地產商或提供二按

地產商或提供二按

金管局再加大力度壓樓市，地產建設商會執委會主席梁志堅認為，新措施難令樓市降溫，卻進一步阻礙上車客入市，拖慢成交步伐，相信發展商推售新盤時，或會考慮為買家提供二按計劃。

長實（00001）執行董事趙國雄表示，金管局的逆周期新措施是為保護金融體制及維持其穩定性，由於市民對置業的剛性需求殷切，料新措施對樓市沒有太大影響，始終中國人喜歡置業安居，甚至買磚頭保值，相信情況不會因新措施而改變。

新世界（00017）主席鄭家純則直言「加辣」勢必打擊買樓意欲，政府不希望樓價升/跌太急，但措施會令原先有能力支付首期的上車客，現可能因首期不足而放棄置業，但「時間一長，市民會慢慢習慣」，長遠對市況影響不大。他期望今年本地樓價在10%幅度內上落，不希望樓市瘋狂。至於近期細價樓熱潮，他認為是由於能夠負擔此類單位的人較多。新世界不會因辣招而突然煞停賣樓、亦不會囤地。

新地（00016）主席兼董事總經理郭炳聯認為，新一輪措施只會帶來短期影響，集團繼續看好香港樓市，並會繼續投地，去年7月至今共投得340萬方呎土地。副董事總經理雷霆則指金管局用心良苦，正如金管局總裁陳德霖所言，新措施無可避免影響部分用家及首次置業人士，市場需要作出適應。他相信細價樓買家大部分是自住，而政府增加住宅供應政策漸見成效，供求逐漸平和，預料未來樓市穩定，樓價保持平穩。

二手樓買家轉向一手

九建（00034）市務及銷售部總經理楊聰永表示，新盤一向為買家提供二按計劃，可「化解」部分新措施的影響；反而二手受影響會較大，未來二手市場購買力有機會轉向一手市場。

滙豐銀行副主席兼行政總裁王冬勝歡迎金管局新措施，針對目前住宅價格持續上升的環境，有關措施將有效協助銀行管控住宅物業貸款的風險。

28 Feb 2015

信報

銀行收水 財仔得益

銀行收水 財仔得益

金管局進一步收緊樓按，勢令置業人士向銀行借錢的難度大增，不受金管局監管的財務公司可能因此受惠。第一信用（08215）主席冼國林表示，金管局收緊銀行樓按，必然增加財務公司按揭貸款業務生意，尤其是那些剛簽下臨時買賣合約卻突然失去預算的買家，或須向財務公司申請貸款。

他舉例，「想買100萬樓，原本可以借70萬，而家得番60萬，中間10萬元差價就會問財仔借，最快幫到手。」冼國林指出，此類買家向財仔造按揭僅會借半成至一成，而且是迫不得已才借錢，通常一年內即還款。現時第一信用無抵押私人貸款息率18厘以上，若進行二按則可減至12厘。

他說，過往實施多次物業市場逆周期措施後，財務公司生意均有上升，但效果只得三兩個月。

香港信貸（01273）行政總裁謝培道指出，今次金管局出招「不狠又不辣」，收緊程度符合市場預期，但必然會對樓市造成震盪，首次置業人士將首當其衝。他預期頭寸不足的客戶將增加，會密切留意市況考慮應否上調息率。

不擔心二按三按大增

對於新一輪措施會否令置業人士轉向財務公司借貸，金管局總裁陳德霖指出，現時銀行向財務公司提供的貸款約250億元，規模不算太大，而財務公司的物業相關貸款額亦不大，約80億至90億元，相對整個銀行體系的按揭貸款9000多億元，比例不足1%。「不太擔心（新措施）會導致大規模市民轉向財務公司造按揭貸款」。他認為財務公司的經營模式主要以短年期借貸為主，樓按年期長達20至30年，利息不高，不符合其經營方式。

對於新措施會否迫使更多人要按上按，透過三按、四按借按揭貸款，金管局副總裁阮國恒雖不排除或有市民會尋求其他渠道借貸，但市民要造二按、三按，銀行亦會清楚，並會按客戶的整體借貸來計算其還款能力，質疑會否出現有關趨勢。

