二手豪宅頻現減價蝕讓個案
房產
二手豪宅市道近期稍見好轉，但交投持續低企，減價個案仍然不絕。市場消息指出，九龍塘畢架山峰6座中層B室，面積1527方呎，剛以2500萬元易手，呎價1.64萬元。

據悉，該單位原本叫價2600萬元，經議價後調低3.8%沽出。原業主在2008年以1928萬元購入，是次易手賬面獲利482萬元。

何文田半山壹號再錄蝕讓個案，市場消息透露，半山徑38號中層單位，面積2313方呎，剛以2150萬元易手，呎價9295元。原業主在2008年以2567萬元購入，賬面損失417萬元。

大坑帝后臺亦錄得減價成交，單位為中層B室，面積1415方呎，原本叫價1500萬元，後調低至1380萬元，連車位沽出，呎價9753元；原業主在2004年以832萬元購入，賬面獲利548萬元。

同區名門5座中層A室，面積1710方呎，以1450萬元易手，呎價8479元。

中原西半山分區聯席董事蕭家權表示，西半山蔚樺閣高層B室，面積804方呎，以約1030萬元易手，呎價12811元，屬市價成交。若把上址出租，預料月租30000元，租金回報約3.5厘。原業主於1992年8月以386萬元購入物業，是次轉手賬面獲利644萬元。

中半山方面，恒地（012）旗下嘉苑昨天再沽出一個中層戶，面積1256方呎，成交價2006萬元，呎價1.6萬元。

信報

帝庭園1100萬沽業主損手
房產
二手豪宅減價成風，個別成交更現蝕讓，市場消息指出，何文田帝庭園1座低層A室，剛以約1098萬元成交，面積1332方呎，呎價8243元，原業主於去年以相若價錢購入，賬面平手離場，但連同行政費計算，損失逾50萬元。

香港置業半山壹號分行高級營業經理林怡恒表示，何文田交投淡靜，但區內租務表現活躍，半山壹號2期第17號中層，面積1491方呎，望鯉魚門全海景，剛以每月3.95萬元獲承租，呎租26.5元，屬於市價，租客為區內專業人士，鍾情單位景觀，所以承租該單位。

土地註冊處資料顯示，資本策略（497）旗下跑馬地Hampton，3樓A室以8100萬元成交，面積約3350方呎，呎價2.4萬元，買家以私人名義范一夫購入，英文譯音為FAN YIFU，相信為內地客。
 

信報

內地限購令 炒家沒落
2011年12月15日 星期四
編按：王先生的投資在2005至10年一帆風順，踏入11年則大逆轉。
2011年3月，大連緊隨國家限購令之後，推出地方版限購令。就在大連限購令消息公布的第二天，老王曾經去過的大連一個高級樓盤銷售人員給老王打來電話，「限購令以合同日期為準，你現在馬上過來簽合同，還可以搶在限購令之前買上房，否則你這種情況以後根本就買不了房了。」
「買不了房」 趕限購令上車
從2004年炒房到2010年，老王的現金純收益接近200萬元（人民幣．下同），炒房已經成為老王業餘時間的一切。在這種情況下，聽說自己「以後根本買不了房了」，這種壓力讓他一下子充滿買房的衝動，於是他手裏的100萬元現金換成一套64平方米一室一廳住宅。
2011年4月，房價似乎還在漲。判斷後市還能漲的老王對市場保持謹慎的觀察。5月，房價好像還在漲，手握4套房子的老王還想繼續觀望。2011年6月，感覺到市場行情有掉頭向下可能的老王把手裏最大的一套房子（面積145平方米）拿到中介掛牌。然而一直掛到7月房交會期間，只來了5個買家看房，沒有一個繼續談價錢。因為大戶型房子涉及到加稅的問題，很難賣得出，所以老王又把3月剛買的那套64平方米住宅拿出來掛牌。
然而，令老王愈來愈鬱悶的事情從此發生。房子起初叫價118萬元，老王認為這已經是讓步的價格了。今年8月，有睇樓後的買家講價到110萬元，老王說一分錢不能降。中介公司的店長打來電話說，「這個價格能賣出去是很不錯了。」老王卻堅持至少也得112萬元。雙方因為2萬元價格沒談攏，買方另尋他選了。
9月，老王把掛牌價降到了112萬元，又有買家談價要求降到107萬元。「我110萬都沒賣，107萬哪能賣？」老王沒答應，於是又沒有成交。
10月，在中介的游說下，老王答應把掛牌價降到110萬元。「被稱為銀十的這個月，你相信嗎？沒有一個看房者來看房。」老王無奈地苦笑。
100萬元買樓 售102萬
因為錢都押在了房子上，急需資金的他在10月末把叫價改為105萬元，「營業稅甚麼的全部買家承擔，我只賺5萬，算是裸售了吧。」這次有兩個買家來討價還價，一個直接把價格喊到了100萬元，老王沒答應，「我一年賺個白忙活，肯定不可能。」另一個買家托中介打來電話，「要求再降3萬。」
「100萬買的房子，102萬賣，我這是何苦來的？」老王苦笑說。賣還是不賣，他兩頭為難，「不過我心態現在平和多了，總比賠錢賣好。」老王無奈地說。（二之二）
【節錄自網民「桅桿上的瞭望者」文章，連結：http://blog.sina.com.cn/s/blog_40304a600102dur8.html】
欄名: 網上智慧
經濟日報

元朗將軍澳重災 二手受壓
2011年12月14日 星期三
在明年可推的2.4萬伙新盤之中，主要供應來自新界區，約佔67%，尤其偏重於元朗及將軍澳兩個重災區，僅兩區6個項目已有7,258伙供應，佔新界總量約3成。區內供應增，若氣氛欠佳，勢對二手屋苑樓價有所壓力。
元朗屬於明年新盤供應最多的區分，涉及4個新盤、合共約3,833伙，佔整個市場約15.8%。當中恒地（00012）與新世界發展（00017）合作發展的大棠項目已有2,585伙，屬於明年最大型單一項目。
新界佔67% 元朗明年3833伙
同區，新地（00016）持有下悠田及下高埔村兩個項目，亦分別提供400及800伙，料該區將成三大發展商賣樓戰場，相信發展商定價亦會較為保守，為區內二手屋苑樓價增添壓力。
至於另一供應「重災區」將軍澳，區內分別有將軍澳85區及日出康城3期兩個項目，共涉3,425伙，佔總數約14.1%。雖然供應量較多，但兩項目均由長實（00001）擔任主要發展商，相信較容易控制推盤步伐，對定價的壓力反而較細。其餘供應重鎮分別為油尖旺及屯門區，分別擁有2,818及2,277伙，但供應主要來自單一大型新盤，如新地屯門站上蓋項目達2,011伙。
撰文: 余敏欽
經濟日報

要聞
市區新界樓價 兩極化加劇
2011年12月14日 星期三
隨着市區與新界區的新盤供應差異大，加上政府積極增加新界區「限呎地」供應，可以預期未來新界區的細價樓，與市區豪宅樓價差距擴大，勢令樓價兩極化現象加劇。
資料顯示，2012年新盤潛在供應有24,223伙，港島區有3,127伙，佔13%；九龍區有4,986伙，佔20%，新界區有16,110伙，佔67%。由此可見，未來新盤供應將集中在新界區，勢令該區的新盤定價受壓。
明年逾千伙新盤 港島僅1個
要數提供逾千伙的新盤供應，港島區只有1個，為信置（00083）、合和（00054）及市建局合作發展的灣仔利東街重建項目，提供1,299伙；而九龍區同樣只有一個，為恒隆（00101）的浪澄灣尚未開售部分的1,234伙。
反觀新界區，提供逾千伙的新盤有6個，其中4個屬長實（00001）旗下項目，包括荃灣西站（七區）的1,720伙、大埔鳳園的1,356伙、將軍澳日出康城3期的1,648伙及將軍澳85區（地盤A）的1,777伙；其餘兩個項目分別為新地（00016）屯門站上蓋項目的2,011伙；以及恒地（00012）夥拍新世界（00017）合作發展的元朗大棠項目的2,582伙。
大圍盛世貼二手 漸露玄機
事實上，從近日多個開售的新盤所見，其所在位置及項目涉及單位數目有別，亦可見樓價兩極化的情況。以長實的大圍盛世為例，項目涉及逾千伙，定價貼近同區二手價；惟港島及九龍區個別單幢式物業，呎價依然創出新高，樓價兩極化情況可見一斑。
經濟日報

