千多宗成交 多數無運行！

千多宗成交 多數無運行！

撰文:

唐榮

欄名:專家樓論

樓價持續下調中，往績顯示，二手成交量持續低迷，樓價下跌難以避免。

土地註冊處資料顯示，今年9月（大概反映8月的真實市況，下文同樣反映早一個月的市況）的二手成交量跌至2,661宗，是今年繼4月（反映3月）後第二次出現3,000宗以下水平，然後10月（反映9月）登記數字，更進一步下挫至1,896宗，屬有紀錄的歷史新低。值得留意的是，二手成交萎縮的趨勢未變。

二手成交萎縮 趨勢未變

中原地產報告表示，二手私人住宅方面，2015年11月份暫錄得1,425宗，總值92.7億元。預測整月登記約1,600宗及105.0億元，將較10月的1,749宗及123.6億元，分別下跌8.5%及15.0%。二手市道低迷，料登記宗數連跌4個月累跌六成，並預測連續2個月創逾二十年歷史新低。金額同樣連跌5個月共62.1%，並創08年12月95.8億元後的7年按月新低。

大型屋苑方面，2015年11月份嘉湖山莊暫錄24宗買賣登記。沙田第一城19宗、美孚新邨12宗及太古城6宗。

香港二手樓市成交出現低於3,000宗水平的時間並不多，但多伴隨樓價下跌，雖然差餉物業估價署最新9月數字仍未顯示樓價下跌，不過，上周中原地產研究部發表的報告已指出，樓價調整7周至今，CCL跌4.23%、CCL Mass跌4.33%、CCL（中小型單位）跌4.30%及CCL（大型單位）跌3.80%，四大指數跌幅仍在半成以內。港島跌6.16%、九龍跌4.01%、新界東跌3.47%及新界西跌3.08%，反映大型屋苑樓價跌幅集中於港九兩區。雖然四區指數由早前的兩升兩跌變為連續2周一升三跌，但顯示樓價依然非一面倒向下，加上7大指數連續2周齊跌，預測樓價調整尚未結束，CCL繼續反覆回軟。

預測樓價調整 尚未結束

而往績亦顯示，持續低於3,000宗水平的二手成交量，樓價多會伴隨下跌，而回調時間幾乎與成交量收縮期同步。附表是2013年因港府多番出招遏抑樓市，二手成交量出現持續八個月低於3,000宗水平的狀況，而這八個月的樓價走勢，除了一個月錄得樓價指數0.1點的微升外，有七個月相較前月均有下跌，下跌的點數不一，但特低二手成交量代表，市場欠缺承接力，賣家要賣樓不得不調低價格、客源少、買家自然多壓一點價錢，一旦促成交易，成交價自然出現一定調整，結果帶動整體價位下跌。

由於持續三個月出現特低成交量，包括9、10及11月的土地註冊登記量，相信樓價調整會在下月公布的差餉物業估價署私樓價格指數中反映。而二手成交量預測持續低迷，相信二手樓價會出現持續下滑的狀況。

成交量回復 樓市才回穩

何時喘穩？依照附表，八個月低成交量後，2014年4月回升至3,000宗以上水平（3,645宗），樓價指數亦在同期反彈，換言之，要成交量回復，買家願意承接，才能找到二手樓價的支持位，多留意周末周日的十大屋苑交易，是否還在「個位數」徘徊，或多或少代表樓價調整仍在進行中，而剛過去的周末周日，繼續超低宗數成交。

30 Nov 2015

經濟日報