28 Feb 2015
信報

湯文亮估細價樓 半年跌逾1成

湯文亮估細價樓 半年跌逾1成

金管局出招收緊按揭，令火熱的細價樓小陽春「夭折」。市場普遍預期，二手交投將急降温。曾發表「細價樓爆煲論」的紀惠集團行政總裁湯文亮更指，半年內細價樓價會跌逾1成。

近日發表「細價樓爆煲論」的紀惠集團行政總裁湯文亮認為，其實政府有三招可出，包括加稅、租金管制及收緊按揭，而是次政府選擇最溫和的收緊按揭措施，估計對整體樓市不會太大衝擊。

他續指，消息公布前樓價已經從高位回落，預期是次細價樓首當其衝，成交量將即時大幅萎縮，保守估計，未來半年整體樓價下跌7至8%，中原城市領先指數（CCL）由現時的約136點跌至128點，細價樓會跌逾一至兩成。「在供應未到位前，政府就是要出招攔住大家上車。」

然而，對於收緊按揭會否令更多人轉投財務公司承造二按或三按，湯文亮認為機會不大，「因為財仔的利息動輒10多厘，但樓價未來難再有大升幅，升幅追不到利息即是輸，準買家寧可打消置業念頭。」

二手交投料凍結 小陽春「夭折」

市場普遍預期，短期內二手交投將會「凍結」，相信部分或轉向新盤市場，但中長期樓價難言會否因而下跌，因供求仍然失衡、租金亦有支持。

新措施對細價樓衝擊最大，浸大財務及決策學系副教授麥萃才認為，上車客實力較弱，即使有父母資助亦難一時間增添數十萬首期，相信要推遲置業計劃，短期內成交量會大跌，之後要視乎業主願不願意減價，主導樓價走勢。

美聯集團副主席黃靜怡更指出，市場上8成二手買家受影響，巿場需時消化措施，預計短期二手交投有機會回軟，令二手「小陽春」夭折，購買力或因此而轉投新盤市場。

學者提醒 措施失效會再出招

至於中長期樓價走勢，中文大學市場系教授洗日明則認為，在供求失衡、低息環境下，業主持貨壓力不大，即使出「辣招」亦不會輕易減價賣樓，樓價不會大跌。不過，他提醒，今次金管局推出措施是政府發出關注樓價升勢的信息，如果措施失效，將會繼續出招。

撰文:李彤、余敏欽

28 Feb 2015

經濟日報

半月二手註冊3140宗升12%

半月二手註冊3140宗升12%

香港置業高級執行董事伍創業表示，本月截至17日，二手住宅註冊暫錄得3140宗，按月上升12.4%，並預料全月將升至5000宗水

23 Feb 2015

信報

今月一二手註冊量料俱跌

今月一二手註冊量料俱跌

2015-02-22

        (星島日報報道)農曆新年傳統大節影響住宅市況，綜合市場最新數據，今月首十六天暫錄二手住宅成交量為二千五百四十五宗，料全月僅約四千宗，料按月減一成一，同期，一手註冊全月亦料僅一千三百宗，按月稍減百分之九，市場料春節過後，住宅交投量將回升。 
        
        中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，截止二月十六日，二手私人住宅買賣合約登記暫錄二千五百四十五宗，總金額約一百五十四億三千萬元，預測整月登記約四千宗，涉約二百五十億元，將較一月的四千五百三十七宗、約二百七十二億元，分別下跌一成一及百分之八，二手交投企穩在四千宗水平，顯示市況仍然暢旺。由於農曆新年長假期關係，工作日數減少，拖累二月的二手登記數字出現下調。預期新春後樓市例旺，中小型住宅備受用家追捧，二手市道繼續向升。
        
        大型屋苑方面，二月截至十六日，嘉湖山莊暫錄五十一宗買賣登記，而美孚新邨、太古城及沙田第一城分別暫錄二十七宗、二十七宗及十八宗。
        
        至於一手方面，二月截止十六日，一手私人住宅買賣合約登記暫錄九百九十七宗，涉及金額約八十六億元，預期整月一手約有一千三百宗及一百一十億元，將較一月的一千四百二十八宗及一百八十七億元，分別下跌百分之九及四成一，其中，由於東涌東環陸續登記，加上多個新盤貨尾重推，令一手買賣維持逾一千宗高水平。
        
        截止二月十六日，登記宗數暫時最高的新盤為東涌東環，錄六百二十二宗，金額約三十二億五千八百萬元，而西營盤星鑽錄四十四宗，位列第二，金額約四億五千五百萬元，大埔天賦海灣一期錄三十五宗，居第三位，金額約五億零五百萬元。
        