新盤潮「尾聲」 二手交投銳減
港代理業縮規模揭開序幕
房產
受外圍經濟影響，二手交投淡靜，加上一手盤推售潮逐漸進入「尾聲」，在「僧多粥少」下，昨天市場盛傳龍頭代理行之一的中原地產，率先裁減人手，近月較少新盤推售的區域首當其衝受影響。昨天本報向中原集團求證有關消息，惟該行否認有裁員計劃。學者指出，近期外圍經濟持續困擾本港樓市，令物業買賣轉靜，相信目前只是代理行業縮減人手的開端。

利嘉閣：未達標員工勸諭離職

昨天市場消息指出，中原地產已向部分區域公布裁員的消息，據該行一位經理指出，所屬區分已裁減「一隊」人手，涉7至8名員工；據了解，其他區域也有員工被裁，並以新界區域為主，其中東涌區原有10隊，現裁減3隊；荃灣區更被指每隊須「交兩個」業績未達標的員工。

事實上，上述被指裁減人手的區域，近月市場上未有新盤推售，市場人士估計，這是由於代理行為保障收入，暫時不會對有新盤推售的區域「開刀」，免得流失市佔率。港島西也有代理指出，公司已發出近20封「警告信」予未達標員工，惟未知若然員工於期限內尚未達標，將以裁員還是勸諭離職的形式處理。

中原集團主席黎明楷回應有關裁員傳聞時表示，暫未有裁員計劃，惟已向下屬發出指引，放緩擴充計劃，若有員工持續不達標，主管需要檢討員工的淘汰制度；目前集團旗下共約3000名前線代理。

他指出，一手盤屬「消耗性」，目前推售已進入尾聲，預料明年二手物業買賣仍然偏靜，相信與近月的情況相若，若情形持續，相信有代理行需要縮減規模。

其他大型代理行方面，利嘉閣地產總裁廖偉強表示，受市況影響，擴充已暫告一段落，下月初才會對部分未達標員工發出警告信，若在期間仍未達標，便會勸諭離職，不會裁員。

美聯集團（1200）執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興指出，集團目前在人手及分行策略上與年初時相若，沒有裁員計劃。香港置業高級執行董事伍創業表示，雖然下半年二手交投萎縮，對該行影響不大，未有裁員計劃。

「7個代理爭1宗成交」

港樓市自本年第三季起出現調整，自7月起住宅樓宇買賣合約數字便在約5000宗的低水平徘徊，直至近日亦未見起色。土地註冊處資料顯示，11月份住宅樓宇買賣合約錄4795宗（數字主要反映一月前的情況），較去年同期的13189宗大跌63.6%。

不過，同期地產代理從業員人數卻屢創新高，據地產代理監管局最新數據顯示，截至11月底總持牌人數為34682人，數字意味幾乎「7個代理爭一宗住宅成交」，市場人士指出，在僧多粥少下，代理行縮減人手是意料之內。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，外圍因素未明，加上買家入市心態並不積極，相信目前只屬代理業縮減人手的開端。他指出，代理行業的主要收入來源為佣金，倘成交量不能支持有關支出，代理為削減經費，將減少人手和關閉分行等。

信報

港島二手豪宅 交投見停頓
2011年11月24日 星期四
近月港島區有多個豪宅新盤推售，分散市場注意力，令港島區二手豪宅市場交投相當淡靜，當中跑馬地及東半山一帶傳統豪宅市場處於停頓狀態，多近個指標豪宅屋苑均處於未錄得成交。
禮頓山用家主導 放盤不多
以禮頓山為例，區內代理透露，10月份至今暫未錄得二手成交個案，最新一宗成交個案追溯至9月份，為3座低層A室，面積約1,911平方呎，以約4,920萬元易手，呎價25,746元，原業主於07年4月以約2,580萬元購入，持貨7年帳面獲利約2,340萬元。
區內代理又謂，該屋苑一向以用家主導，二手放盤量並不多，現時合市場價格放盤的單位不足20個，叫價平均每平方呎2.5萬至2.8萬元；租盤放盤只有10餘個，叫租每平方呎約60元。
中原地產東半山跑馬地分區聯席董事張偉光表示，一手新盤熱銷，吸走大量二手客源。加上額外印花稅（SSD）影響，業主更見惜售，令該區盤源大幅減少，以致二手市況持續淡靜，本月至今僅錄10餘宗成交。
銀行收緊按揭 業主惜售
其中上林1座高層C室成交，面積1,032平方呎，擁三房套房間隔，以1,600萬元連車位沽出，呎價約15,504元。據悉，原業主因發展商向其徵收用地關係，於2010年9月獲免費贈予上址連車位作為合約條款。
其次，區內代理指出，受金管局收緊按揭成數影響，豪宅業主換樓意慾下降，區內逾千萬元豪宅交投放緩。相反，數百萬元的單位則仍見交投，例如山村道豪軒一個高層A室，面積約651平方呎，剛以460萬元易手。
撰文: 黎煥成


經濟日報

人人睇淡
2011年11月24日 星期四
撰文:唐榮
欄名:樓論

樓市逆轉似乎無可避免，唐榮上周撰文指出樓價跌的拐點將出現在「一手開盤價低於二手價」的時候，剛好一星期，長實大圍盛世已率先以低於二手一成左右的價位推售，唐榮估計將會加快二手樓價下跌的速度及幅度。
唐榮整理了一些近日有關樓市的評論，跌價一成，暫時是市場普遍看法。
麥格理︰明年樓價將下跌10%
麥格理研究報告︰加息、供應增加、政策方面的不確定性以及不斷惡化的全球經濟形勢等因素，均令香港樓市在明年面臨下滑壓力。該行預計，明年香港樓價將下跌10%，而2013年將與之持平。
麥格理認為，明年樓價將持續下跌，且二手市場成交量會維持在較低水平，從而影響新樓盤的推出。該行認為，新地（00016）、長實（00001）及信置（00083）等幾間大型發展商將會在明年主導市場，他們具備財政實力來競投即將推出的幾塊優質地皮。
麥格理仍對香港樓市的長遠前景持審慎的態度。該行認為，香港豪宅需求強勁，但靠香港本地人工資支持的大眾市場住宅單位，無論在價格方面還是在銷量方面的增長都受到抑制。該行預計未來將會推出更多政策來限制外地人購入普通住宅單位。該行預計在未來6個月內還會有更多關於樓市的負面報道，不過估計這些消息並不會對股市帶來太大影響。
署理運輸及房屋局局長邱誠武在書面回覆議員提問時透露，隨着近期先進經濟體的經濟增長放緩、歐洲債務問題惡化及隨之而來的金融市場波動，加上自本年3月中起本港銀行數度調高按揭利率，令住宅物業市場的前景出現不明朗因素。
今年首十個月共有約7.5萬個住宅物業（包括一手及二手住宅物業）的交易個案，較去年同期（即宣布推出「額外印花稅」前）的11.3萬宗為低，下跌了約34%。
至於二手住宅物業市場方面，今年首十個月共有約6.7萬個交易個案，較去年同期的10.1萬宗為低，跌幅約為34%。今年首九個月整體住宅物業價格指數累積升了約13%，不過，有關指數在本年6月已開始下跌，至本年9月三個月期間共下跌了2%。物業市場的發展受內外多方面的因素影響，並非由單一措施所造成。政府現階段沒有計劃檢討「額外印花稅」，會在條例草案通過之後24個月或有需要時檢討「額外印花稅」。
施永青︰交投量與價跌未同步
中原施永青︰財政司長曾俊華在向立法會作經濟簡報時表示，受外圍因素影響，香港經濟可能會持續放緩；香港樓價可能會向下調，但希望樓價不會跌得過急，以免樓市出現硬着陸，造成負面的連鎖反應。現實是自歐債危機爆發以來，股票市場已大幅回落，連帶樓市的投資氣氛也變得消沉。即使是有實際需要的用家，也採取觀望態度。因此，近日樓市的交投量已跌到只有高峯期的三分之一。
本來，隨着交投量的大幅減少，樓價理應跟着回落才是。但現時樓價的跌幅仍不足5%，未與交投量的跌幅同步。或許，這是因為人們對貨幣系統更沒有信心，擔心一旦把物業轉為鈔票之後，可能更容易受金融動盪的衝擊，手上的財富會蒸發得更快，所以仍覺持有實物資產更有保障。
不過，由於宏觀經濟有二次探底的機會，現時樓市的好淡爭持，由淡友勝出的機會較高。未來樓價的跌勢，雖不一定很急，但幅度會愈來愈大。他提出要避免樓市出現硬着陸，政府起碼可以在以下幾個方面作政策上的修訂，包括減少土地供應、寬鬆房地產貸款、暫停額外印花稅。
不過，樓價是否「乖乖」跌一成便煞停？2008年金融海嘯急跌約15%，敬請留意！

