前補習天王：留意「不可取代因素」較保值

「樓市難大跌 挫15%可入市」

前補習天王：留意「不可取代因素」較保值

前補習天王、投資者吳賢德（Arthur Kho）認為，樓市難奢望出現大跌情況，他認為樓價跌15%便可以入市，又指買樓要留意「不可取代因素」，物業保值能力會較高。

吳賢德早年為補習社英皇教育中文科預科補習老師，2013年正式離職。實際上，吳早於03年便開始入市投資住宅，幾乎每年均有買賣物業，自從05年看中細單位潛力，便不斷買入細單位收租，包括港島北角區單幢樓細單位，而當市場追捧上車盤之際，於12年起便逐步減持細單位，轉而購買逾千呎的大單位，包括將軍澳天晉II、天晉IIIA的4房大單位。

中型單位跌兩成 不妨考慮

他認為，現時有些發展商推出的細單位為求推低銀碼，面積只有百多呎，難以居住，反而大單位除了較合乎「人性」，他日如換樓需求爆發，投資潛力更大。

短期而言，他認為樓市難免會出現調整，「香港未來面對好多不明朗因素，本港屬於外向型的經濟，加息與否亦沒有話事權，樓價再升已經是強弩之末，買樓投資收租風險太高。」

他表示，對於一些需要結婚，而必須要置業的用家來說，亦不妨密吼入市的機會，他認為樓市雖然會有調整，但不能奢望有大跌的機會，因為市場潛在龐大的需求。「短期內細單位跌1成至1成半就可以考慮入市，中型單位跌兩成不妨考慮。」

「Location（地點）, location, location」被視為物業投資的金科玉律，但吳賢德不表認同：「市區都有『垃圾』的地段，例如有些屋苑周邊環境雜亂無章，但實用呎價賣2萬元，日後難找人接貨。」「有些人買樓很在意屋苑是否有漂亮的會所，但其實再好的會所都會折舊。」

看好商廈 民生區低層值買

所以他認為投資最重要是找物業的「不可取代因素」，包括4個方面，第一，附近是否有商場，「例如新地（00016）在商場管理上便做得相當好，對於周邊的物業更有保障。」

其次，鄰近有商業區相當重要，如果有龐大的商業群租客，對於投資回報便會更佳，他舉例將軍澳及鰂魚涌都是較佳的選擇。

第三，該區的交通配套是否完善，亦會左右物業的升值能力；最後，要留意區內流入的居民是哪類人，例如前述提及的將軍澳、鰂魚涌以至港島半山區，大部分均屬於中產人士。

「如果是首次置業買家，買第一層樓最好選一些流轉率高的藍籌屋苑，例如沙田第一城，屋苑被視為香港中文大學的租務庫，買家『進可攻退可守』。」

他又看好商廈的投資前景，於2011年便購入柴灣東貿廣場的全層單位，並拆細收租，他認為全層樓面投資價值更佳，如果「銀彈」不足，可以考慮購入民生區內的商廈，一些較低樓層的散單位，因為很容易便能夠租出，教育機構對這類樓面的需求相當龐大。

撰文:梁振鋒