        另外，香港置業高級執行董事伍創業表示，據反映本年一月市況的二月份土地註冊處最新資料顯示，二月截至十七日，整體物業買賣暫錄五千二百九十九宗註冊，相比上月同期的四千四百二十三宗，按月上升近二成，惟因農曆新年假期關係，料全月將維持逾八千宗水平。
        
        值得注意的是，若以類型劃分本月迄今之註冊量，非住宅物業註冊表現跑輸大市，暫錄一千零四十一宗，相比上月同期的九百二十七宗僅升約一成二，不過，仍錄逾一千宗註冊，為連續十個月錄得逾千宗水平，及為一三年三月後首見。
        
        伍創業引述香港置業資料研究部指出，二月迄今非住宅物業註冊暫錄一千零四十一宗，若以類別劃分，當中純車位及其他註冊佔最大部分，暫錄六百九十四宗，佔整體非住宅物業註冊逾六成半；其次為工廈暫錄一百七十三宗，佔約一成六；而鋪位及商廈僅錄九十宗及八十四宗，分別佔約百分之九及約百分之八。
        
        不過若按月比較，暫錄最少註冊個案的商廈卻錄最大升幅，相比上月同期的六十三宗按月升約三成三，其次為純車位及其他，按月升約一成七，而鋪位升幅不足一成。
        
        

美聯：辣招後住宅交投縮

美聯：辣招後住宅交投縮

2015-02-22

        (星島日報報道)政府推出辣招後，樓市成交出現價高量低局面持續，美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，自一三年二月底DSD辣招正式實施以來，連同之前已推出的SSD及BSD夾擊，「三D」辣招將屆滿二年，樓市近一年二手住宅買賣登記由谷底回升，但每月平均數仍不足五千宗。
        
        為反映政府推出DSD措施前後的樓市表現，以去年三月至十二月二手住宅成交量計算，十個月合共錄約四萬六千九百宗，即平均每月約四千六百九十宗左右。成交量比起之前一年平均每月約二千九百八十六宗大升約五成七。
        
        二手交投無疑顯著回升，但只不過是辣招齊發後首年宗數跌至谷底的「反彈」。再者，過去十個月平均每月仍低於五千宗，而當中亦只得兩個月能夠超越五千宗水平。
        
        若與辣招齊發的前一年，當時受SSD及BSD打擊下，二手交投雖萎縮至平均每月約五千六百四十七宗，但仍高於過去十個月平均的四千六百九十宗。
        
        若與一○年三月至一一年二月二手住宅成交量計算，當年只有小部分時間受首次推出SSD打擊，該段時間平均每月二手宗數逾萬宗。可見目前樓市在辣招下，即使今年二手交投有機會進一步向上，但亦難以回復昔日水平。
        
        

細價樓 驚爆升多過爆煲

細價樓 驚爆升多過爆煲

撰文:唐榮
欄名:專家樓論

本港「細價樓」未來3個月會否「爆煲」，成為市場茶餘飯後的熱門話題。但用家近期高價「搶盤」，似乎擔心樓價再「爆升」多過「爆煲」。

紀惠集團行政總裁湯文亮早前在網誌，撰寫了一篇「細價樓將會在三個月內爆煲」的文章，指出現時購買「細價樓」買家，其資金一般來自父母，但不少父母是透過財務公司，將持有的物業加按，以貸養債，是本港樓市的火藥庫，認為即使樓價平穩發展，但在愈借愈多，資不抵債下，「細價樓」最終仍會爆破，快則3個月，慢則6個月。

「3個月內爆煲」論 引起熱議

言論隨即引起市場熱烈討論，資深地產分析員林一鳴，則以「我不信細價樓三個月內爆煲」，提出5大利好樓市因素，認為除非該5項因素有變，否則「細樓樓」樓價跌勢難現。

林一鳴提出的5大利好樓市因素，包括：

1. 「細價樓」須繳付的雙倍印花稅（DSD）稅款不多，仍獲投資者垂青；

2. 額外印花稅（SSD）凍結了二手市場的盤源，在單位供應減少下，有利樓價上升；

3. 政府推出的房策措施，拖慢了「換樓鏈」的速度；

4. 400萬元或以下的物業，仍然可承造9成按揭，吸引買家「上車」；

5. 政府已經停建居屋多年，大部分首次置業人士仍要在私人住宅市場置業。

恒隆地產（00101）董事長陳啟宗則指出，香港平均的按揭成數不高，而金融管理局亦非常小心，不會讓銀行過度借貸，若果有任何風吹草動，便會收緊對銀行放貸，故直言：「絕對無可能爆煲」。