經濟日報

住宅買賣 內地客佔逾12%新高
2011年10月26日 星期三
近年來內地客成為本港樓市重要資金來源，代理行中原統計顯示，今年第3季一、二手住宅買賣中，內地客比例增至12.5%，所佔金額更達22.7%，創有紀錄以來新高。分析指，屬於8月份之前滯後數據，但預期內地客來港買樓趨勢不變，溫州問題及中央收緊銀根影響較短暫及輕微。
中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，第三季已知一手及二手香港私人住宅買賣合約的內地個人買家，佔整體宗數達12.5%，佔整體金額比例達22.7%，按季分別增加0.9及4個百分點，並同時創有紀錄以來新高，而金額比例更屬首次超過二成。
第三季一手金額 佔51%
內地資金主要集中在一手市場，據統計，內地客佔第三季一手私人住宅市場宗數達42.1%，而所佔金額則達51%，按季分別增加9.2%及10.3%，亦屬是有紀錄以來的新高，並首次超過五成。
至於二手方面，內地個人買家則約佔整體宗數10.1%，所佔金額約14.2%，按季分別增加0.8%及1.2%，亦是有紀錄以來新高，並在宗數比例首次超逾一成。
黃良昇預期，隨着市場上大眾化新盤陸續推出，吸引本地買家重新入市，將會「沖淡」內地客比例，估計該比例將會有所回落或橫行。中大全球經濟研究所所長莊太量稱，數據未必反映內地客來港買樓熱潮升溫，因要視乎統計數目的總量而定，過去半年樓市波動較大，不排除由於本地買家入市步伐減慢，令內地客比率相對增加。至於溫州問題屬短期現象，內地客來港買樓趨勢不變。
撰文: 余敏欽

經濟日報

二手遇冷 西九四小龍頻減價求售
要聞
二手樓市負面消息接連不斷，加上日前南昌站物業成交價低於市場預期，進一步冷卻二手樓市，西九四小龍及奧運站更陷入「冰封狀態」，連續兩日零成交。代理透露，區內約20%業主已進一步減價放售，部分過往叫價進取的業主也重返現實；奧運站一號銀海及帝峯．皇殿更有業主「劈價」300萬元放售物業，西九四小龍屋苑也紛現減價個案。

連續兩日零成交

各區二手屋苑成交本已淡靜，受新的負面消息影響，部分業主加速沽貨。置業18高級營業經理黎振傑指出，一號銀海5座中低層A室，面積1230方呎，業主擔心後市，日前向代理表示把單位叫價由2200萬元調低至1900萬元，減幅達14%，雖然單位以低於市價放售，惟物業以1140萬元購入，故易手仍有理想利潤。

同區帝峯．皇殿1座中層B室，面積1552方呎，業主去年以1575萬元購入後，原叫價2480萬元放售，最近則知會代理單位成交價可低至2180萬元，貼近市價水平。代理表示，願意進一步調低叫價的業主，佔整體放盤量約兩成，本月全區暫錄約16宗成交。

昇悅居下調40萬

除奧運站外，西九四小龍過去兩天同樣零成交，香港置業高級營業經理文啟光指出，區內業主陸續順應市況下調叫價；昇悅居7座中層A室，面積655方呎，業主叫價下調40萬元，至460萬元；宇晴軒2座高層F室，索價回調45萬元，至485萬元。他表示，月內西九四小龍暫錄18宗成交，平均呎價7006元。

此外，市場消息透露，新界鄉議局主席劉皇發或有關人士新近悉數放售其持有的加州花園單位，涉約15伙，叫價介乎850萬至950萬元。資料顯示，旗下一單位早前以750萬元售出。

市況前景未明，樓價指數方面陸續反映情況，中原城市領先指數CCL最新報98.52，連續第二周下調，累積跌幅約1.28%。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass則最新報95.02，亦連跌兩周共1.73%。

不過，準買家睇樓意欲則未受影響，美聯物業數據顯示，本周六和日15個指標屋苑睇樓量錄1759組，按周升3.3%；新界區升幅較顯著，按周升5.6%，至415組。

信報

新屋供應續緊絀 樓價大跌料難見
要聞
港府積極增加供應回應市場需求，但政府最新數據顯示，截至9月底，第三季私人住宅施工量和落成量僅得1700伙和2200伙的低水平，反映住宅新供應於短期內將持續緊絀。大行高盛昨天發表報告，以環球經濟放緩及金融市場不明朗為理由，把本港未來12至18個月住宅樓價預測，由上升15%，改為下跌10%，但仍認為在供應偏緊及空置率偏低下，樓價只會出現調整而不會大跌。

未來四年供應6.3萬伙

運輸及房屋局最新發表的《私人住宅一手市場供應統計數字》顯示，第三季落成量按季增83%，至2200伙；施工量則跌64%，至1700伙；綜合首三季數字，兩者均不及去年，分別跌21%和40%。現樓貨尾及在建待售樓花的總數則按季減少2%，至5萬伙。

運輸及房屋局發言人表示，首三季落成量只有6700伙，主因部分樓盤施工進度較預期慢，惟表示未來3至4年共有6.3萬個新住宅供應，包括5萬個貨尾和待售樓花單位，以及1.3萬個已批而未動工的熟地單位；其中實用面積低於700方呎的中小型單位佔約4萬個。局方稱，未來數月將有14幅住宅地轉成熟地，提供約9300伙，令未來數年一手住宅供應續增。

高盛料住宅價跌10%

高盛發表研究報告指出，本港新住宅及寫字樓供應目前仍處於歷史低位，儘管香港及內地經濟增長放緩，但相信樓價大跌的可能性不大。不過，環球經濟放緩，加上由歐美經濟環境引致就業市場及部分行業前景不明朗因素增加，均削弱樓市的需求，並扭轉樓價的調整周期。該行修訂本港樓市的預測，預料未來12至18個月本港住宅、寫字樓及零售物業價格將下跌10%、20%及10%，原預測為上升15%、20%及10%。

理工大學建築及房地產學系教授許智文對首三季施工及落成量感到「意想不到」，相信本年的私宅落成量難達1.2萬伙，亦難以出現每年供應住宅2萬伙的情況，預計在供不應求下，短期內樓價將獲支持。他認為，6.3萬個潛在供應未反映公屋和居屋新供應，加上現存中小型單位佔總量的比例七至八成，擔心新供應日後將對中小型單位樓價造成壓力，認為須小心處理。

經濟學家關焯照也對首三季落成量低感失望，但政府加快推地，令未來3至4年潛在私宅供應大增，每年平均有1.6萬伙供應，貼近2萬伙水平。隨着私宅供求未來逐漸取得平穩，預料未來數季樓價可望下調。

發展商方面，嘉里建設（683）旗下嘉里發展執行董事朱葉培認為，隨着政府土地政策日後進一步落實，即使供應增加，參考過去本港私宅吸納量介乎1.5萬至1.6萬伙計算，私宅需求仍然強勁，不擔心未來數年的樓價表現，但未來3至5年中小型單位價格將存在下行壓力。富豪酒店（078）執行董事范統說，政府手上掌握人口、土地供應和住宅落成量等數據，惟對市場變化作出的反應往往滯後，例如目前市況未明，仍大力推出土地，政府或應調整策略。

信報

二手樓成交海嘯後新低
要聞
外圍經濟及全球股市表現欠佳，銀行陸續調高新造按揭息率，利淡因素持續影響二手樓市交投；加上新盤開售，吸乾市場購買力，令過去兩天十大屋苑二手交投跌至單位數字。美聯物業報告更指出，周末兩天共7宗成交，已跌至2008年金融海嘯後有紀錄以來的新低，連環減價個案不斷，撻訂離場情況亦不罕見，更有業界形容現時二手交投情況較2003年「沙士」更差。

康怡及麗港城俱「食蛋」

根據美聯物業分行統計數字，過去兩天十大藍籌屋苑二手交投量錄得約7宗，除天水圍嘉湖山莊及鰂魚涌太古城錄得成交外，其他藍籌屋苑包括康怡花園、麗港城全部錄得「零」成交，較前周錄得的15宗，大幅下跌約53.3%，成交量創出2008年該行有紀錄以來的新低。

