細價樓 驚爆升多過爆煲

細價樓 驚爆升多過爆煲

撰文:唐榮
欄名:專家樓論

本港「細價樓」未來3個月會否「爆煲」，成為市場茶餘飯後的熱門話題。但用家近期高價「搶盤」，似乎擔心樓價再「爆升」多過「爆煲」。

紀惠集團行政總裁湯文亮早前在網誌，撰寫了一篇「細價樓將會在三個月內爆煲」的文章，指出現時購買「細價樓」買家，其資金一般來自父母，但不少父母是透過財務公司，將持有的物業加按，以貸養債，是本港樓市的火藥庫，認為即使樓價平穩發展，但在愈借愈多，資不抵債下，「細價樓」最終仍會爆破，快則3個月，慢則6個月。

「3個月內爆煲」論 引起熱議

言論隨即引起市場熱烈討論，資深地產分析員林一鳴，則以「我不信細價樓三個月內爆煲」，提出5大利好樓市因素，認為除非該5項因素有變，否則「細樓樓」樓價跌勢難現。

林一鳴提出的5大利好樓市因素，包括：

1. 「細價樓」須繳付的雙倍印花稅（DSD）稅款不多，仍獲投資者垂青；

2. 額外印花稅（SSD）凍結了二手市場的盤源，在單位供應減少下，有利樓價上升；

3. 政府推出的房策措施，拖慢了「換樓鏈」的速度；

4. 400萬元或以下的物業，仍然可承造9成按揭，吸引買家「上車」；

5. 政府已經停建居屋多年，大部分首次置業人士仍要在私人住宅市場置業。

恒隆地產（00101）董事長陳啟宗則指出，香港平均的按揭成數不高，而金融管理局亦非常小心，不會讓銀行過度借貸，若果有任何風吹草動，便會收緊對銀行放貸，故直言：「絕對無可能爆煲」。

這幾天的爭論未完，市場和當事人仍然樂此不疲，各方繼續發表意見。

上車客無懼高價 續錄破頂成交

至於市場實際的取態如何呢？在「細價樓爆煲論」發表後，上車客仍無懼高價入市，其中大圍金禧花園在單日，便連錄兩宗破頂成交個案，呎價均達1.3萬元，其中6座中層D室獲用家以445萬元承接，以單位實用面積340平方呎計算，實用呎價達13,088元，刷新屋苑的新高呎價紀錄。

另外，將軍澳區居屋翠林邨輝林樓低層2室單位，則以獲用家以自由市場價280萬元承接，以單位實用面積約381平方呎計算，實用呎價達7,349元，不論是總價或呎價，均刷新屋苑的新高紀錄。

據了解，上述居屋單位原業主，原本只打算在綠表市場以183萬元放盤，惟放盤期間一直有買家以自由市場價出價洽購，故單位最終以更高的自由市場價售出。

怕高位摸頂入市 用家掙扎

現時有足夠首期，並有意入市的用家，內心應該相當掙扎，既擔心高位「摸頂」入市，又憂慮心儀的單位會被「搶購」。

老套還是要說一次，置業不同街市買菜，除了要有龐大的首期，亦要有足夠的心理質素。若果閣下已經被「細價樓爆煲論」嚇怕，甚至被困擾，閣下可能有充裕的資金置業，但仍然欠缺足夠的心理質素，即使成功「上車」，可能還要擔驚受怕。

18 Feb 2015

經濟日報