這幾天的爭論未完，市場和當事人仍然樂此不疲，各方繼續發表意見。

上車客無懼高價 續錄破頂成交

至於市場實際的取態如何呢？在「細價樓爆煲論」發表後，上車客仍無懼高價入市，其中大圍金禧花園在單日，便連錄兩宗破頂成交個案，呎價均達1.3萬元，其中6座中層D室獲用家以445萬元承接，以單位實用面積340平方呎計算，實用呎價達13,088元，刷新屋苑的新高呎價紀錄。

另外，將軍澳區居屋翠林邨輝林樓低層2室單位，則以獲用家以自由市場價280萬元承接，以單位實用面積約381平方呎計算，實用呎價達7,349元，不論是總價或呎價，均刷新屋苑的新高紀錄。

據了解，上述居屋單位原業主，原本只打算在綠表市場以183萬元放盤，惟放盤期間一直有買家以自由市場價出價洽購，故單位最終以更高的自由市場價售出。

怕高位摸頂入市 用家掙扎

現時有足夠首期，並有意入市的用家，內心應該相當掙扎，既擔心高位「摸頂」入市，又憂慮心儀的單位會被「搶購」。

老套還是要說一次，置業不同街市買菜，除了要有龐大的首期，亦要有足夠的心理質素。若果閣下已經被「細價樓爆煲論」嚇怕，甚至被困擾，閣下可能有充裕的資金置業，但仍然欠缺足夠的心理質素，即使成功「上車」，可能還要擔驚受怕。

18 Feb 2015

經濟日報

指細價樓升勢趨正常

指細價樓升勢趨正常

本港樓價持續攀升，細單位瘋狂漲價，市區居屋呎價亦屢創新高，恒基地產（00012）主席李兆基昨天為今年樓市把脈，指細單位「始終適合市場，不會有（大）跌幅」。至於細價樓升勢，他預期隨着供應增加，一至兩年後將回落至「與普通樓一樣（升幅）」，未來升幅與整體樓市保持平行走勢。

加息對樓價影響微

早前紀惠集團行政總裁湯文亮的「3個月『爆煲』論」引發熱議，「四叔」李兆基昨天表示，估計本港發展商「將會全部都興建細價樓」，當有更多細單位供應陸續推出，他說：「細價樓再過一兩年（升幅）應該與普通樓一樣，將來（升幅）會平行。」

李兆基說，細單位銀碼較小，面對需求日增，遂出現細價樓呎價升幅拋離普通單位，認為細單位樓價未來不致大跌，「就算即時加息，對樓價影響亦有限」。

近期不少市場人士先後轉口風唱淡樓市，曾是「樓市大好友」的四叔於今年1月亦發出預警，預計今年樓市「麻麻哋」、樓價於年尾見頂，繼續主張「買樓不如買股票」的論調；他早前直言：「香港樓貴過鄰近地區成十倍，不應再升。」但亦指本地建築費高企，樓價下調空間不大。

對港股尤其地產股情有獨鍾的四叔，去年頻頻增持恒地及新地（00016）股份，即使下半年佔領運動期間，亦未影響投資信心。至於對2015年的看法，李兆基強調香港是個好地方，政府亦有盈餘，「社會就政改問題不要再有爭拗」，期望今年「大家和氣生財、香港安定繁榮」。

17 Feb 2015

信報

多重按揭未普遍 經絡：衝擊有限

多重按揭未普遍 經絡：衝擊有限

【本報訊】樓市近期屢現「多重按揭」爆煲，經絡按揭指，今年首月市場僅118宗「三按」以上個案，佔市場比率僅1.6%，認為多重按揭不普遍，即使亦不會對樓市造成太大震盪。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出，該行向20間最具規模的財務機構進行諮詢，發現承造多重按揭並不普遍，當中9間完全承造多重按揭，其餘11間亦只是承造零星個案。