過往樓市淡靜，天水圍嘉湖山莊成交量亦在10宗左右，但過去兩天跌至6宗。中原助理分區營業經理謝明亮表示，屋苑錄得的樂湖居11座中層C室，以196萬元易手，呎價2768元，成交價亦低於市場。此外，港島東龍頭屋苑太古城交投亦只得1宗，該行首席分區營業經理趙鴻運表示，太古城成交的南天閣高層C室，業主亦須減價25萬元至805萬元，才有買家承接，呎價10242元。

減價成交頻現，撻訂重推個案亦不罕見，美聯高級營業經理談澤成表示，大圍金獅花園金寧閣高層8室，上月初以218.8萬元成交，惟受股市下調影響，買家最終選擇撻訂，業主再以220萬元放盤；粉嶺花都廣場亦錄得撻訂個案。中原分行經理陳永強表示，屋苑6座高層E室，於本月中旬以208萬元沽出，呎價4023元，亦遭撻訂，業主以213萬元重新放盤。

部分業主為求單位獲承接，不惜減價吸引買家，同位於天水圍的栢慧豪廷，祥益地產分行經理蕭嘉偉指屋苑7座高層D室曾於今年6月以300萬沽出，及後業主賠訂16萬元取消交易，再以叫價330萬元重推，至近日願意調低至297萬元沽出，減價幅度達一成。

有業界形容，雖然本港及外圍經濟不景氣，但本港經濟未致於大倒退，反而通脹、港元貶值等因素，令市民普遍認為揸「磚頭」更好，故願意減價求售的業主仍佔少數，成為買家入市的主要阻力位，令近期成交量甚至較「沙士」時期更差，而下月發表的施政報告，市場恐怕政府再度出招，令對樓市審慎觀望氣氛加劇。

信報

地產
港府連番推地 邁2萬伙目標
2011年09月26日 星期一
撰文:劉嘉輝 美聯物業首席分析師
欄名:大行觀點

全城焦點的將軍澳大型新盤上星期五開售，其後仍有多個新盤陸續登場，樓市新供應頓成焦點。政府早前公布第四季的賣地名單，預期可興建約5,000個單位，與本欄早前預期的數字相若。若連同近半年拍賣及招標（包括月內推出的招標項目）約9,000伙合計，可提供的單位數目將增至約14,000個單位，再加上元朗錦田沙埔地皮剛透過補地價後可建約3,000伙，合共已達17,000伙。單位供應距離每年2萬伙不遠，預期本財政年度數目可達標。
政府於勾地表內選出7幅用地，並安排於第四季主動出售，當中5幅為住宅地皮，預計合共可提供1,770個住宅單位。另西鐵荃灣西站五區城畔及灣畔的兩個項目亦計劃於來季招標，可提供約3,300個單位，估計合共可興建約5,000單位。即使近期拍賣及招標的住宅地皮中，有個別未符市場預期，加上期間樓價亦有所調整，但政府推地仍然相當進取。
政府出招 遏樓價見效
事實上，自今年4月以來政府積極推出土地供應，成效相當顯著。近數月樓市明顯降溫，買賣交投減慢，而樓價亦見調整。據資料顯示，以土地註冊處註冊個案反映的成交量分析，近月二手住宅買賣宗數已回落至約不足5,000宗水平，比起去年平均每月約萬多宗少一半，並回復至09年初水平。
至於樓價方面，據美聯資料顯示，樓價已連跌3個月。由此可見，政府多次出招後，已令熾熱的樓市有所降溫，而樓價走勢亦趨平穩發展。
由於尚餘約3,000個單位已達全年2萬伙目標，相信本財政年度餘下的一季土地供應未會大幅增加。而隨着土地供應趨穩定，樓市可望穩定發展。

經濟日報

地產
樓市步入收縮期？
2011年09月26日 星期一
撰文:唐榮
欄名:樓論

按計劃在網上提出了「物業周期指標」的概念，指出要確認一個地方處於哪一個物業周期階段，就需要透過物業供應、物業需求、物業空置率、租金，4項指標來判斷。先說說唐榮意見，若依這4項指標量度，樓市極可能達到繁榮期的尾聲而或有機會即將進入收縮期。
明年落成量 升至1.37萬伙
供應：過去三個季度，政府已全力增加供應，目標是2萬伙單位的土地轉入私人市場，這些單位，最快在2013年至2014年可以樓花形式推出市場，滿足供應，理論上，可見的將來供應開始增加。而根據差餉物業估價署的數據，2011年的落成量出現10,670個的低位後，明年的落成量同樣回升至13,700個，換言之，現貨及樓花在2012年應該開始增加。
空置率：可惜這部分只有滯後數字，依照今年初發表的2011年物業檢討報告，2009年的空置率為4.3%的谷底，至2010年開始上升至4.7%，究竟今年空置是繼續回升嗎？依照唐榮路過不少落成新盤，似乎「黑房」（丟空單位，晚上沒人開燈）的情況並不嚴重，暫時舊有數據顯示是開始回升。
部分屋苑租金 升破97高位
租金：多間代理統計，主要屋苑的租金剛剛升破或接近1997年的高位，平均呎租在20元以上水平，升勢持續而凌厲，似乎未出現增長放緩，仍在正增長的位置，看看差餉物業估價署的7月數據，各類住宅的租金指數持續上升，不過，若細看分區亦見部分下跌，以港島區為例，431平方呎以下單位，每平方呎由30.2元上升至30.4元、431至752平方呎單位由29.7回落至28.1元、753至1,075平方呎由32.2元升至33.4元、1,076至1,721平方呎單位，則由36.5元下降至33.7元。1,722平方呎以上豪宅則由44.7元上升至46.9元。可以說有升有跌，不過租金趨勢仍要多看一段時間才會明確。
是否發覺跳過了需求這部分，主要原因是需求難估：沒有特別的數據可以支持，僅土地註冊處成交數字在近月處於低點，顯示入市個案減少。近月內地同胞入市的新聞似乎亦罕見、睇樓量似乎亦回落、民調有意置業者見下降、但無可否認，唐榮仍是經常被問到樓價幾時跌？跌幾多？這樣問的絕大部分是意圖入市的一群，需求仍在，但同樣需要再多觀察一段時間。
樓市收縮期的現象似有還無，樓市所仍處的繁榮期似乎又正在改變，所以唐榮初步認為，樓市正處於繁榮期尾段，接近收縮期。
經濟日報

地產
開價貼二手 新盤付款優點多
2011年09月20日 星期二


近日樓市焦點盡在一手新盤，豪宅有跑馬地「雲暉大廈」、「紀雲峰」；大坑「春暉8號」及香港仔「深灣9號」，使香港區的豪宅供應即時增加逾半百，為中產富豪提供換樓選擇。
除了這些豪宅項目外，將軍澳日出康城2C期「領凱」於一星期內公開首批及第二批單位價單，合共216伙，平均呎價分別為5,941元及5,982元，如買家選擇即供付款辦法更可享有6%置業優惠，貼近同區二手屋苑呎價，周末期間即吸引逾萬人次參觀。
享二按 資金調動更靈活
過往將軍澳區每逢有新盤推出，主要皆是以用家入市為主，約佔整個項目7成；是次「領凱」開價是一個出乎市場預料之外的投資者價，發展商更首創全新靈活的付款方式，若客人在最初購入單位時選擇建築期付款，到日後入伙時，如果想轉用即供付款辦法，也可享有二按優惠，令一些換樓客或首次置業的用家在資金調動上的靈活度大大提高。加上「領凱」有20個月的樓花期，對投資者而言亦是一個吸引因素，因為只需支付15%的樓價便可以用資產抗衡通脹，不失為一個有保障的做法。
說起通脹，不少投資者深信另一個有效的對抗方法為「買樓收租」。事實上，中原地產研究部於上月底發表一份研究部報告指出，本港自第三季開始，租金持續向上，令回報率拾級而上，更明顯跑贏活期港元存款利率及內地人民幣定期存款利率，相信長綫投資者的資金會陸續重投樓市。以2011年6月份全港85個大型私人住宅屋苑的平均租金計算，租務回報率錄3.68厘。假設下半年樓價持續橫行不變；如果同期租金上升10%，回報率最高將達4.05厘。
買樓收租 回報更勝定存
至於現時活期港元存款利率近乎零水平，今年7月份錄0.01厘，若扣除基本通脹率5.8%，即實質存款利率為負5.79厘。在零利息時代及通脹加劇之下，市民的儲蓄存款貶值勢頭更快，有經濟能力的人寧願把資金投放樓市，買入單位作收租之用；這種想法正好對樓市帶來正面影響。2011年7月份的租務回報率暫錄3.73厘，亦較同期的人民幣定存利率3.05厘為高，可見買樓收租比人民幣定期投資所得的回報較為可觀。
政府緊箍咒 二手難活躍
近日又見銀行負責放貸的職員四處出勤，走訪各地產代理分行，但非為爭取按揭生意，卻是為了搶攻港幣存款市場，希望增加定期存款的營業額，據聞這些前綫職員需要達到的目標要以千萬元計，由此可見在金管局緊縮政策下，私人物業市場承造按揭過程審批困難，而且一般而言銀行最高只可為客戶提供7成按揭，令整個銀行業的按揭業務利潤大幅減少，迫使銀行將借貸類別的業務重心轉移，所以9月份二手私人物業登記數字將有機會於低位徘徊。
而大型地產代理行為了在9月、10月扭轉形勢，必須靠做好一手銷售才能保持盈利能力，因為如上文所說，在金管局的「緊箍咒」下，連往常交投最暢旺的大型二手屋苑，如美孚新邨、太古城及嘉湖山莊等流轉量持續下滑，相信二手物業市場不會有太大的活動能力。

