗。11樓F室於去年5月份以1,411.6萬元成交，以成交價1成計算，料是次買家損手141萬元。

至於其他二手成交方面，中原地產副區域聯席董事藍浩然透露，粉嶺名都3座中層F室，實用面積413平方呎，業主原本叫價388萬元放盤，近日減至375萬元易手，呎價9,080元，低市價約1成。

香港置業首席分區董事谷學祖稱，美孚新邨3期吉利徑5號低層B、C室，實用1,098平方呎，原本叫價1,300萬元，剛減價150萬元，以1,150萬元易手，呎價10,474元，屬於低市價成交。

撰文:梁振鋒

12 Nov 2015

經濟日報