經絡：未見過度借貸

同時，研究發現62%的財務機構所承造最高按揭成數僅為7成，承造八成五及九成按揭的比率，分別只有13%及6%，反映市場未有過度借貸情況出現。

此外，經絡統計土地註冊處資料顯示，今年首月現樓按揭註冊涉及三按或以上的個案共118宗，當中113宗涉及財務公司，佔該月整體現樓按揭註冊比例1.6%，當中以荔枝角美孚新邨、沙田第一城等屋苑擁有較多個案。

細價樓「爆煲」機會微

劉圓圓預計，雖然今年多重按揭的個案仍然會平穩增長，但相信佔整體市場比率亦最多只有2成，而且整體按揭成數仍較低，不會出現大量物業資不抵債的情況，不會對樓市造成太大震盪，並且認為細價樓「爆煲」機會較細。

料美今年第三季加息

她又預計，今年第3或4季美國將會加息，每次幅度不多於25點子，全年按息上落波幅少於半厘。

另外，根據該行調查發現，去年由財務公司提供的「一按」息率，近6成為2.3厘或以下，即使是「二按」亦有近4成為4.8厘或以下。

 

17 Feb 2015

經濟日報

去年私樓6257伙動工 減近4成

去年私樓6257伙動工 減近4成

【本報訊】政府積極推地，但私樓動工量出現脫節。屋宇署公布，去年全年共55個私樓項目動工，涉及6,257伙，按年大減接近4成，並屬近4年新低。學者料屬短期現象，未來供應仍然趨升。

旺角Sky Park提供128伙

根據屋宇署公布資料，去年12月共4個私人住宅項目動工（按接獲上蓋建築工程動工通知為準），涉及僅315伙，按月大減8成，全年累積更只有6,257伙，較2013年大減38%，並且創近4年新低。

剛獲批動工的項目全屬中小型項目，當中新世界（00017）旺角洗衣街88號Sky Park規模最大，涉及約128伙；而新地（00016）沙田九肚項目獲批動工（涉及59伙）等。

利嘉閣研究部分析認為，政府積極推地，但去年私宅動工量數字仍然處於低位，反映住宅開展速度與土地供應出現明顯脫節，不過多個大型項目，包括新地南昌站（涉3,410伙）等，料可於今年隨時施工，估計今年私宅動工量增加逾萬伙。

落成量1.57萬伙 近8年高

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥則認為，去年私樓動工量大減，或者與近期較多鐵路項目流標有關，令土地供應集中在下半年，但隨着政府持續供地，施工量亦會逐步回升。

至於落成量方面，去年12月共有2,577伙落成，涉及長實（00001）日出康城3期緻藍天、會德豐及新世界的柯士甸站Grand Austin等，按月增加兩成，創近半年最多；累積全年落成量共1.57萬伙落成，屬於近8年新高。

 17 Feb 2015

經濟日報

家庭負債創新高=樓按風險增？

家庭負債創新高=樓按風險增？

欄名:樓市講場

金管局於早前指出，家庭負債佔本地生產總值（GDP）比率已達64.2%之歷史高位，擔心信貸風險日益增加，若樓市升勢持續，不排除再推出逆周期樓按措施。

以上所指的是，本地生產總值主要是反映社會生產水平及市民收入，而家庭負債包括住宅樓宇貸款、私人貸款及信用卡墊款。若果家庭負債佔比GDP之數字處於歷史高水平，某程度上反映市民多了借貸，但收入沒有同步增長，政府為此有所隱憂，因為目前息率仍處於低水平，一旦息率回升，市民債務支出將明顯增加，而未來外圍環境充滿變數，若經濟逆轉，市民應付債務能力將會下降，金融風險亦會增加，所以政府勸喻大眾勿對負債比率上揚掉以輕心。

實質供款佔入息比率 屬健康低水平

然而，我們能否單看家庭負債佔GDP這數字去衡量樓市出現信貸風險？這點卻值得商榷。筆者同意，這數字可反映大眾整體負債增加，有一定參考價值，但要留意，此數字之家庭負債除了樓按貸款，亦包含了私人貸款及信用卡墊款。而政府亦曾指出，去年家庭負債比率上升主要由私人貸款及信用卡墊款之增長帶動；換言之，家庭負債佔GDP比率創新高並非源於樓按貸款。目前利息仍處超低水平，低於通脹率，不難理解市民多借私貸作不同用途，但借私貸的人卻不一定同時有未償還樓按貸款或信用卡債務，故此家庭債務增加有可能是借貸的人多了，累積起來的債務亦多了，卻不一定等於買樓的人的債務負擔增加了。