地產
負面消息多 業主劈價求售
2011年08月12日 星期五
美國信貸評級被降級，連帶股市大幅波動，而沙田豪宅地皮以底價拍售，連番利淡消息出現下，二手樓市進一步淡靜，僵持多時的放盤業主，亦陸續減價求售。
沙田第一城 業主即減14%
其中，沙田第一城部分業主見賣地成績未如理想，立即調低放盤價，如22座低層A室，634平方呎，叫價由賣地前345萬元，賣地後調整至298萬元，減幅達14%；另外，7座低層E室，594平方呎，賣地後即減價10萬元，以375萬元放售，但未獲承接。
區內代理指，現時業主本着可租可售的心態放盤，要其大幅減價，寧願將單位放租，即使隨大市波動而調整叫價者，減幅仍屬輕微，介乎3%至5%。
業主鮮有減價的情況，在海怡半島亦出現，而自上周五股市開始下滑以來，區內暫未有買賣成交。中原海怡西翼第二分行首席分區營業經理盧鏡豪指，海怡半島本月暫只有6宗成交，最近的一宗要追溯至上周六。而外圍股市急瀉後，買賣均呈膠着狀，有部分業主更退而求其次，將單位放租，如剛易手的15座高層G室，1,109平方呎，原業主計劃將單位以1,100萬元放售，但見市況每況愈下，同步將單位出租，最終以27,000元承租，呎租24元，屬市價。
美孚新邨 交投緩租務旺
美孚新邨亦因放盤業主未肯擴大議價空間而交投放緩，本月迄今買賣成交少於10宗。反觀租務交投保持暢旺，同期已錄18宗成交，預計全月可保持40餘宗的水平。美聯美孚3期分行助理聯席董事邱漢榮表示，目前平均呎租約19元。而個別位置優越的單位，如5期蘭秀道12號高層C室，676呎，靠近港鐵西鐵綫出口，故能獲租客以15,000元承租，平均呎價22元。
欄名: 10大屋苑行情
經濟日報

要聞
林太：增供應 不因一次賣地改變
2011年08月12日 星期五
發展局局長林鄭月娥昨日指，沙田九肚「限量地」反應差，跟市場還有不同的土地選擇有關，但她不認同「賣得差」及「賤賣土地」等說法，認為成交價屬市價，並強調會持續按季推地，有決心維持樓市穩定發展。
開價是市價 九肚地價可接受
發展局局長林鄭月娥昨天出席一公開場合時，就日前沙田九肚「限量地」僅以一口價售出的成績開腔回應，強調拍賣官當日的開價是市場價格，認為即使發展商的反應差，但賣地成績仍然是可接受的。
「我聽到有些說法指這次賣地賣得差，我覺得所謂『差』或者我們同事所講的『Poor』，其實是指反應差，發展商沒有很積極、很熱熾投地的現象，並不是賣地賣得差」林鄭月娥說。
賣地「唔差」 持續按季推地
對於是甚麼原因令該用地賣得「差」，林鄭月娥綜合了3項業界的意見，包括外圍經濟及本地股票動盪、用地的特殊性及市場還有土地可供選擇。但她認為，較貼切的因素是發展商覺得還有土地可選擇（見另文——「8地部署推 市值逾300億」），而且早前亦已有發展商動用了大量資金投地，故認為財政安排亦可能成為考慮因素之一。
不過，林鄭月娥強調，政府不會因為一次賣地，而改變增加土地供應的決定及按季度推地的政策，包括以維持香港房地產市場的穩健發展。至於下一季度的賣地計劃，亦會一如以往預早公布。
據政府早前公布的資料顯示，元朗洪水橋丹桂村及將軍澳第66A區的「限量地」，將於下月6日（周二）獲主動推出拍賣，將來的落成單位分別不可少於170伙及960伙，可建樓面面積分別約12萬及79.2萬平方呎，市值分別達及5.5億及43.6億，樓面呎價則分別約4,600及5,500元。另西貢白石窩地亦安排同日拍賣，地皮可建樓面約1.2萬平方呎，市場估值約1.3億元，樓面呎價1.1萬元。
下月數地推 業界或調整估值
而在經歷過日前沙田九肚山「限量地」近乎流拍的經驗，業界對早前的估值均有所保留，部分更指有可能會作出下調，故建議政府將開價降低，藉此吸引更多發展商出價及減低流拍的風險。林鄭月娥表示，這也不是政府慣常的做法，並重申會以市場的價格為基準，以確保不會賤賣土地。
撰文: 古廣榮
經濟曰報

[全文]
外圍陰霾密布　減價蝕讓撻訂個案頻現
房產
環球經濟不穩，令二手市場氣氛陰霾滿布，普遍業主願意把放盤價調低3%至5%，減價求售、業主蝕讓及買家撻訂離場個案頻現；過去兩天十個主要屋苑成交量下跌23%，至24宗。學者認為，美國評級首度被下調，樓市難免受影響，短期準買家將趨審慎，預料樓市要待施政報告的房屋政策出台才可轉活。

二手成交按周跌兩成

美聯物業數據顯示，過去兩天十大指標屋苑僅錄得24宗成交，再度低位徘徊，其中鰂魚涌康怡花園及藍田麗港城均「捧蛋」。樓市「火車頭」太古城可謂一枝獨秀，屬唯一按周成交增加的屋苑，過去兩天共錄4宗成交，惟大部分均須劈價才見承接。中原地產首席分區營業經理張光耀表示，銀星閣中層則王單位，近日劈價近一成至948萬元易手，呎售10475元；太湖閣低層單位，微減10萬元後以490萬元易手，呎價僅7227元，原業主於2008年以385萬元購入，易手賬面獲利105萬元。

市場前景充滿未知數，眾新舊業主趨觀望，部分業主和新買家更決定蝕讓離場或撻訂。中原地產助理分區經理余俊文表示，荃灣麗城花園3期2座高層戶，劈價44萬元，以426萬元沽出，呎價5035元；有個別看不通後市的業主則寧願蝕讓套現，同區愉景新城6座中層戶，以340萬元易手，易手蝕讓8萬元。中原市務經理余仲平指出，荃灣中心1期一個中層戶日前以182萬元成交，最後買家決定撻訂，預料賠訂約5萬元。

九龍區方面，美聯物業助理區域經理余柏表示，美孚新邨業主普遍將放盤叫價調低約3%。不過，奧運站二手市場受瓏璽牽動，市場消息指出，一號銀海2座高層B室，市傳獲一位內地客出價2270萬元承接，呎價逾1.75萬元，創下同類單位呎價新高。

雖然減價情況普遍，但也有賠訂重售個案。美聯物業高級營業經理黃少明表示，將軍澳康盛花園2座低層戶，業主原本叫價270萬元，於早前劈價逾一成以240萬元沽出，日前賠訂重新以256萬沽出，以賠訂及佣金約10萬元計算，額外獲利約6萬元。

施政報告後料轉活

中文大學全球經濟及金融研究所所長莊太量認為，美國債務評級首度被下調，對香港樓市屬一個重大的不穩定因素，相信不少炒家和用家會趨審慎，短期波動如減價放售等難免，但長遠會否成跌勢仍須視減價情況是否普及而定。

