上車樓價年升15% 6年漲2倍

上車樓價年升15% 6年漲2倍

私樓價6年升1.6倍 學者指樓市「瘋升」

去年本港整體私宅樓價按年升13%，上車盤（430呎或以下）升幅達15%，整體樓價連續6年累升1.65倍，細戶更飈近兩倍，市民上車更難。學者指樓市陷「瘋升」狀態。

差餉物業估價署最新數據顯示，去年全年整體住宅樓價指數277.6點，較2013年12月245.1點，錄得13%升幅，全年住宅樓價除首季錄得0.57%輕微跌幅外，於4月起拾級而上，連續上升9個月，惟在第四季升幅按月有所放緩，其中12月按月升1.28%，較11月按月升1.37%略為放緩。

豪宅相對落後 按年僅升6%

根據該署按單位面積劃分為五類別（見表），去年全部均錄得升幅，當中面積430平方呎或以下的上車盤，升幅跑贏大市，去年全年升幅達15%，為五類物業升幅之冠，反觀大額豪宅（單位面積1,076平方呎或以上）升幅相對落後，按年升幅僅6%。

本港住宅樓價在08年金融海嘯後，大量資金湧入，帶動樓市上升周期，於2009及2010年兩年間，整體住宅樓價急升54%，及至2011年升幅放緩至11%，惟2012再度升，按年升幅達26%，更超出97年高位30.8%，在政府出招後，2013年升幅稍為放緩至7.7%，而去年在細價樓推動下，按年上升13%（見圖）。

本港整體住宅樓價已連續6年上升，累積升幅1.65倍，期間上車盤（430呎或以下）升幅達1.92倍；若比較03年低位，樓價升幅更加驚人，去年12月整體住宅樓價較03年低位累績升幅為3.75倍，細單位更升4.4倍。

以沙田第一城一個兩房上車戶為例，實用面積284至327平方呎（建築面積395平方呎），03年僅售65萬至85萬元，現已升至400萬至445萬元，升幅達4.2至5.7倍。

樓價持續上升，經濟學者關焯照出，樓市已經陷於「瘋升」狀態，即市場充斥非理性行為，過度透支購買力。他認為，現時供應增加趨勢明顯，供求失衡已經大為改善，而加息周期亦將至，樓價難以持續大升，相信今年樓價或出現先升後跌狀態。

理大建築及房地產學系教授許智文認為，細單位升得明顯，反映樓市結構轉變，令細單位呎價谷上去，整體市場轉趨活躍，部分投資需求回來，也有部分稅項因素消化，認為今年上半年細單位仍會升，相信政府仍會觀察一段時間才決定是否出招。

住宅租金年升6% 細戶最勁

住宅樓價屢創新高之餘，租金同樣不斷向上飈升，差餉物業估價署資料顯示，去年12月本港整體私人住宅租金指數報165.7點，按月升0.42%，按年上升6%，並連續11個月錄得升幅。五類別單位中，亦以中小型單位升幅最勁，其中430平方呎或以下上車盤按年上升6.7%，而面積431至752平方呎單位則按年上升6.9%。

市場人士認為，觀乎住宅樓價及租金，均以上車盤升幅最高，除反映市民上車需求強勁外，亦可見樓價及租金高企，市民難以負擔高樓價及高租金，惟有選擇面積較細的單位，亦因而帶動細單位的需求。故政府有需要增加細單位的供應，包括居屋供應。

撰文:馮玉萍、余敏欽

6 Feb 2015

經濟日報