要衡量樓市有沒有過度借貸，亦可多參考兩方面數字，一是業主的實質供款佔入息比率，另外是樓按貸款的平均按揭比率，兩者有沒有偏高。供款佔入息比率當中所指的供款，基本上已包括所有債務項目，如物業按揭、私人貸款、信用卡借貸、汽車貸款等之供款，根據金管局的數據，目前樓按借款人的平均供款佔入息比率約為35%，即是業主的每月按揭供款連同其他債務還款佔去入息平均為35%，屬於健康低水平。

事實上，在現行樓按措施中，每月總債務的還款額佔入息的比例已規定不可超出既定上限，並須符合假設息率上升3厘之壓力測試，以確保借款人有充足的還款能力。而另一方面，現時銀行批出住宅物業的平均按揭比率即按揭成數約為55%，反映樓按借貸大致處於低槓桿水平，買家整體上沒有利用大量借貸入市。以上數字可以得出，現時能入市或已置業的人士一般有足夠的還款能力及防守力，首期資金亦較充裕；而在樓按市場方面，並沒有出現過度借貸。

已入市與未上車人士 財務實力差距大

當然，以上只是衡量樓按貸款未有出現過度借貸，並不等於樓市沒有過熱現象，政府亦常提及一個置業供樓負擔數字，主要以當前樓價對比大眾入息水平，以衡量市民負擔樓價的能力，如數字偏高，意味樓價對比本地實體經濟已出現脫節情況。而政府最新報的置業供樓負擔是57%，屬於偏高水平，說明現時市民入市負擔樓價已較吃力；從以上偏高的大眾入息對比樓價水平但偏低的業主供款入息比率兩者數字，反映已入市與未上車人士的財務實力差距頗大。

不過，在樓價偏高但實質上樓按風險不高的環境下，是否仍需再推出逆周期措施呢？收緊樓按主要從遏抑需求着手，六輪樓按措施覆蓋範圍已很大，若用藥過猛將會過度扭曲市場，例如造就更多不受金管局監管的財務機構活躍於市場，批出的按揭比率反而偏高，而金管局未能掌握有關數字。而且，非常時期推措施往往有利有幣，須很小心拿掐及控制退場時間，萬一市況逆轉，卻鬆綁不及，後果可能更大。

14 Feb 2015

經濟日報

逾千萬元成交增 創26個月新高

逾千萬元成交增 創26個月新高

2015-02-12

        (星島日報報道)上車盤創高價個案持續，帶動中價住宅成交。資料顯示，一月逾千萬元之二手住宅註冊量逾三百七十一宗，按月升一成一。
        
        美聯物業資料研究部，綜合土地註冊處資料昨指出，上月錄得之逾一千萬元的二手住宅註冊量，合計錄得約三百七十一宗，按月上升約一成一，宗數連升兩個月，並創一二年十一月以來，達二十六個月新高水平。
        
        據指出，一月錄得逾千萬元的二手住宅註冊量逾三百七十宗同時，亦錄得逾千萬元的一手樓盤個案為二百四十宗，乃屬自去年六月以來最多，逾千萬元二手住宅宗數，再一次超出同類銀碼的一手樓盤數字。
        
        美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，近月發展商主力推售中小型住宅樓盤單位，令致逾千萬元一手盤交易個案大幅減少，今年首月按月跌約四成至僅二百四十宗，乃創下七個月以來新低水平；與此同時，由於未流入新盤市場入市的逾千萬元物業買家，估計有部分轉投向二手成交市場。
        
        至於將逾千萬元二手住宅註冊個案按地區作劃分，該行指出，港島區佔約五成半，即佔二百零七宗，至於餘下近半則平均分布於九龍及新界區，其中九龍區錄八十六宗，佔二成三水平，而新界區則錄七十八宗，佔約二成一水平。
        
        

淺談本港樓價

鍾維傑 天圓地方

淺談本港樓價

今期以問答方式粗略講解對本地樓市的看法，如下︰

1）價格升或跌？

不知道，但猜度跌的機會大些，若以個人保守投資傾向出發，更希望樓市下調，因跌市是保守投資者「發圍」的機會，詳情參考過往文章real-estate-tech.com/big5articles/hkej680.htm。不過若以值博率計，現今回報相對風險率甚差，有如賭場，1賠1都未必有。投資不能只講升多少，獲利背後冒了幾多風險同樣重要。