他指出，市場現階段將觀望其他評級機構的取向，短期樓市將轉淡，倘未有其他評級機構再下調美債評級，由於本港利率持續低水平和就業情況穩定，相比之下，市場關注施政報告會否推出新的房屋政策等，預料樓市須待兩個月後才可逐步回活。

信報

地產
下半年樓市 四大代理行樂觀
2011年06月28日 星期二
今年上半年樓價累積升幅逾1成，惟及至6月份政府連番出招，樓市隨即見調整，盡管如此，本港四大地產代理行均對下半年樓市表現仍然樂觀。
中原︰內地客買港樓持續
內地客近年成為樓市的新動力，無論新盤及豪宅市場，不時可以見到內地買家的蹤影。中原集團主席黎明楷指，香港物業是內地客分散投資的其中一個工具，由於內地客以投資豪宅居多，以1,200萬元以上的住宅成交為例，相信約有3成多的買家為內地人，但投資中小型住宅的比例則較少。
對於金管局收緊主要收入非來自本港的外地買家按揭成數，明顯是針對內地客，黎明楷認為，這類買家一般現金充足，不用依賴按揭買樓，減低他們在本港買樓意慾的原因，相信是內地收緊銀根。
美聯料全年升幅 維持11%
他預期，下半年來港置業的內地人或會減少，但相信只是階段性的現象，內地客在港買樓的行動仍會持續。
除針對內地客收緊按揭外，政府亦增加土地供及及計劃復建居屋，即使面對多項調控樓市政策，但但美聯集團副主席黃錦康認為，下半年後市仍然樂觀，並維持該行對全年樓市預測，料樓價升幅為11%，未有因市況轉向而作出調整。
他解釋，本港經濟基調良好，加上內地資金對本港樓市有支持作用，下半年樓價走勢平穩。至於近日二手交投淡靜，黃氏估計隨着政府有意復建居屋的消息隨時間消散後，二手交投可望回升，下半年二手住宅註冊量較上半年為多，全年預測亦較原先約10萬宗調升至約11萬宗水平。
港置︰未來兩季 細價樓難領升
就政府有意再度復建居屋，對細價樓市場造成直接影響，近日個別單位成交價出現大幅下調，細價盤亦首當其衝。香港置業高級執行董事伍創業認為，樓市近日出現調整，細價樓當然亦不能倖免。
伍創業指出，目前復建居屋計劃仍未有具體定案，計劃最快於10月份才會公布，相信對下半年細價樓或中小型物業樓價，並不會有顯著影響，但料市場觀望氣氛會持續觀望，影響下半年中小型屋苑有可能不再成為升市火車頭。
他認為，政府收緊豪宅物業按揭，暫對豪宅樓市未有明顯影響，料豪宅物業有可能取而代之，成為升市的源頭。雖然息口短期內不怕抽升，但他表示，市民下半年入市時，要小心衡量個人能力，並審視個人未來兩至三年的供款能力。
利嘉閣︰新盤下半年百花齊放
在新盤市場方面，利嘉閣地產總裁廖偉強表示，今年上半年新盤成交宗數約5,000宗，較去年同期少。但下半年的新盤市場，廖偉強認為會「百花齊放」，原因是上半年的一手住宅推盤量不多，發展商為了業績及向股東交代，今年餘下的時間相信會努力推盤，以達到全年的銷售目標。
他預期，由於近年買家的質素，以及要求提升下，新盤開價進取，發展商為迎合買家喜好，新盤單位均會贈送電器，和安排設備完善的會所，令成本增加，預期發展商亦會以進取價開盤。
欄名: 樓論
經濟日報

豪宅升唔停 比97貴一倍
整體樓價超越1997高峰期，地價亦都貴過1997年，97年高峰已經不再成為樓市阻力位，紅磡地皮樓面地價逼近1萬元，比起14年前環海街的紀錄，高出近兩成，紅磡地價再創新高的同時，近日樓市連環錄得多宗高價成交，特別是豪宅呎價升幅最為驚人。
過去一星期最受市場注視的豪宅成交，肯定是影星張栢芝突然斥資1.28億元超高價，向樂聲電子購入中半山世紀大廈2座頂層複式單位，單位面積3,663平方呎，折合呎價高達3.5萬元，比起樂聲電子於2007年5,750萬元購入價，大幅上升1.2倍，成為中半山豪宅一個新紀錄，比起97年中半山最高呎價豪宅還要高出一條街，當年活躍炒家建萊集團秦錦釗，以呎價2.3萬元購入帝景園的頂層複式單位。
 

現時豪宅價由買家締造
同樣是複式單位的成交，不過現時情況與1997年卻有着分別，首先當年豪宅呎價屢創新高，但絕大部份破紀錄的新高價成交，主要由投資者所購入，單是建萊集團秦錦釗當時大手掃入五、六十間帝景園豪宅單位，一個比一個貴，大部份的紀錄係由同一投資者創造，相反14年後的豪宅市場卻明顯不同，現時世紀大廈高價成交，由張栢芝購入，明確係由用家購入。再者，大家亦明白現時張栢芝購入豪宅，估計都會以全數現金（Full Paid）支付，無需向銀行借錢，比起97年秦錦釗是向銀行借錢掃貨，最終金融風暴下，令秦錦釗債台高築，所以單位都變成銀主盤，現時的情況肯定同97年完全不同。
另一方面，筆者最近留意到另一宗豪宅高價成交，跑馬地雲暉大廈C座高層單位，面積1,597呎的單位，一名外區用家，斥資2,929萬元購入，呎價高達18,341元，創屋苑近年呎價新高，最特別是原業主早於97年5月的樓市高峰期購入，但當年購入價只是1,498萬元購入上址， 目前的售價比起97年的售價高出近一倍，顯示目前已有個別豪宅屋苑的成交價已經高出97年高峰期達一倍。
但看深一層，這宗雲暉大廈的成交，是否遠高於市價，情況卻並非如此，首先目前物業比鄰的禮頓山，最新呎價已超越2.5萬元的高位，而雲暉大廈僅以1.8萬元的呎價成交，現時的呎價可謂仍然低水，再者南豐集團持有的雲暉大廈A、B座正展開翻新工程，相信最快於下半年分拆出售，市場預期呎價亦達2萬元以上，現時C座高層成交價卻相當合理。
 

呎價20年急升5倍
豪宅售價比97年貴足一倍，這個數字確實驚人，現時個別屋苑的售價只是僅僅超越97年的水平，但豪宅售價的升幅卻遠遠拋離中小型住宅，不過若大家以超級豪宅的呎價比較，情況更加驚人，最新山頂豪宅呎價已經超越五、六萬元一平方呎，不過在97年山頂洋房呎價亦只是徘徊於2萬至2.5萬元的水平，現時山頂洋房的呎價比起97年肯定貴足一倍以上，筆者最後再補充一點，山頂洋房於1993年才首度突破1萬元一呎的水平，換言之用上不足20年時間，呎價已經急升5倍以上，升幅確實驚人。

新報
 

 
地產    額外印花稅實施半年二手成交縮25%
2011-05-23
額外印花稅至今的首半年剛屆滿，有代理行數據顯示，樓價過去半年平均呎價升約一成，惟額外印花稅令期內放盤量減少，比率約兩成半，物業交投亦跟隨放緩。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，自去年十一月至今年四月的半年間，平均呎價錄得約百分之十點九升幅。惟政府推出額外印花稅後，放盤量減少。據美聯物業資料研究部及土地註冊處資料顯示，去年十二月一日至今年五月十九日近半年為止，二手住宅註冊量合共錄得四萬八千一百三十二宗，較去年六月一日至去年十一月三十日半年的六萬四千一百零一宗減少近兩成半，可見該措施對二手市場交投的影響。

若以近半年二手註冊量最多的十個屋苑分析，當中沙田第一城跌幅為十大屋苑之中最大，急挫四成，而新都城、珀麗灣及嘉湖山莊則齊跌三成；反觀，該十大屋苑中，愉景灣註冊量走勢平穩，僅微減百分之一。

事實上，額外印花稅至今的首半年剛屆滿，若將半年前購入的單位於現時轉售，所需付的額外印花稅將由一成半減至一成。若現時將額外印花稅推出後才購入的單位，持貨逾半年轉售，仍需繳付轉售交易總金額的一成作稅款，連同其他成本開支費用，獲利不多，部分甚至出現虧蝕。

