跌少少 別想撤辣招

跌少少 別想撤辣招

撰文:唐榮
欄名:專家樓論

近日樓宇交易量，以至樓價均見下跌，撤不撤「辣招」又成為市場話題。

炒賣投資外來需求 繼續遏抑

特首梁振英上周回應傳媒時表示，影響樓市的不外是兩個因素，一個是需求。就需求方面，幾年前實施「雙辣招」，就是將外來需求、炒賣需求和投資需求遏抑。他強調政府會繼續執行這方面的措施，繼續遏抑炒賣、投資和外來需求。

金管局總裁陳德霖亦在上星期表示，當金管局確定樓市的下行周期已形成，便會適量放寬逆周期措施，他強調要多些時間觀察，才能確定樓市何時踏入下行周期。

大概兩年多前，港府多招調控樓市，加上一手新例實施初期，樓市成交大幅萎縮，當時不少地產界發聲要求政府撤招，唐榮撰文提到必備三個條件：

第一條件，供應到位：當中供應究竟是指每年推出2萬單位土地並獲承接，由私人發展商購入？是2萬新盤樓花推出？還是2萬新盤入伙？

今年估計土地供應可達到港府所訂1.88萬單位的目標，明年有超過2萬單位落成，出售的樓花亦相信超過1.5萬伙，與目標相當接近。

第二條件，利息上升：政府的需求管理措施，目的是令交易成本增加，令炒賣活動嚴重減少。令即使是本港居民如果希望多買幾幢樓房的話，成本都會有所增加，當然會導致成交減少。重點應該是確認加息周期開展，美國何時加息？香港何時跟加？加息似乎日近了。

第三條件，樓價跌兩成：過去曾有說法是若果樓價仍未有合理的回落，政府有需要考慮推出更多果斷措施，換言之，樓價亦是一個重點因素。現階段樓價跌幅並不明顯，官方數據樓價仍是創新高，地產代理的樓價指數過去數周大約下跌2至3%左右，仍不足以支持減辣。

樓價跌10%內 料不妄動辣招

唐榮認為，樓價回落及其幅度，仍是支持港府減辣的主要數據，附表是過去港府3次推出辣招、金管局7次需求管理措施及當時的差餉物業估價署的樓價指數表現，最新今年8月是305點，港府會否根據樓價調整幅度，逐步取消需求管理措施？

例如樓價由現水平高位下跌4至5%，便回到今年2月，金管局收緊細價樓按揭的樓價水平，屆時港府或金管局會減辣嗎？如果是要回到港府最近期一次稅制辣招，亦即2013年2月推出雙倍印花稅時，港府才考慮減辣，當時樓價為240點，亦即由現水平高位回落21%左右。至於要回落到完全沒有辣招時期，所有港府及金管局才會退場，那是2009年10月，樓價指數僅為131.7點，樓價跌幅要達57%，應該是災難性崩盤了，應該不會到此境地才完全撤招。

唐榮估計，如果純粹觀察樓價跌幅，在10%以內，港府不會妄動辣招，因為往績如2013年亦曾出現成交少樓價回落的情況，但其後高速反彈，讓港府不敢減辣。相信樓價跌幅達到15%至20%水平，亦即接近兩年前雙倍印花稅時，才會逐步撤招。

9 Nov 2015

經濟日報