2）為何認為跌的機會較大？

因全球主要中央銀行以至政府已好像江郎才盡，只懂得量化寬鬆，別無他法，而整體效果見於資產市場 （包括樓股）多過實質經濟。不過亦有差異，例如美國經濟還像有點起色，日本則仍未扭轉，歐洲剛想量寬但不被看好，連中國內地亦像有些吃力。至於他法，不是沒有，但要先苦後甜，且亦非短暫痛楚，社會及政治上許多時行不通。

3）為何量化寬鬆是問題？

用建築做比喻，QE是在建危樓，近（十多）年銀紙增長比實質經濟體快和高，浮沙成分趨大，到「埋單」計數一刻（QE是借貸，始終要還），有人會發現其資產原來已換不到那麼多東西，或其退休福利減少，又或其「債仔」賴債等。

供應非最關鍵

4）本地經濟基礎因素不俗，且供應仍落後於需求，可否看好？

首先，供應不是影響樓價最關鍵的因素；此外，所謂基礎因素，如全民就業、收入增長等，亦間接和QE有關。即是說，分析本地樓市，只顧本地環節而不理會世局，會有盲點；況且邏輯上，價升就說外來資金全球化等有影響力，一旦說有跌市機會就只看本地因素繼而話無事，總覺取巧。

5）我周邊的親戚朋友仍看好繼續入市，又何解？

這要問他們。然而，近年研究顯示人類（腦部）受近期發生的事情影響多過受較遠之事，雖然後者可能更重要。還記得十年前左右沙士期間，有高官說，在他有生之年將很難再見到如今的低單位數失業率嗎？當你看見價格一浪高於一浪，叫你走相反更不容易。

不必盡信上述，但要讀索羅斯的舊書《金融煉金術》（The Alchemy of Finance）。

每周一Web:Cyber Ransom

http://www.technologyreview.com/news/534516/holding-data-hostage-the-perfect-internet-crime/

鍾維傑

卓凌地產分析公司行政總裁

11 Feb 2015

信報

1月買家印花稅成交升42%

1月買家印花稅成交升42%

稅務局今年1月共處理58宗連額外印花稅（SSD）的交易個案，按月多23.4%，涉及金額達3056萬元，按月升60.3%。另今年1月有276宗連買家印花稅（BSD）成交，按月升42.3%，涉資達14.46億元，按月大升2.6倍。

11 Feb 2015

信報

500萬或以下住宅註冊跌至61.8%

500萬或以下住宅註冊跌至61.8%

隨着樓價持續上升，售價500萬元或以下的中細價二手住宅註冊量比例不斷下跌，上月比例更低見61.8%，為有紀錄以來新低。

有紀錄以來新低

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，1月錄得約5162宗二手住宅買賣登記，當中3192宗為500萬元或以下。按地區劃分，新界區有1919宗，佔中細價二手住宅登記總數約60.1%；屯門區錄得382宗最多，其次為元朗（包括天水圍）的368宗及沙田區（包括馬鞍山）的291宗。屋苑方面，天水圍嘉湖山莊以91宗最多，其次為沙田第一城、九龍灣淘大花園及荃灣中心。

至於九龍及港島區，則分別錄得848宗及425宗中細價二手住宅買賣登記。

11 Feb 2015

信報

樓價進一步確認年內見頂

呂梓毅 沿圖論勢

樓價進一步確認年內見頂

上周二手樓價再度破頂，且升勢頗為凌厲。究竟樓市升（癲）完未？上月筆者曾透過美元強勢和上車盤狂潮的角度探討樓市升浪，得出的結論是：樓市可能於年底見周期頂部【註1】。今期我們將從另一個樓市焦點：一手樓的銷售，去探討這課題。

根據最新數據顯示，二手樓價再度破頂；反映整體二手樓價的中原城市領先指數，按周再升1.73%，至136.35的紀錄高位【圖1】。與以往的情況有所差異的是，最新的升勢再不是由新界區做「領頭羊」，而是由港島和九龍的市區屋苑。截至2月1日臨時交易數據顯示，港島和九龍區屋苑按周分別大升3.0%和4.1%，遠遠拋離新界東和新界西的表現（-0.73%和+0.34%）。當然，單周的數據並不一定代表新趨勢形成，惟宜留意往後的發展，看這股樓市瘋熱，是否開始蔓延至非上車盤/市區屋苑上。