再者，現時息口低企，持貨成本始終不高，故相信不少投資者仍會繼續持有手上單位作長投資，因此預期市場放盤量及成交量未會因此而大幅增加。

短炒住宅大幅減少

劉嘉輝指出，最重要的是，額外印花稅推出主要為打擊短炒賣，而此措施亦相當奏效，反映短炒活躍程度的住宅摸貨註冊量於近半年已大幅減少。據資料顯示，近半年住宅摸貨僅錄得四百八十七宗登記，較前半年的一千二百四十八宗大跌六成一，跌幅遠高於二手住宅。

星島日報

 
地產    首季住宅回報率全面下挫差估署：幅度5.7%至7.7%細單位跌勢急
2011-05-23
差餉物業估價署數據顯示，本年首季私樓回報率普遍下跌，當中除最大面積的E型單位(面積在一千七百二十二方呎以上)回報率企穩在二點五厘外，其他各類型的單位回報率均呈跌勢，幅度由百分之三點三，至百分之七點七不等，當中最大跌幅的為細單位，回報率於○九年第一季後首現跌勢轉急。

事實上署方數據顯示，本港私人租務回報率由○六年起過去五年逐年下跌，至去年按年私宅回報率，僅只有面積在四百三十一方呎以下的A型單位仍錄四厘，其他類型單位均告失守，當中面積在四百三十一方呎至七百五十二方呎以下的B型及C型單位按年回報率錄三點五厘及三厘，而D及E型單位，按年回報率更只有二點八厘及二點五厘。

過去九季輾轉向下

回顧過去逾兩年本港私人住宅租金回報表現，則已發現回報率過去九個季度輾轉向下調整。當年受金融海嘯影響，○九年首季A型單位回報率，錄得四點六厘，較○八年第四季的五厘下跌百分之八，而B型單位於○九年首季更錄得按季跌一成四。

至於中型及大型單位的回報率，於○九年首季均錄雙位數字的跌幅，下跌幅度介乎近一成三至近一成六不等，反映當年在市況逆轉之下，物業回報率無可避免隨市場調整。

而過去一年，大市持續向好，雖然完全擺脫海嘯的衝擊，但本港住宅回報率卻未見起色，繼續向下調整。當中A型單位回報率由去年第二季的四點一厘，按季逐步下跌，去年第三季錄得回報率為四厘，及至去年第四季回報率為三點九厘，跌幅均介乎百分之二點四至二點五。

惟本年首季，本港住宅物業回報率卻僅錄得三點六厘，較去年第四季按季跌百分之七點七，反映跌勢轉急。

而B型單位亦面對回報率急跌的局面。當中去年第二季住宅回報率錄得三點六厘，而去年第三季則跌百分之二點八，及至去年第四季就企穩在三點五厘，不過至本年首季，該類型住宅回報率卻只有三點三厘，按季跌幅為百分之五點七。

大型單位回報平穩

反之中型及大型單位的回報率則較「硬淨」，至本年第一季按季跌幅僅介乎百分之三點三至三點六，當中E型單位，按季回報率仍然企穩在二點五厘，反映中型至大型單位回報率跌幅較細。

數據分析



星島日報

美聯：地皮供應失衡樓價將現兩極化
2011-04-07
政府銳意增加住宅供應，有大型地產代理行指出，每年住宅供應增到三萬至四萬伙將對樓市造成衝擊，令市場出現供過於求的情況。同時勾地表市區及新界區供應失衡，將導致樓價出現「兩極化」現象。美聯副主席黃錦康表示，該行就本港樓市向全球基金界作出調查，發現八成被訪基金經理認為本港樓市應健康、穩定發展，當中逾半數認為每年兩萬伙私宅供應屬足夠。

美聯副主席黃錦康表示，該行就本港樓市向全球基金界作出調查，顯示逾八成二被訪長基金經理支持樓市健康平穩發展，而同類數據中支持樓市平穩發展的對沖基金經理則僅佔七成三，比例明顯較少。

市區及新界或將出現錯配

黃錦康指出，政府若在今年增加住宅供應量到三至四萬伙，將對樓市造成利淡影響，市場將會出現供過於求的情況。雖然單位落成需時，惟市場將提前反映供應增多的訊息，預期於數月或一年後，將導致本港樓價下調。而根據現時勾地表顯示，未來一年市區及新界區或出現錯配失衡現象，有機會令各地樓價出現「兩極化」現象。

同時，黃錦康又指，市場供應屬影響本港樓市的決定性因素，反而外圍因素影響則相對有限，如九九年時期外圍經濟屬減息期，惟樓市仍舊下挫。其又指出，雖美國加息不會對樓市造成決定影響，但有機會成為樓市轉角的導火，市場借勢調整。

樓市升勢放緩

黃氏表示，今年首季本港的樓價升約百分之八至九，在日本大地震以後，投資者及買家開始轉趨冷靜，而本港樓市升勢亦已放緩，而樓市亦進入相對平靜時期。

美聯首席經濟師劉嘉輝續謂，據差估署資料顯示，近二十年來每年私宅入住量約兩萬伙，因此就數據提出每年私宅供應約兩萬個是否足夠。統計結果顯示，約六成六受訪者認為足夠，而三成四受訪者則認為並不足夠。認為供應屬足夠的受訪者之中，明顯以支持樓市平穩發展的基金經理比例較高，達逾六成八，而支持樓市波動的基金經理則有約四成四認為每年兩萬伙供應屬不足。

事實上，該調查受訪者受自亞洲、北美及歐洲各地，其中管理亞洲資金的更高達六成八。同時參與調查的基金經理之中，近六成曾經持有美聯股份，對本地地產事務有一定了解。



星島日報

[全文]
鐵路上蓋項目佔新供應逾半
一手盤新界區勢成主戰場
房產
踏入2011年，政府去年打擊樓市措施對的影響逐漸在過去兩個月反映，上月樓市更逐步升溫，交投攀升，發展商推盤步伐亦轉趨積極，業界人士估計，今年新盤供應將較去年優勝，整體推盤量可達1.2萬至1.3萬伙，較去年上升約10%至15%。由於大部分逾千伙新盤都集中在新界區，除了成為主要戰場外，這些「千伙新盤」多為鐵路上蓋項目，不論哪個發展商推盤最多，最終的大贏家將是港鐵（066）。

可推售單位15000個

長實（001）、恒地（012）已事先張揚今年推盤大計，新地（016）更一馬當先，上月率先推出元朗洪水橋泉薈及南區Shouson Peak兩個新盤，農曆新年後亦部署推售屯門掃管芴星堤及西九龍瓏璽；長實同位於洪水橋的尚城亦預計在新春後推售，泉薈與尚城將成為今年首個新盤對陣的戲碼。

此外，新地旗下星堤將於明天公布最新銷售部署，預計可於短期內推出發售。

香港置業行政總裁李志成表示，根據該行數據顯示，預期2011年可推售單位約15000個中，新界區佔最多，達9466伙，佔整體推盤量約63%，其中將軍澳56區項目及屯門站項目將成為焦點新盤。

港鐵料成贏家

事實上，今年逾千伙大型新盤多集中在新界，利嘉閣地產研究部最新資料顯示，今年新界區一手市場屬「鐵路盤」的天下，包括大圍盛薈、荃灣西站TW7項目及日出康城2C期等；粗略估計，鐵路上蓋項目提供的單位數量近7000伙，已佔今年推盤逾50%，故港鐵將成為今年推盤的其中最大贏家。

雖然新界區佔新盤供應伙數最多，但九龍及港島區並非沒有新盤推售，港置預計，今年九龍區可推售的新盤達逾九千伙，其中嘉里建設（683）於2007年投得的黃大仙地皮，亦漸入成熟期，嘉里物業代理市務部總經理吳美珊表示，黃大仙親仁街項目現在仍待批預售樓花同意書，預計今年第一季將推售。

西九龍亦有多個項目預料年內推售，包括由信置（083）牽頭的西九龍海泓道／欣翔街項目亦有機會年內推售，同區恒隆（101）發展的浪澄灣，尚有餘下千伙有待推售，但據近年恒隆不急於推盤的策略，實際難以估計會否盡推單位。

另一個較矚目的項目將是新地發展、位於浪澄灣毗鄰的瓏璽，亦有機會於上半年推售。

港島區方面，香港仔惠福道項目將是最矚目的港島區新盤，共提供411伙，預計年內推售的港島區單位數目，將達1800伙。

[全文完]

