加息升溫 高成數按揭風險增

加息升溫 高成數按揭風險增

樓價跌難轉按 恐斷供成銀主盤

發展商頻推高成數的「包按」計劃，但加息周期將至，這批買家面對的風險亦趨增，除按揭優惠期後息率飈升，令供樓負擔增加外，倘樓價下跌，甚至會因斷供而淪為銀主盤。

早前一手市場的購買力有放緩的迹象，發展商頻頻推出「包按」的高成數按揭計劃，希望減低買家的首期支出，無論中小型住宅，以至豪宅盤亦推出相關計劃。

優惠後息率升 負擔更重

不過有業內人士提醒，發展商提供的一按息率較銀行高。大部分發展商提供按揭首兩、三年都會有優惠，以早前九建（00034）推售的堅尼地城加多近山為例，最多可借9成按揭（最近發展商調低至8成），首3年的息率為P減3.1厘（P為5.25厘，即實際供樓利率為2.15厘），與現時向銀行承造的按揭利率相若。但在優惠期後利率便會大幅增加，一般會變為最優惠利率（P），以加多近山為例，優惠期後的息率便會變成5.25厘。

以項目的35樓B室為例，價單定價1,068.4萬元，假設買家向發展商借盡9成按揭，以貸款年期30年計算，每月供款金額已經要3.63萬元，優惠期之後供款金額便急增40%至約5.1萬元。假設按息再額外加1厘，供款便要再增加至約5.64萬元，對較優惠期前供款大幅增加55%。

不少買家希望在優惠期完結後，向銀行轉按至一個較低息的按揭計劃，但實際能成功轉按殊不容易。第一，銀行會為單位按照當時的物業重新估值，如果期間樓價下跌，則會出現估價不足的情況，無法轉按。

第二，即使期內樓價不變，以上述的9成按揭作為例子，計算首3年的利息及還款開支後，尚欠本金約891萬元，如果要進行轉按，即是要向銀行承造8成按揭，但按現時金管局最新按揭指引根本不能做到。

留意計劃條款 看清利率

所以要成功轉按，除非在3年內樓價大幅升5成，而單位的估值大幅增加至1,782萬元，又或買家額外「抬錢」上會，否則不容易轉按。實際上，近月樓市上升動力已經轉弱，再加上美國即將踏入加息周期，樓價能否在期內再大幅上升存疑。

最後，買家亦要額外留意，發展商提供的按揭計劃的條款是否清晰。據個別樓盤的價單中顯示，其所提供的一按、二按的按揭利率，為「其時於香港經營按揭貸款業務之貸款機構的按揭利率」，到底是跟隨正規銀行抑或是財務機構的貸款利率，發展商並未有列明，但兩者利率可以相差甚遠，故業內人士提醒買家在入市前，宜先向承造按揭的機構查詢，再量力而為入市。（系列三之三‧完）

撰文:梁振鋒 
系列名:息魔襲樓系列