二手樓市火熱，但一手市場也絕不遜色。正如去年底的分析已指出，後金融海嘯的樓市發展，市場購買力已出現「歸邊」情況，即主要集中在「上車盤」和一手樓【註2】。

事實上，根據土地註冊處最新數字顯示，去年全年合約數目已攀升至近1.7萬宗，創2007年以來的新高；而一手樓銷售涉及的金額，更激增至逾1760億港元的歷史高位，佔整體住宅樓宇買賣金額逾四成之巨，創逾10年以來高位【圖2、3】。由此可見，近年樓市的上升動力，很大程度來自「上車盤」和一手樓兩大範疇。

那麼，目前一手樓銷售數字（不論宗數或涉及金額）對後市有何啟示呢？

兩數據預測樓市走勢

正如3個月前本欄的分析指出，從歷年一手住宅銷售涉及「宗數」和「金額」的變化（12個月累計按年變化；下簡稱「一手宗數變化」和「一手金額變化」），可見這與二手樓價的按年變化走勢，大致呈亦步亦趨的關係，且前者往往領先樓價見頂或見底【註2】。唯一較明顯的背馳，是2010年樓市升勢跟隨「一手宗數變化」見頂回落，但隨後卻受到美國聯儲局推出QE2，令樓市再度亢奮而出現短暫「脫鈎」情況【圖4、5】。

值得重溫的是，「一手宗數變化」和「一手金額變化」與樓價有着密切的關係，背後或因為地產發展商往往掌握樓市一手資訊，對後市的發展有一定洞悉，故「一手宗數變化」或「一手金額變化」顯著回升（回落）至甚高（甚低）水平，某程度反映發展商看淡或看好後市，故加快或減慢去貨。退一步看，若一手交投抽升至甚高水平，亦意味着有大量市場購買力或資金被抽走，樓價升勢出現回落甚至按年出現下跌，也屬正常的現象。

無論如何，從最新「一手宗數變化」和「一手金額變化」顯示，兩者升幅於去年10月分別高見87%和150%後，在隨後兩個月升幅均出現掉頭向下（升勢減慢，尚未出現負增長）。根據以往兩者的關係，每當「一手宗數變化」和「一手金額變化」攀升至如現時的高位並且掉頭向下，樓價的升勢多在相若時間至半年內出現逆轉。換言之，僅從一手樓數字來看，樓價最遲於今年第2季，升勢將開始出現放慢甚至逆轉的機會。

最後，有以下兩點可以補充。

其一，上車盤樓價持續向上攀升，且近月升勢有明顯加快迹象。太古城與個別上車盤屋苑樓價的價差（或溢價；見【註1】），在過去一個月內進一步收窄。例如，太古城與新屯門中心和沙田中心的平均呎價差距，便收窄至115%和23%，較1個月前再分別下跌達5.1和2.2個百分點【圖6】。由此可見，市民盲搶上車盤有愈演愈烈的情況；換上另一個角度看，愈來愈多屋苑開始迫近這個屋苑價差的歷史底部，意味這股上車盤狂潮的尾聲已愈來愈近。

政府有機會出招調控

其次，特區政府出招的政策風險顯著上升。自金融海嘯後，特區政策曾先後三次出招，嘗試抑制樓價的升勢（不計2014年5月13日「微調」雙倍印花稅）。從每次特區政府出招前的市場狀況，不難發現樓價往往在短時間內出現急升的情況。更具體而言，二手樓價在前述三次政府出招前，在6個月的累計升幅，便分別達10%、13%和12%。目前的情況如何？過去6個月的樓價累積升幅為10%。換言之，特區政府短期內或有再度推出「加辣招」的機會。

總括而言，從「一手宗數變化」及「一手金額變化」由高位回落，以及上車盤與藍籌屋苑（太古城）的價差進一步收窄，加上近月樓價飆升的速度明顯加快，特區政府/金管局再度出招調控樓市措施（加辣）的風險亦不斷上升，均進一步確認今年內樓價見頂的情況愈來愈明顯。

信報投資分析部

11 Feb 2015

信報