信報

地產
二手暢旺 5屋苑呎價破97
2011年02月07日 星期一
二手樓市持續暢旺，不少屋苑呎價已超越或接近97年高位；而據資料顯示，截至上月50大屋苑中已有5個平均呎價突破97高位。
美聯（01200）資料研究部高級經理張蓓蕾表示，全港50大屋苑以註冊個案計算，北角城市花園呎價達8,879元較97年高出逾1成，另鰂魚涌華蘭花園、鰂魚涌太古城及薄扶林置富花園分別高出9.8%、2.9%及1.1%，而紅磡黃埔新邨較97年高位多出3%，另有13個屋苑平均呎價與97差幅亦不足1成。
沙田中心於1月錄得多宗呎價逾6,700餘元的高價成交，整體呎價被推高至6,000元水平，較97年單月呎價已高出5%，躋身為新界區首個越97價的屋苑。
1月平均賺幅36% 破紀錄
另利嘉閣研究部主管周滿傑稱，據土地註冊處資料顯示，1月份全港共錄4,627宗二手私人住宅獲利買賣登記，而每宗轉手個案平均賺幅更攀升至35.8%，刷新舊有紀錄，反映樓市資金良性循環未有中斷。
撰文: 陳嘉敏
經濟日報

要聞
新春回氣 十大屋苑僅22成交
嘉湖10宗跑出 業界︰短期勢轉活
2011年02月07日 星期一
不少市民趁春節期間外遊，令新春前仍表現熾熱的二手樓市稍稍降溫，十大藍籌屋苑過去4天只錄得約22宗成交，較正常周末假期下跌逾60%。業界人士指出，只要節日氣氛稍退，二手交投將會陸續浮現。
外遊拜年 睇樓減
根據美聯物業分行統計，本港十大藍籌屋苑二手成交於剛過去的4天新春長假期（2月3日至6日），共錄得約22宗買賣成交，較正常周末假期下跌逾60%，當中天水圍嘉湖山莊錄得約10宗成交，表現相對較佳，例如景湖居為12座中層A室，面積820平方呎，成交價245萬元，呎價2,987.8元，原業主於97年5月份以約352萬元購入物業，是次轉售蝕讓107萬元。
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，今年農曆新年期間，二手市場主要藍籌屋苑交投，較08、09及10年春節假期成交要活躍，實為兔年的好開始，相信與不少用家趕於新年後小陽春出現前入市有一定關係，九龍及新界區主要藍籌屋苑均錄得成交個案，而港島區不少業主由於外遊未返，而部分業主則因為拜年活動，窒礙睇樓，致令個別屋苑於新春假期間錄得零成交。
太古城僅1宗成交
1月份交投極旺的鰂魚涌太古城，過去數天只錄得1宗成交，中原地產首席分區營業經理趙鴻運表示，太古城寧安閣高層A室，面積675平方呎，單位以578萬元成交，呎價8,563元。原業主於1990年以123萬元購入，持貨21年，帳面獲利455萬元離場。
香港置業高級執行董事伍創業指出，在政府新措施的影響下，過往投資者將單位委託代理放售（鎖匙盤）的個案有所減少，長假期間可供睇樓的單位因而大大減少；在用家外遊未能睇樓的情況下，春節長假交投量放緩屬正常迹象。
除了市民外遊影響外，據中原地產統計資料顯示，在政府推出額外印花稅後，中原領先指數由6周前谷底87.48點，上升至最新的90.83點，累計上升3.84%，置業人士也需要時間消化急速高升的樓價水平，故趁農曆新年假期稍作休息。
總括而言，受春節假期影響，過去4天一、二手交投放慢。但業界人士強調，由於二手睇樓量意慾仍強，加上將有多個新樓盤部署春節假期後推售，故業界普遍預期在發展商投入大量資源進行宣傳推動下，短期內將能有效刺激一、二手樓市重拾升軌。
撰文: 黎煥成
經濟日報

[全文]
兔年樓市升勢持續須防政府再出招
房產
本港樓市於虎年升勢凌厲，業內人士預料，在通脹升溫及低息環境下，兔年樓市將繼續造好，券商更預料，今年樓價升幅達三成，將超越1997年的水平，惟短期內需要留意政府會否再出招打壓樓市。

高緯投資部聯席主管方智傑表示，今年新盤供應只有約1萬伙，供應短缺加上通脹升溫及低息環境下，資金將繼續流入樓市。

雖然市場憂慮美國一旦加息將增加供樓人士負擔，對樓市構成影響，惟方智傑估計，美國未來一段時間仍然未有條件加息，相信利好樓市的因素仍然存在，估計今年住宅樓價升幅約10%至15%，惟需要小心政府或在財政預算案前後，公布新一輪遏抑樓市措施。

他預料，新春期間交投或較淡靜，今年整體一二手成交量，也較去年稍為減少。

券商對今年樓市的睇法也普遍看好，其中以瑞信的預測較為樂觀，瑞信證券研究部董事梁啟棠曾預期，今年住宅樓價將升三成，反映樓價的中原城市領先指數（CCL）可升至111點，超出1997年高峰期8%。與往年升勢由豪宅價格帶動不同，瑞信預料，今年樓價升勢將由九龍及新界的中小型單位主導。

有「樓市大好友」之稱的瑞銀執行董事王震宇早前曾預料，CCL將升至100，貼近1997年水平，至明年更將升至120，較目前水平高出33%。他預期，當指數升近100時，政府或再調控樓市，惟於未來二至三個月，相信政府也未必會出招。他預期，若政府不再推出措施，不排除CCL有機會攀升至170的水平。

[全文完]

信報

地產
二綫區樓價 今年料贏大城市
2011年01月26日 星期三
抑遏內地樓價措施去年一浪接一浪地推出，有測量師行指，雖然政策令整體新建商品住宅銷量下跌，但價格仍見上升；預期今年二綫城市樓價升幅可跑贏一綫地區，內地資金則會持續為投資市場的主力。
一綫住宅料多銷15% 二綫25%
戴德梁行大中華區綜合住宅服務主管蔣尚禮預期，今年一綫城市的住宅銷量按年可升約15%；二綫城市更可達25%。
蔣氏預計，今年內地新樓供應的高峰期會於6至7月出現，有部分城市由於預售條件較寬鬆，相信個別市場在農曆年後便即趨向活躍。至於政策會否於今年繼續影響市場，蔣尚禮相信大眾在首季會密切留意房產稅的動向，例如實行時間、措施細則等；但他認為房產稅抑制樓價未必有大功效。
戴德梁行︰二綫房價估升8%
蔣尚禮續指，供應增加的確會對價格有壓力；不過，由於部分城市更新過程加快，如高鐵落成，會令人對當地樓價有期望，因此，樓價不會因供應量提高而下降，但其升幅可因而放緩。該行預計，今年一綫城市的樓價仍會升5%，升幅遜去年；二綫城市則可按年升8%（見圖）。
北京近飽和 鄰市天津看俏
在一綫城市中，蔣尚禮最看好上海；二綫城市則選天津，原因除交通網絡愈趨完善，亦由於北京發展接近飽和，天津與之鄰近，有一定優勢。
內地樓市去年受宏調籠罩，據該行資料顯示，受政策影響，去年一綫城市的新建商品住宅的銷量按年下跌41.8%；二綫城市則跌20%。一綫城市跌幅較大，原因是這些地區的買家較審慎，而且限購令的影響亦甚大。
縱使該行指去年的政策是近7年來數目最多，而且力度最強。然而，市場資金仍要尋找出路，不少買家因限購令而轉向高端及豪宅市場，因而進一步推高整體樓價。去年一綫城市的新建商品住宅價格按年上升35.4%至每平方米18,853元（人民幣．下同）；二綫城市的升幅就較慢，按年升26.1%至每平方米7,015元。
而內地土地閒置情況則持續，但去年住宅新開工面積就明顯增加，按年升35.4%，帶動新建住宅供應量及成交量增長。
內地資金力撑 保險業成生力軍
除住宅買家，內地物業投資者在去年亦受政策影響。根據該行資料，投資成交在去年第二季因措施出台而急跌，但隨後兩季已回升，第四季表現與1年前相若；去年共錄得1,221宗逾7,000萬元的大額交易，較09年的845宗上升44%，而涉及的總額為9,470億元，按年升67%。
住宅物業仍是投資者最愛，去年大額交易中，有47%是涉及住宅，其次是零售物業，佔總數12%。內地資金一直是物業市場的主力，而其所佔的比例有可能愈來愈大。戴德梁行中國投資部聯席主管葉國平指，此情況並不代表外資撤出，而是本土資金的增長較為有力，相對下比例較高，當中保險企業將會支撑投資市場。
撰文: 馮凱婷

經濟日報